[摘要] 继佳兆业三盘降价销售之后，上周末，深圳首次出现第一波降价潮，四个楼盘出现降价迹象，其中一个楼盘每平方米直降4000元/平方米，另外一个楼盘85折推出特价单位，而万科旗下两个楼盘更是以低于市场价格半夜开盘，再次印证万科在以低于市场价格走量的做法。
继佳兆业三盘降价销售之后，上周末，深圳首次出现波降价潮，四个楼盘出现降价迹象，其中一个楼盘每平方米直降4000元/平方米，另外一个楼盘85折推出特价单位，而万科旗下两个楼盘更是以低于市场价格半夜开盘，再次印证万科在以低于市场价格走量的做法。房地内参总经理尹香武(半求)称，此情况证明楼市刚需大量存在，但是开发商不要轻易乐观，他们了解到未来将有18个楼盘降价。
在万科里城等候抽签选房的购房者。 南都记者 李孟姣 摄
降价(资料图片)
日前万科两盘开盘价均低于预期
在楼市新政之后，万科开盘就和“夜晚”结缘，继万科华府、金色沁园拿到预售许可证就连夜开盘之后，6月4日和6月5日，万科再次在夜晚分别推出万科清林径和万科第五园四期里城最后一栋单位，万科清林径低于市场预期开盘，单位仅8000多元/平方米，均价1万元/平方米。美联物业一熟悉该楼盘的高层人士表示，这个价格明显低于预期，万科清林径目前在售的大户型产品均价2万元/平方米，万科明显在走低价策略。
而万科里城同样在晚上开盘，有业内人士表示这样的做法十分“诡异”，万科方面解释为万科是拿到预售许可证之后就马上销售，所以每次都赶在晚上。万科里城开盘均价20500元/平方米，现场销售人员表示3月份同样的单位均价是22000元平方米，此外，万科在这个价格基础上，开盘当日还给出了V IP客户8万元/套的优惠。万科清林径开盘当晚即告售罄，万科第五园当晚也销售近8成。
而除这两个楼盘外，记者还了解到，上周末，位于盐田的金山碧海以85折优惠推出20套单位，而位于龙华的十二橡树则推出12套特价单位，每套房子的均价比原来价格少了4000元/平方米，销售10套。
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尚有18个楼盘加入降价潮
记者在现场采访了多位置业者，发现不少属于自住类型,但现场依然不乏投资者，在第五园里城，记者发现不少中年男士，他们均表示已经买过房产，有两位先生直接就表示是给儿子购买，另外一位女士在上台要求抽签时大喊了一句“我给我儿子抽一个号”。记者从一开发商处了解到，由于新政规定，18岁以上的孩子置业不受到家庭房产影响，可以首付两成，目前不少置业者都以孩子的名义购买房产。
而据美联物业上述高层人士表示，目前的销售结果证明市场刚需大量存在，开发商目前要走量就必须降价。房地内参总经理半求则表示，刚需确实大量存在，但开发商不应该太乐观，万科的产品和品牌都是很多开发商没办法比拟的。同时他认为购买者众多主要还受到人民币以及通货膨胀的影响“这一波还是以赠送面积开始的降级，未来开始的，将是那些没什么赠送面积的楼盘，据我们掌握的材料，未来将有18个楼盘加入降价队伍中。”他说。
■ 专家观点
将来一季度 更多开发商降价
据中原地产高层预计多数楼盘降价幅度超一成
“这两周楼盘的动作说明，这一轮开发商降价的速度要比2007-2008年快”，深圳中原地产二级市场总经理玉家雄说，上周之所以有更多的开发商参与了降价，其中一个原因是之前佳兆业大降价取得了理想的销售业绩，令其他开发商有信心仿效跟进。
对此，玉家雄认为，这些项目获得较好的销售量，说明市场的购买力依然存在，而且相对旺盛，“但是对于买家来说，他们出手需要理由，那就是降价，只要有楼盘降价，而且降到了他的承受范围，他就会出手”。
他指出，经过这周多个楼盘的降价，深圳几乎所有的区域都已经有楼盘降价了，这正式宣布深圳楼盘普遍性降价的多米诺骨牌被推倒。
而玉家雄表示，相信经过这两周之后，“很多开发商会看到，不是房子卖不出去，而是看楼盘在利润方面让不让步，如果让步就可以卖出去”。他预计，未来一个季度，降价将成为深圳楼市的主基调，“会有更多的开发商参与降价，来促进销售量”，而且，他再一次重申了此前的观点，楼盘的降价幅度不会低，多数会在1成以上。“现在成交较好的楼盘，都是降价较多的楼盘，并不是市场的整体表征”。他表示，买家判断市场走势，更多要看大环境和市场的整体气氛，如果政策不改变，市场下跌的趋势不会扭转，“即便是成交量出现上升，也不会出现去年那样的疯狂的景象”。
