近年来，土地成交量不断增加。2008、2009两年青岛土地成交量增速惊人，建设用地面积分别同比增长264.58%、509.26%。2010以来年土地成交量增速放缓，2011年成交建设用地建筑面积3128.4万平方米，同比上涨22.85%，规划建筑面积为6965.9万平方米，同比上涨109.13%。
图：青岛土地成交量上涨，增速放缓
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表：土地市场2005-2011年成交量变化表
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各类土地成交分析
从不同用途土地占比变化来看，自 2008年以来工业用地占比逐年上升，2011年工业用地比例大幅上涨，首次超过住宅用地比例，为全部成交土地的66%。受青岛产业结构的影响，商业办公类土地成交面积占比下降，2011年1-11月商业办公类土地所占比重仅为8.1%，比2010年全年下降了2.3个百分点。2011年随着住宅市场限购令的实施以及相关产业的升级，预计商业地产或将出现回暖，商业办公类土地的比例有可能出现上升。
图：土地市场各类土地成交情况
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表：2011年土地市场不同类型土地成交占比
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各区县土地成交分析
表：2011年1-11月年青岛市各区域成交面积占比
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2011年，“大青岛”格局初现规模，青岛城市发展不断向北向西发展，在土地成交上也呈现出相应的趋势，2011年市区土地成交面积位居前3位的区域分别是胶州市（860.0万平米）、城阳区（482.2万平米）、胶南市（393.6万平米），分别占比28.64%，15.41%和12.58%。市南、市北区、李沧区、崂山区土地成交量合计不足5%。
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土地市场部分成交地块信息
2011年成交总价的地块位于李沧区河南、南庄社区，由青岛中海华业房地产有限公司竞得，价格为12.7亿元，为青岛市2011年单块土地成交“地王”，同地段的李沧区河南、南庄社区4345-02地块同样为青岛中海华业房地产有限公司竞得，两宗用地总价为22.4亿，与2010年青岛市地王的40亿相比，该价位显然更为理智。位列前十的项目地块成交价均仅有六宗超过五亿元，资金数量远低于去年。2011年1-11月，青岛住宅及含住宅综合用地总成交额222.9亿元，前十地块成交总价62.02亿元，占比27.82%，比2010年住宅用地前十成交额占比59.7%下降约20%，集中度下降。
表：2011年1-11月青岛住宅用地成交总价排行
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2011年成交住宅地块中，位居楼面成交单价榜首的是百果墅大酒店西、泰薛路南、海滨大道北侧，由山东鲁信置业有限公司竞得，楼面地价达到10500元/平方米。而楼面成交价位居第二的是市北区敦化路以南、连云港路以东地块，均价是8310元/平方米，该地块的成交总价也排在全年前三，位列第三位的地块均价为6608元/平方米，比去年同名次的成交地块均价低接近万元。随着市中心可供交易的土地减少，土地成交单价排行区域转移，成交均价的三个地块由2010年市中心新都心区域向远郊县转移，胶南市在全市排名前十的地块中有三宗入榜，且有两宗排名前三。
表：2011年1-11月青岛住宅用地单价成交排行
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2011年青岛国信置业有限公司以752万竞得望城烟青一级路西武汉路南地块，楼面均价800元/平方米，该地块溢价率达到了372%，位居2010年所有成交地块溢价率之首。整体来看，排名前十的地块溢价率都在115%以上，按区域划分，市内七区上榜为0宗，均为五市，且竞得方以青岛本地企业为主。
表：2011年1-11月青岛住宅用地成交溢价率排行
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2011年1-11月青岛住宅用地流拍情况
在2009年和2010年，青岛土地市场竞争极为激烈，现场拍卖过程中，企业轮番举牌，土地价格也一路飙升，“地王”屡被刷新。然而2011年，青岛自限购以来楼市成交明显下滑，市场的存量房激增，市场前景并不明朗，土地市场是楼市的最前段，开发企业普遍看空后市，调整企业战略，谨慎拿地。居住用地已从2009年、2010年多家企业竞抢、土地多倍溢价成交的火爆态势急转直下。2011年8月七区有4宗住宅用地进行拍卖，但零成交，皆因无人竞价流拍。2011年下半年以来，传统的“金九银十”成色不足，开发商拿地愈加理性，底价成交已经成为土地市场的交易常态。如下图四方区开平路28号地块8月挂牌拍卖起价5000元/平米，创四方新高，无人竞拍，9月重新拍卖楼面价格4000元/平米，由青岛众望置业有限公司底价竞得。
表：2011年1-11月青岛住宅用地流拍表
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2012年土地市场展望
供应方面
2011年土地供应面积微幅下降，预计2012年市场供应仍然较为充足
近年来，随着土地市场的不断完善与成熟，市场土地成交量不断增加。2011年推出住宅用地推出288宗，同比增长13.8%，推出建设用地面积1236.75万平方米，规划建筑面积2061.75万平方米，均低于2009年和2010年水平，预计2012年土地市场供应仍将下降，但下降幅度不大，土地市场供应仍然较为充足。
表：2001-2011年青岛土地供应量
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需求方面
“大青岛”格局显现，城阳、黄岛及周边县市将是开发重点
2011年，大青岛格局初现规模，青岛城市发展不断向北向西发展，在土地成交上也呈现出相应的趋势，2011年市区土地成交面积位居前3位的区域分别是胶州市城阳区、胶南市。市南、市北区、李沧区、崂山区土地成交量合计不足5%，其中2010年大热的地区李沧区需求饱和，今年仅成交36.6万平方米，仅占比1.17%。从区域来看，随着大青岛格局的显现，预计2012年城阳区、和黄岛区及周边县市仍将是开发重点。
市场逐渐规范化，土地需求渐现平稳
2011年青岛土地市场需求讲出现阶段性变化，，受春节假期影响，一季度往往是房地产行业季节性交易低潮，预计2011年一季度住宅土地需求量会出现下滑；第二，相较2010年土地成交屡创新高， 2011年青岛土地成交逐渐回归理性，成交价格低走，溢价率降低，部分已成交土地施工停滞，工期延至明年，透支了部分2012年的土地需求，这将在一定程度上影响2012年土地需求；第三，经历了2011年的地产寒冬，在楼市调控的大背景下，房地产行业格局正发生剧变，股权变动、融资兼并、产权交易频发，优胜劣汰之下，部分中小房企迫于资金和业绩的困境，逐渐退市，大型房地产企业市场占有率变高，市场集中度越来越高，行业正逐步走向规范化平稳化，稳定的行业将带来稳定的需求。
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