[摘要] 近日，记者调查发现，随着崂山海尔路区域、市北CBD区域写字楼的上市，市南写字楼风光不再，空置率增加的同时，房租上涨的脚步也放缓了。另外，香港中路和山东路的堵车问题，也是影响房租价格的因素之一。
上月底，市南区一家从事房地产销售的公司把总部搬到了世贸中心，之前该公司在香港中路附近的另一处办公楼办公。新地方是海景房而且面积增了15平方米，而房租却没涨，还是一年15万元。近日，记者调查发现，随着崂山海尔路区域、市北CBD区域写字楼的上市，市南写字楼风光不再，空置率增加的同时，房租上涨的脚步也放缓了。另外，香港中路和山东路的堵车问题，也是影响房租价格的因素之一。
现象：写字楼房租4年没涨
林富强是市南区一家房地产销售公司的总经理，4月21日的时候，公司把总部迁到了世贸中心。4月29日下午，记者来到了该公司新的总部，新总部在顶楼，总经理的办公室是海景房，直接看海。与以前的办公楼相比，新总部多了一个15平方米的咨询室。
“以前的办公楼也在香港中路上，位置差不多，那个到期了。4年前签的合同，这4年一直没涨价。年租金是15万左右，到期后房东不租了，所以我们被迫再找一个办公楼。想不到这个区域的房源有很多，山东路上更便宜，但是办公不方便。最后，就选在了这个区域，位置挺好的，房租便宜。”林富强说道。
“一年的租赁算下来还是15万元左右，和以前相比，没涨价，面积倒是增加了。现在香港中路上的写字楼，房租涨价势头已经很弱了。退到5年前，大量的企业公司选择到香港中路、山东路办公。当时，我租办公楼的时候，怕房租上涨，一次签了4年。其实，这两年，多数写字楼房租涨价并不厉害。这和住宅还真不一样，公司办公看中的是交通位置。”
林富强确实没想到房租这么便宜。在租新房屋之前，他和上海总部汇报过，预算是25万元一年。结果签完合同以后，还剩了10万元。“顶楼的缺点是漏雨，所以找人又重新装修了一下，不过整体还是很满意的。还有一个问题，这个地方仍存在停车难的问题，以前也有，香港中路上写字楼的通病。”林富强说道。
问题上下班高峰总堵车
在现场记者发现，顶楼这个位置，除了林富强的公司，还有另外一家培训机构，中间的几个房间大门紧缩，还处于空置状态。
4月30日，记者采访到了青岛市一家钢铁销售公司的总经理孙义。两年前，该公司在市南区香港中路附近办公，去年年底，孙义出资70万元，在李沧区苏宁电器广场买下了一套房办公用。“山东路这两年很堵，香港中路就更不用说了。我在四方(现为市北)居住，得提前半个出门，上班高峰期堵在山东路，一点脾气没有。下班的时候，香港中路和山东路都很堵。开会迟到是经常的事情，下面的员工也很头疼。
举个简单的例子，和客户约好的上午9点半到公司面谈，很可能因为交通原因迟到半，会影响到很多事情。”孙义告诉记者，“我们公司有4个大股东，两年的房租是35万元，去年年底房子到期后，一致决定换一个办公楼。大家的意思都一样，不能在这个区域办公，换到市北甚至李沧。看来看去，最后发现，性价比的是直接在李沧维客广场(小区网论坛)附近买下一套新办公楼。当时苏宁电器广场的办公楼有70平方米左右的，已经是准现房，几个人一商量，买下了一套，总价70万元，后期又花几万块钱装修了一下，现在已正常办公了。”
林富强也向记者证实了这一现象。“我们公司总部不同意买下一套办公楼，只能租。现在越来越多的中小企业到市北、崂山和李沧买办公楼，这是一个趋势。”他说道。
记者咨询太平洋房屋、青岛链家不动产等房地产中介了解到，目前香港中路、山东路周边区域的绮丽大厦、香岛大厦(小区网论坛)、华仁国际大厦(小区网论坛)等高端写字楼的房源非常足，写字间租赁价格为每天1.8元/平方米到3元/平方米不等。值得注意的是，两年前也是这个价格区间，房租涨幅很小。
调查市北CBD区域写字楼受宠
太平洋房屋山东区域总经理林宪周告诉记者，市南的写字楼正在逐渐丧失原来的优势，崂山和市北的写字楼因为配套良好，逐渐吸引越来越多的中小企业。香港中路和山东路首批高端写字楼，现在劣势逐步凸显。
“举个简单的例子，崂山写字楼在2009年起步的时候，配套还没跟进，新建写字楼空置率高，租一间200平方米左右的办公室，房源很多，随便选，现在空置率低了一些。据悉，崂山区早于2004年便规划了海尔路商务一区、商务二区、商务三区，在推动区域内楼宇经济发展方面具有非常大的意义。该区域的规划及配套起点高，如规划有国际会展中心、高档商务酒店、青岛汽车东站、颐中体育馆等一批大项目，进一步完善了区域的城市功能。目前，以海尔路两侧为主的崂山商务一、二、三区建设已初见成效。”
根据市房地产交易中心的数据，目前崂山区海尔路区域，大约有2000套写字楼在销售，供应量充足。另外还有部分现房出租，势头很猛。
导致市南写字楼风光不再的另外一个因素是市北区CBD区域崛起。
“香港中路区域无论是写字楼数量、交通环境、人流量等方面都已趋于饱和。与此同时，万达广场入驻中央商务区并成功开业，带来超五星级艾美酒店等世界500强企业以及国内高端商业纷纷落户，使市北CBD成为集日常办公、商务洽谈、金融、科技、休闲于一体的高端商务区。区域内云集了7080中心广场、诺德广场、欧亚中心、卓越大厦等多个写字楼项目。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰分析说。
记者调查发现，目前CBD区域写字楼的供应量在1500套左右，两年内将全部交付。目前该区域租赁市场上的写字楼租金价格要低于崂山区和市南区。另外，从去年开始，李沧区和原四方区也出现了少量的写字楼，无论是出租价格还是销售价格远低于市南区。
分析租金短期内难涨
目前，青岛市区写字楼市场情况到底如何？香港中路区域为何出现房租低迷的情况？据戴德梁行华北区研究部主管魏东介绍，未来3年内将累计新增优质写字楼191万平方米，若全部按期交付，至2016年市场存量将比目前市场存量翻一倍。供应量增长将在2016年达到高峰，单年供应量将接近90万平方米。根据市场过往三年的吸纳能力衡量，并适当考虑工程延期的因素，写字楼市场仍将处于供应偏大的状况，在供应高峰年份市场将有供应过剩的短期风险。
“未来在没有大规模的经济刺激计划下，青岛甲级写字楼提振仍需要一个过程。加上未来四个季度，约有12.4万平方米的新增供应入市，短期内将给甲级写字楼的空置率形成向上的压力。空置率的高位运行，加上需求的萎缩，使得甲级写字楼市场难以快速回暖，租金短期内不会有明显上涨。”
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