■ 售楼现场
在6月5日晚上，万科再度上演连夜开盘，万科里城最后一栋102套89平方米的单位在晚上8时40分推出，均价20500元/平方米左右，到凌晨时分，该栋楼约8成以上单位卖完。
而万科里城是万科第五园的第四期，这102套全部都为89平方米单位，带非毛坯。今年3月，曾经有一批同样的单位推出，均价22000元/平方米。
根据了解，当天推出的单位均为一口价单位，当日选房成功的客户有总价8万元优惠。一位业内人士表示，8万元相当于总价的4个点。
而记者在现场看到，一位已经选房成功的吴先生，旁边还坐了6个人。吴先生说，这些都是他的亲戚，帮忙拿号的。他指着还趴在一个女人身上的约2岁小女孩说，她也帮忙拿了一个号。
根据了解，此次万科推出的89平方米单位，赠送面积较大，可以做成三房两厅。多位购房者表示最看中的是赠送面积，另外这是万科里城的最后一栋产品，生怕以后买不到。此外，吴先生还提到，特区扩容也是吸引他来这里购买的原因。
针于目前万科的价格，反而很多人不太敏感，一位老先生手上拿着10多个已经进去选房的人弃下的号码，终于被抽到一个号进去，销售人员告诉他，他想要的04单位低楼层只有一套了，他想都没想就要下了，1之内就刷了10万元定金。他告诉记者，这个价格可以接受，记者咨询的五六位市民里面，只有一对工作在坂田的夫妻表示有点贵，他们还在犹豫。
■ 现场回放
在18:40 万科第五园的销售中心大门紧闭，门口保安说不知道开盘，但附近小广场上已经聚集了10多人，还陆续有人前来。
19:05 万科销售中心重新开启。
19:20 现场大约有40多人，万科开始摆放红色塑料椅子，椅子排得拐弯了，成一个“L”形延伸到对面一栋已经入伙的楼底下。
19:39 红色椅子“L”形的一横已经坐满，大约100多人。
20:16 大约来了200人，不断有人打电话要找人过来排号。
20:40 楼盘开盘，现场大约有400多人。抽签时，抽出来的最晚一个号是499号。
22:00 现场约还有100多人，销售中心里面则人声鼎沸，大约也有100多人。
在6日凌晨 记者接到电话，现场还有人在选房，剩余几套单位。
[十二橡树庄园]
每套普降4000元/平米
在4日晚，记者接到手机短信通知：位于坂田布龙公路旁的十二橡树庄园，140平方米的户型不分楼层朝向一口价限量发售。
第二日上午11时许，记者赶到该楼盘，售楼处大约有7-8批客户，有的在沙盘前询问，有的在休息区算价，大多都是拖家带口前来。售楼员介绍，这次推出10来套特价单位，面积都是在140平方米左右，从2楼到13楼，一口价235万元，或者是按单价计算是：16666元/平方米。售楼员还强调，这些一口价单位大约还赠送10平方米的面积。
“原来大约要270多万元，便宜了40万呢”，上述售楼员说，项目是别墅社区，因此价格相对要高一些。之前，这些小高层单位的单价是在1 .7万-2 .3万元/平方米之间，整体均价则是2万元/平方米。如此计算，其单价整体大约降了4000元/平方米，但若以其顶楼最贵的单位计算，单价则下降了6000多元/平方米。
而楼盘开发商相关人士称，近期市场销量下滑，公司希望适度促销以带动销售量，周末一共推了12套特价，至昨日下午4时已卖了10套，但他否认了这一促销与佳兆业降价有关，他还表示，楼盘小高层单位一共大约166套，现在已销售约50多套，接下来会否继续推特价单位，将视市场情况而定。
在6月4日晚上，万科清林径推出180套新单位，主力户型有85平方米、120平方米和130平方米，均价1万元/平方米，单位价格不到9000元/平方米，当夜全部销售完毕。
万科清林径的价格出来之后，业内普遍认为价格有降低，但万科方面表示，并没有降价，只是根据市场定价。
因为清林径位于龙岗清林径森林公园附近，属于万科在龙岗的度假型产品，以别墅+多层+高层的形式建设，目前在售的单位为200平方米的大户型，均价2万元/平方米。新政之后，这批200平方米的度假产品不好销售。不过，因为套数很少，万科未作调价计划，而是选择了以1万元/平方米的均价推出新单位。
而清林径的销售成绩可能都让万科人意外，因为他们原本还和深圳某网站进行合作，该网站在周六安排车送网友去看房。不过第二天，该网站负责人告诉记者，万科方面的人给他们电话，告知房子已经销售完毕，去的网友已经买不到房。
