[摘要] 房地产市场的动荡永远离不开房价的涨跌，一升一降都牵动着买房人的神经。2014年上半年，市场的“萧条”与多个城市楼盘降价紧紧的绑在了一起。青岛房天下独家推出青岛楼市白皮书系列策划，全方位多角度触摸青岛楼市“房价”这根紧绷的神经。
房地产市场的动荡永远离不开房价的涨跌，一升一降都牵动着买房人的神经。2014年上半年，市场的“萧条”与多个城市楼盘降价紧紧的绑在了一起。青岛房天下推出青岛楼市白皮书系列策划，全方位多角度触摸青岛楼市“房价”这根紧绷的神经。
一、青岛住宅成交均价走势分析
数据来源：中指研究院（制图：青岛房天下）
数据来源：中指研究院（制图：青岛房天下）
从近一年青岛的房价走势图来看，房价呈现出持续稳定上涨的趋势。在2014年3月，青岛房价达到峰值9836元/平，6月实时住宅均价下跌至9649元/平。整体来看，虽然在今年2月之后，多个城市楼市迅速降温，但青岛房价仍然维持了高增长率。
从青岛房价走势图中可以看到，4月房价下跌0.44%，降至9793元/平。这是自去年7月以来，青岛房价在连续上涨了八个月后，首次出现的下降。这让2014年4月也成了青岛房价的新“转折点”。
从环比数据来看，从2013年12月开始，住宅均价上涨幅度明显收紧。2013年，房价环比上涨1%左右是稀疏平常的事，但在2014年上半年，仅3月住宅均价环比涨幅达到0.54%，其他月份房价涨幅均不足0.5%。
从住宅成交均价同比数据来看，青岛住宅成交均价从2013年10月到2014年4月涨幅达5%，处于波峰。虽然今年以来，房价环比上涨幅度有明显收紧趋势，但是对比去年同期来看，住宅成交均价涨幅收紧始于4月。
数据来源：国家统计局（制图：青岛房天下）
另一方面，从国家统计局发布的数据来看，青岛住宅成交均价也没有过多上涨空间。2013年年底，郑州、武汉、南京等多个与青岛同等级城市因房价涨幅超过“10%”（同比数据）而触碰“调控红线”。数据显示，青岛房价在2014年1月同比涨幅超过“10%”以上，后因市场遇冷而导致房价涨势收紧。从趋势图中可以看出，从2013年6月到2014年1月，8个月的时间房价同比涨幅从6%扩大到10%，而从2014年2月到2014年5月，仅4个月时间，涨幅又重新回到6%。由此可见，2014年青岛房价降温的速度远远超过2013年青岛房价升温速度。
二、青岛各区域成交均价走势分析
从区域成交均价走势来看，截止目前，全市13个区市中，仅崂山、胶南及平度市3个区市成交均价出现下跌，9个区市住宅成交均价同比上涨（高新区暂无统计数据）。
数据来源：中指研究院（制图：青岛房天下）
从重点监控的四方区、李沧区、城阳区、黄岛区以及胶南市五个区域近一年房价走势来看，由于保障房在2013年8月底和2014年1月集中网签（四方区保障房网签为2014年4月），房价呈现出大幅下跌，之后又有明显的反弹趋势。
抛开保障房元素不看，青岛市五个重点区域房价“稳中有涨”的上升趋势。值得指出的是，各区域房价的峰值均出现在2013年年底，2014上半年，各区市房价涨幅趋于式微。
统计数据显示，李沧区、城阳区虽然一直是购房者区域，但是房价上涨仅200元/平左右，在9个房价上涨的区域中，仍然属于房价涨幅较慢区域。四方区和黄岛区房价涨幅在1000元/平以上，涨幅在10%左右，涨势较大。值得指出的是，四方区、黄岛区房价虽然呈现上涨趋势，但是两者走势有异，2014年上半年黄岛区房价呈现一路下跌，而四方区近两个月住宅均价涨势如虹。
三、青岛各区域热销楼盘价格走势分析
细化到各个区域的具体楼盘，个盘房价与2013年年底相比，无明显涨价现象，反而多盘目前有折扣优惠，房价相较于年底更低。
各区人气楼盘实时均价
2014年上半年，多个区域楼盘出现了“一成首付”甚至“零首付”的促销活动，其中，黄岛区、李沧区及城阳区尤其典型。伟东幸福之城、卓越蔚蓝群岛以及海尔鼎世华府等多个楼盘凭借此类促销获得了较好的去化效果。
从上半年青岛的市场情况来看，极个别楼盘出现了大幅度降价现象。多个新入市项目低开抢市，保利茉莉公馆、海信依云小镇等楼盘都以低于市场预期的价格入市，备受市场关注。海信地产营销总监朱晓金直言，“如果不是今年的市场环境，海信依云小镇不会是现在的价格。”
据青岛房天下监控的区域重点楼盘房价走势来看，3月从杭州蔓延至多个城市的降价现象也影响了青岛房地产市场。青岛多个热销项目是在没有收获预期的“金三”之后，四月价格出现了明显的松动，整个二季度延续了4月价格下滑的趋势。少数楼盘在坚持到5月、6月价格才显现出松动。但是，从监控数据来看，青岛几无项目3月之前房价出现下行现象。
四、青岛二手住宅价格指数走势分析
从青岛二手住宅价格走势图来看，青岛二手住宅房价涨势缓慢。从同比数据来看，2014年1月青岛二手住宅房价达到峰值，但是仍紧紧同比上涨3.8%，同期青岛新建住宅房价房价涨幅逾10%。与新房相比，二手住宅房价涨幅收紧速度更快。房价涨幅从2.5%升至3.8%耗时8个月，而到2014年4月，仅用了3个月时间，二手住宅房价再次跌至2.6%。
数据来源：国家统计局（制图：青岛房天下）
从二手住宅房价环比涨势来看，2014年房价基本维持原价。值得指出的是，从3月开始，二手房房价呈现出环比下跌的趋势，且呈现出持续走低的迹象。
同时，一直甚嚣尘上的“不动产统一登记”年内将在青岛实施，业内担心的“不动产统一登记”引发的“抛售”现象或将在青岛出现，将延续二手房房价持续走低的趋势。
另外，分析人士也指出，与新房相比，二手房房源都是房东自持的个人房源，尽管市场不好，但绝大多数房东并不会像开发商那样面临持有成本大幅上升、资金链压力巨大的问题，因此多数选择暂时搁置售房计划， 若无大规模抛售行为，二手房市场及房价都将维持稳定。
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