[摘要] 据新华社北京6月23日电保监会23日正式发布的指导意见称，7月1日起，未来两年，北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，这意味着“以房养老”商业保险正式开闸。
据新华社北京6月23日电保监会23日正式发布的指导意见称，7月1日起，未来两年，北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，这意味着“以房养老”商业保险正式开闸。
反向抵押养老保险是一种将“住房抵押”与“终身养老年金保险”相结合的创新型养老保险，即拥有房屋完全产权的老人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
根据保监会的规定，投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。同时，按照保险公司是否参与分享房产增值分为参与型产品、非参与型产品。
保监会将“公平守信”作为开展试点的首要原则，例如要求保险公司开业满5年、注册资本不少于20亿元；申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%；对单个保险公司开展试点业务，接受抵押房产的评估价值总计进行了规定。
这份指导意见从老年人角度进行规定，例如“产品条款简单易懂，业务流程规范可行，使投保老人便于理解和接受”，“客户的犹豫期不得短于30个自然日”等。
此外，这份指导意见还鼓励保险公司创新，“完善与反向抵押养老保险相关的养老服务链条，如针对不同年龄和需求的客户推出医疗、保险、健康管理、金融理财等服务”。
保监会人身险监管部主任袁序成说，当前，我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段。开展试点，盘活老年人房产，是实现个人经济资源优化配置的积极探索，有利于拓宽养老保障资金来源，提升老年人养老保障水平。
“试点城市的选择主要考虑其房地产市场容量较大、老龄化步伐快等原因，这一保险的推出是完全市场化的，为一些有意愿、有需求的老年人提供一个选择，是自愿的，同时，这是新生事物，还需要不断探索、总结、完善，从国外经验看，它是一个比较小众的保险。”袁序成说。
“以房养老”商业保险的出炉，承载着丰富养老保障方式、拓宽养老保障资金来源的“双重期盼”，但这一产品对于缓解养老隐忧作用究竟有多大备受关注。
业内人士坦言，“以房养老”商业保险是一种市场化的运作，不会成为养老的主流方式，有限的受众、较高的门槛决定了其“小众”属性。
“以房养老”有“三高”特征 适合无子女老人和失独老人
房产增值咋分配 可合同约定
中国保监会23日正式发布指导意见称，7月1日起，未来两年，北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点。
那么，这一“保险版”以房养老开闸 ，将给百姓带来怎样的养老新选择？购买这一保险是否存在风险？为回答种种疑问，记者采访了相关机构和业内人士。
谁适合以房养老？无子女及失独老人
中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，作为一款金融产品，“以房养老”具有“三高”特征，就是适用于高房价城市、高潜质房屋和高素质老人，而无子女老人和“失独老人”则是最合适的购买群体。
从国际经验看 ，不只是养老金，保险公司还可能为投保人提供实物型的养老服务。保监会出台的指导意见中就明确鼓励“针对不同年龄和需求的客户推出医疗、保险、健康管理、金融理财等服务”
房价涨跌怎么“算”？房产价值要进行评估
无论是投保人也好，保险公司也好，“保险版”以房养老的风险和不确定性都来自房价的波动。
房产究竟价值多少？这无疑是反向抵押养老保险涉及的核心问题。针对这一问题，指导意见中称，“保险公司要聘请具有一级资质的房地产评估机构对房产价值进行评估，费用由保险公司和消费者共同负担。”
如果房价上涨，房屋增值怎么办？根据指导意见，保险公司推出的试点产品分为参与型和非参与型，也就是可以按照合同约定，决定保险公司是否参与分享房产的增值。
首都经贸大学保险系教授庹国柱说，对于参与型产品来说，保险公司可在与投保人签订购买合同时有所约定，如果房产增值，按何种比例来分配？归属于投保人的部分，是一次性给予，还是按月领取？这些都可以在合同中涉及。对于非参与型产品，无论房价上涨与否，保险公司均不参与房产增值，抵押房产增值部分全部归属于投保人。
那么，如果房价下跌了怎么办？业内人士指出，保险公司要承担这个风险，对于专业的投资运行机构——保险公司而言，可以通过资金的运作、再保险等形式化解或是降低这一风险。
当然，这一商业保险新事物还面临着房屋70年产权到期后怎么办这一重大问题。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高 ，保险公司很可能会无利可图，甚至亏本。
武汉科技大学金融证券研究所所长董登新建议，应从房产评估、土地政策、寿命估算、产品解释等方面建起完整的配套体系，确保试点产品平稳落地。
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