“带头跳水”楼盘受宠 首批降价楼盘基本售罄
深圳“个跳水”楼盘推出后获得市场热捧。记者昨日获悉，深圳开发商佳兆业上周五推出的三个楼盘共计110套8折特价房已基本卖完。业内分析认为，这反映出目前市场的刚性需求还很大，只要开发商能够主动让利就能打破目前的僵局。而面对更多不愿意降价的开发商，各家代理机构开始了对开发商尽早降价促销的游说。
从上周五开始，深圳佳兆业旗下的金翠园、茗萃园及上品雅园三盘大搞促销，优惠幅度高达1万元/平方米。“佳兆业率先降价可能是因为在深圳的楼盘较多，有资金回笼的压力，也可能是市场营销的策略，希望在市场中占据主动。”世联地产研究总监王海斌向记者表示。作为深圳例实质性降价的楼盘，佳兆业的降价在冰冷的市场掀起了热潮。截至5月31日下午，佳兆业宣布纳入促销的三个楼盘约110套特价房基本卖完，合计回笼资金接近3亿元。 佳兆业相关人士向记者表示，这种“特价活动”只是短期的，开发商马上将上调售价。
有业内人士将上述案例看为房价松动的信号。中原地产市场研究部总监王世界向记者表示，深圳的刚性需求还是很大，只要开发商适度降价就能取得很好的成绩。不过潜龙地产副总经理贺承军表示，每家公司情况不一样，佳兆业的行为是否能导致大规模的降价潮还需观察。
面对更多不愿意降价的开发商，代理机构开始了对开发商尽早降价促销的游说。王海斌告诉记者，世联地产在代理近400个楼盘销售。目前都在向开发商建议尽快降价促销，顺应形势。作为深圳的中介代理机构的中原地产也在采取同样的策略，佳兆业此次的降价楼盘就是由中原代理销售。
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近期楼市又出爆炸性新闻，5月5日，恒大地产（3333.HK）宣布，公司在的所有楼盘将统一优惠15%。恒大地产有关负责人表示，未来一段时期内，楼市低迷将不可避免；加大力度促销、快速回笼资金，不仅可以扩大市场占有率，而且将为今后的行业并购及市场整合做准备。自5月6日起，恒大地产约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动.
业内很多人士认为恒大这次降价是推倒的是楼市降价的张“多米诺骨牌”。一业内人士指出，房价理性回归是真实住房需求有效释放的前提条件，同时也是打破楼市“冰冻”局面的关键因素。而恒大等一线房地产商的降价行为将具有较强的示范效应，有望带动区域房价步入调整期。也有不少本次降价可能是恒大加大市场占有率的手段。
小编认为，恒大此次降价正是积极响应国家调控政策的表现，楼市过快上涨，貌似楼市很繁荣，却更似“癌细胞”一样，表面上充满活力，却不健康，建立一个真正稳健发展的楼市，不仅仅是政府的责任，同时也是行业内共同的责任。更多的投机者的加入，给一个行业带来的未必是持续繁荣，房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。
目前，在青岛地区没有恒大地产开发的项目。不过，楼市新政推出两周来，岛城也有很多楼盘已推出折扣优惠。小编细数下，现在仍有折扣优惠的楼盘：海逸景园、鲁信长春花园、康大风和日丽、宜居山海域、城建竹韵山色、中海熙岸等等。
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恒大地产在有几十个项目，其中仅在售项目就有约40个，自5月6日起，恒大所有楼盘优惠15%。恒大地产目前在岛城没有开发项目，和恒大地产一样同级别地产大鳄的万科地产在青岛有6个项目，中海有4个项目（其中中海熙岸有折扣优惠，其他项目暂无优惠），保利地产在青岛有3个项目，绿城在青岛有3个项目...目前这些地产大鳄在岛城的在售项目均为推出降价打折。
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租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200，也就是说以当下的租金来计算，区域房产运行状况的情况下13年-25年收回投资。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。租售比很好的解决了供求关系的干扰，成为判断炒作程度的试金石，因为没有任何开发商会去炒作租金水平的。
