[摘要] 进入第二季度，青岛新建商品住房的库存量正达到三年以来的最高点。楼市观望气氛浓厚，岛城楼市似乎正走向瓶颈，销量的紧缩让更多开发商采取降价促销策略，新房二手房价格均有不同程度的下调。在调控政策走势不明朗的大背景下，买卖双方的博弈有望导致楼市的多方深度调整。
进入第二季度，青岛新建商品住房的库存量正达到三年以来的点。楼市观望气氛浓厚，岛城楼市似乎正走向瓶颈，销量的紧缩让更多开发商采取降价促销策略，新房二手房价格均有不同程度的下调。在调控政策走势不明朗的大背景下，买卖双方的博弈有望导致楼市的多方深度调整。青岛海岸华府（400-890-0000 转 664225）销售经理齐福平认为，该降价的楼盘基本都降了，已经降过的不可能一而再再而三的降价。
青岛海岸华府销售经理齐福平
业内人士分析，尽管当前楼市不尽理想，但也不要盲目悲观。当前青岛楼市是风险与机遇并存的，如果把低迷的楼市比喻为红海，那么岛城总有一些板块跟项目犹如红海中的蓝海，逆市上扬，屡成破局者。比如说刚需腹地李沧板块，当前，很多置业者受楼市低迷的影响，举棋不定，观望氛围浓厚，为了帮助置业者解开疑问，为他们的抉择做好指导，房天下编辑带着种种疑问走访了青岛海岸华府（400-890-0000 转 664225）销售经理齐福平。
李沧区域优势明显
谈到李沧板块的优势，齐福平经理侃侃而谈，成为现实版的“根本停不下来”。2010年，青岛市政府决定在李沧区成立青岛交通商务区，总规划面积约1.9平方公里。交通商务区位于李沧区重庆路以西，已经投入使用的铁路青岛北站坐落其中，是岛城重要的门户区。交通商务区作为胶州湾东岸新一轮发展的关键节点，随着铁路青岛北站、地铁、胶州湾大桥等一系列重大基础设施的落成，区域优势进一步增强，发展潜力进一步显现，成为青岛市北部新的区域经济增长极。
李沧区交通商务区规划图
在这个大背景下，再来看李沧区房地产的发展，作为青岛市的刚需腹地，李沧区近年来的发展尤为让人可观：铁路青岛北站的运营带动了该区周边楼市的崛起，世园会周边区域云集不少地产大鳄，即将开通的地铁 3号线带动了从火车站至沧口站沿线的楼盘。此外，金水路东西贯通后东接滨海公路，西连环湾大道；重庆路改造升级，带热沿途的楼盘。
刚需与改善置业双认可
作为青岛楼市刚需腹地，李沧区分布着众多热点楼盘，较高的产品性价比以及渐趋成熟的交通、配套，相比其他区域李沧区更加容易吸引到年轻购房者的青睐。齐总介绍说，有人说李沧是刚需腹地，其实还有一个更确切的说法——刚需改善置业双认可。
李沧商圈分布图
在产品设计上， 很多项目也多针对刚需跟改善两类置业者。针对刚需客户，产品一般设计为55-80平米的高层小户型，这类产品普遍具有总价低的优势，成为刚需置业者趋之若鹜的主要原因。而且这类产品在户型设计上多倾向于两居室，功能齐全，原则上不浪费任何建筑面积。针对改善型客户，产品设计多以多层产品为主，户型包括两居，三居双卫两类，这类产品特别注重环境规划，给置业者提供舒适优越的生活空间。
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