[摘要] 2011年，限购、限贷、限价、加息等一系列调控政策出台，岛城楼市成交一片低迷，与2010年楼市热销不可同日而语。2011年上半年青岛全市商品房共成交46108套，较去年上半年41816套的成交增加4292套，涨幅仅为10%；成交面积4723404平方米，较去年上半年4208000平方米的成交增加515404平方米，增幅为12.2%。
综述：2011年，限购、限贷、限价、加息等一系列调控政策出台，岛城楼市成交一片低迷，虽然如此，今年成交量仍比去年上半年有所增长。2011年上半年青岛全市商品房共成交46108套，较去年上半年41816套的成交增加4292套，涨幅为10%；成交面积4723404平方米，较去年上半年4208000平方米的成交增加515404平方米，增幅为12.2%。其中住宅成交39356套，2月份至今成交量逐月上涨。
成交分析
2011年上半年各月成交分析：
延续2010年12月份13735套成交量的热度，2011年迎来开门红，1月新建商品房成交12888套，其中住宅成交11235套，与去年同期6760套的数据相比暴涨87%，成绩可喜。
2月份进入传统春节销售淡季，新建商品房总成交3320套，其中住宅成交仅为2930套，环比大跌73.92%。
2月中旬青岛版“限购令”细则出台，市场观望情绪增加，进入3月份，青岛新建商品房成交6544套，其中住宅成交6492套，虽迎来小阳春，但比去年同期下降了9.2%。
4月份，青岛新建商品房成交7582套，其中住宅成交5893套，环比上涨4.8%，同比下跌25.47%。
进入5月份，楼市“红五月”没“红透”，全市新建商品房总成交7031套，环比略有下滑；住宅成交6416套，环比上涨8.9%。
上半年最后一个月，迫于成交数据压力，开发商扎堆开盘，纷纷打折促销。6月岛城新建商品房成交8743套，环比5月7031套的成交涨24.35%；其中住宅成交7260套，环比涨13.2%。
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2011年上半年青岛新建商品房各区成交套数分析
1-6月份，青岛新建商品房成交排行榜中，城阳以6390套的成绩一举夺得全市总成交。限购令政策影响下，刚需毫无疑问成为市场购买力，城阳作为刚需盘集中地， 4、5、6月分别以1937套、1268套、1378套的成绩连续三个月稳坐宝座。
上半年，李沧区作为另一刚需盘集中区域，成交5812套，紧随城阳之后，夺得亚军席位。
即墨作为不限购区域，客户群方面拥有其优势，总成交5316套，获得全市新建商品房销售季军。
排在之后的是胶南、四方、胶州、黄岛、平度、莱西，市北、崂山、市南由于供应量少，成交较少，位列后三位。
2011年上半年青岛新建商品房各区成交面积分析
成交面积方面，城阳以602727平方米的成交独占席位，即墨、莱西紧随其后，以595783平方米和527908平方米的成交占据二、三名。胶州、李沧、胶南，紧随其后，三区成交面积差距不大， 4.5-4.6万平米左右。
2011年上半年青岛新建商品房单盘成交套数10
2011年上半年青岛新建商品房单盘成交套数10中，城阳区世正爱丽安综合楼项目以1333套的成交遥遥领先。该项目2011年前三个月共成交6套，于4月集中放量，以1075套的月成交量一举问鼎4月份楼盘成交套数排行榜，6月以248套的成交量再度夺得单盘成交。
青建依山半岛二期于6月5日通过房天下网络摇号的形式确定选房顺序号，6月7日进行选房，共推出8、10、12号楼265套房源，开盘起价11000元/平，均价12000元/平，全款96折优惠，按揭98折优惠。优惠之后较一期房源基本未涨，吸引了刚需和首次改善性购房者，取得了不错的销售业绩。
2011年上半年青岛新建商品房单盘成交面积10
中信在青岛项目中信森林湖两度开盘，在市场不景气的情况下，创造了别墅项目热销传奇，上半年成交面积82116平方米，夺得销售面积。世正爱丽安综合楼项目和青建依山半岛项目居二、三位。
2011年上半年青岛新建商品房单盘成交金额10
2011年上半年青岛新建商品房单盘销售金额排行榜中，中信森林湖8.4亿成交毫无疑问问鼎上半年。青建依山半岛紧随其后成交8.25亿，居第二位。绿城理想之城西子公寓1、6月份两度开盘以，御园6月份开盘，取得了不俗的成绩。其他四方中 江华府、万科城项目，即墨万科四季花城项目、海泉湾港中旅公馆项目，城阳世正爱丽安项目，市北金光丽园、鲁信含章花园项目均入围上半年成交金额前十。
供应分析
新房存量破“九”下半年销售压力大增
近日，笔者从中指研究院青岛分院公布的消息获知，截至6月30日，青岛的住宅存量是70599套，青岛新房存量已超过9万套，较今年4月份翻了一番，市场存量达到了历史的峰值。“上半年受限购和资金紧缩政策的影响，市场需求受到遏制；接下来资金紧缩政策将会延续，开发商的推盘速度可能会加快。”中指研究院青岛分院运营总监徐慧说，
存量增加，下半年岛城开发企业将面临更大的压力。和达置业副总经理刘博认为，整个上半年，由于限购等调控政策的影响，房地产市场销售速度明显减慢。开发企业由于受通货膨胀的影响，除了需要面对原始的土地成本还要面对越来越高的人工、材料成本，对降价促销也一直相当谨慎。因此上半年并没出现大规模降价促销的现象。下半年随着大量产品的推出，彼此间的竞争压力逐渐加大，而政策影响依然没有松动，不断收紧的信贷政策又使开发企业资金压力逐步加大。因此，可能部分企业在资金压力下，会逐步采取相应的促销政策。同时，越接近年底，一些上市企业基于对年度财务报表的要求，以及部分信贷到期还款的需求，也会导致加速出货、加速回款。
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