苏宁电器的营销总监李总
李冰：谢谢大家，也是刚到青岛。接着上一位李斌，谈一下什么是刚需。我们对刚需的理解，无论是套第二套还是第三套，其实他是等不及的，这是我们的理解，这是真正的刚需。那还有软刚和硬刚之分。我们上周南京的项目刚开盘，刚才李总也谈到购买年龄层次的问题，其实我们也关注到了这一块。至少我在签约现场，我们总共是70套，当天就销售完的，其实很多都是带着儿子、儿媳，其实他的年龄都下来了。作为他自己，是自己不出钱都是大人在掏钱。年龄降低了，但是这是一个现实情况，老人不需要买，小孩要买。从这个来分析这是第几套。所以我们在看刚需这个问题上，我们也主抓到底哪些人是等不及的。【进入大话地产图文直播】
金九银十转拐点 关键还是市场需求
现在这个状况下，我们在南京、成都最近也跑了几个项目，也准备开盘，所以在客户定位上，其实我也很赞成李总的想法，到底是不是黄金结点来了，还是继续下沉？作为我们而言的话，说实话还真不是太看中对我们的影响，到底是黄金结点还是继续走下坡路？其实我们更关注的是能抓住这个市场真正需求的点，那我们这个市场就可以做好。每个开发商都是一样的，这个是紧跟李斌总的“金九银十”的分析。
因为有一些新来的企业，我就王婆卖瓜，自卖自夸一下。我们苏宁置业是苏宁电器下面专门从事地产开发的一个平台，下面有商业地产、住宅地产、旅游地产，还有一个是科技地产、物业地产，目前在南京、无锡、上海、苏州和成都、苏州这些地方，基本上各个核心城市，我们以商业综合体为主。主要关注的大势不是一年、两年，而是三年、五年，因为商业地产这个周期比较长。所以在短周期内的波动可能是有的，你抓住了下一个时段可能就会走过去，这个是要看长期的效果的，这是一个长期的过程。所以谈这个“金九银十”，作为我们的两大项目，就是看五年的规划，这样的话作为大项目而言，对项目更有这种借鉴意义。
第二个，从目前我们谈到金九银十，其实青岛一样，南京一样，成都也一样，我们的项目原来准备4、5月准备开盘，现在都等着9、10月。跟南京可能有点不一样的，青岛4、5月可能还好一点，但是南京我们4月中旬一出来，我们是4月10几号出来的，周六正式开盘，跟万科是同一天开盘的，万科也是同一天，都是星期六开盘的。万科是前一个周开盘的，当天销售500套，但是新城出来以后天是300套，我们销售是80多套，基本上我们的定位不太一样，他们那边的江宁相当于咱们这边的城阳，我们的销售还可以，但是没有想象的那么好。从4月底之后基本上销售为零，金四银五对南京市场没有抓住，现在所有的开发商都在等金九银十。其实这一块我们对这个的判断，都说金九银十会很好，大家都在说金九银十会很好，这个就相当于一个翘翘板，大家都准备推出来，原来可能年初制定90万，现在可能是500万也说不定。如果量多了，大家都觉得市场很好，价格再升一点点，对我们开发商的压力就更大。
投资渠道增多有利于房地产健康发展
其实，我们南京也有这种地产商会研究，现在的房地产是一个什么样的房地产，从中国的发展而言的话，城市化刚刚起步，从历史的必然规律来讲，城市的住宅肯定是源源不断，这么多人要进城，是一个上涨的趋势。从政府的角度来看，这个房地产将来不要再大涨了，只要这个预期OVER了，那这个投资就会慢慢的减少，其实最关注的还是我们所处的社会阶段，我们投资的渠道太少太少。随着后面投资渠道的慢慢增多，政府对实业的发展，房地产作为必然的一个紧存的投资渠道之一，自然而然就会呈一个健康的发展态势。最近经常出差，在机场买了一本书，叫《中国经济20年》，中国经济应该是1979年开始，跟日本经济发展相当相似，从房价上涨、汇率改革、出口，所有的发展模式相当的相似。现在大家会在想中国会不会走日本的泡沫经济，会不会垮掉，大家都在担心这个。
其实现在政府普遍的观点是为了稳定市场，其实更多的我觉得从大经济的角度考虑，还是让大家觉得房地产不会再像以前这么猛涨了，大家自然而然就可以投其他的渠道。房地产不会这么迅猛的发展，不会这么高利润的发展，这样才会形成一个平稳的经济环境，这样的话整个实业才会有一个正常的发展，这是我的一些想法，跟大家沟通一下。
从目前来看，李沧商圈的定位是各有差异化的。再一个是我们项目的综合体定位，整体而言不会像旁边这些老百货一样。总体而言预期是很好的，人流量是可以保证的。其实这个跟住宅不一样，在招商这一块，从目前的招商进程来看也是不错的，所以将来李沧这个广场商圈发展会非常好的。
第二个对商业地产的看法，根据中国经济于是，90年代工业发展的高峰期，进入新世纪以后房改进入了住宅地产，2010年以后我们的经济水平发展必将进入商业地产时代，后面的商业地产发展必定会有一个非常好的发展前景。个前期的规划要规划好，第二规划好了以后后面要招商好，定位成功，从目前我们在做的几个地产，在招商上面做的广告也好，策划也好，少之又少，更多的是在谈项目，谈产品。
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