但是在实际应用中，要与经济发展趋势和通货膨胀预期相结合，国际上通行的标准是在经济发展缓慢稳定和货币稳定的情况下形成的，无论是在美国金融危机的情况下还是在中国高速发展的情况下，合理的租售比都有一定的漂移，但是作为相对指标衡量投资价值还是很好的，比如判断某一个城市、区域甚至楼盘的投资价值相对于同类型的单位。也就是说，经济发展速度相同的地区，无论城市大小，租售比应该接近，否则就有不合理性。【延伸阅读：“租售比”是衡量房地产市场最重要的指标】
小编4月25日去了趟开发区， 开发区的新盘处处皆是，房价6000多到15000多。小编用租售比来衡量下，在开发区佳世客附近一套100平方米非毛坯的房子，月租金在千元左右；以此来计算，开发区的租售比在1：600~1：1500，远低于1：300，这意味着开发区的很多楼盘投资价值相对变小，房产存在泡沫。在青岛其他地方，房价比08年有大幅上涨，其租售比现已远远低于1：300。
开发区安子片区某楼盘起价6700元/平
在开发区很多楼盘都在炒作，多数楼盘在炒作“海底隧道”，特别像安子片区的楼盘，靠近海底隧道，一个本身无配套优势，地段优势明显不足，甚至很多是地方小开发商开发的楼盘，可恰恰就是这些楼盘起价都在6000元/平以上。为什么呢？很多楼盘广告给出这样的答复，海底隧道通车后，住在安子片区就像住在市南区一样方便。
最近的很多报纸杂志都在讨论这件事，小编整合了下：隧道开通后，必然会收取一定的过路费，预计不少于20元/次，如果每天忘返青黄两地，至少40元/天的过路费，一个月在1200元左右；类比上海浦东，浦东开发历时20年，如今浦东与浦西有大桥、隧道、地铁连接，但随着城市私家车的增多，上下班高峰期高架很多地方都被堵死；隧道开通，及未来地铁必将为开发区带来一定好处，但是普遍认为胶州湾隧道带来的利好已被提前透支了。
近日，在《半岛都市报》上看到魏建华写的《别太迷信“经验”》其中提到很多“经验”，小编也搜集了一下“经验”，看看时至今日，有哪些经验已“破产”，而那些会成为现实？
“经验”1：曾几何时，有人妄谈房地产开发商“绑架”银行、“绑架”政府...出台的“新国十条”条即提出“房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。”第四条中又提及“税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”第八条中“国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”...。【延伸阅读：2010新国十条具体内容】
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小编最后还有点关于经济适用房的建议和大家分享下。
在10年前，经济适用房刚推出的时候，北京的经济适用房只比周边的商品房便宜百分之十几、二十的样子。现在经过这么多年的变化，它变成了周边商品房的20％的价格，这样一个巨大的利益差距变成了一块很多人想要的肥肉，它变成了一个大便宜。所以一方面要在监管上下工夫，另一方面要形成一种机制，让这样的利益不成为大家去抢夺的动因。 【延伸阅读：出租出借将被收回 经济适用房严管再出手】
现在，在条例里有一些规定，各地要及时制订经济适用房上市补交土地等价款的标准。这也就是说房子卖了以后，你可以卖到多少钱，当地政府要从你的里收走多少钱。青岛市规定经济适用住房自房地产登记之日起5年后需要上市交易的，应当将购房时以经济适用住房价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时经济适用住房价格差价的50%，向政府交纳土地等价款，取得完全产权。可即便是如此，还是有大批经济适用房受利益所趋，转为商品房上市交易。
这方面可以借鉴日本、新加坡的经验，经济适用房永远指的是经济适用房，不能摇身一变，变成商品房。他是提供给特殊对象，低收入阶级的。如果你现在未来的收入上升以后，你已经不符合条件，那就要退出去，让其他的低收入群体进来住。所以说终究所有这些政策的核心就是改，彻底的把它的性质建立清楚，不能出售。
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