[摘要] 国务院副总理李克强在对十八大报告的解读中，重点突出了工业化、信息化、城镇化、农业现代化等“新四化”。其中，城镇化成为未来发展的重中之重，因为城镇化将为未来的经济提供巨大的需求空间。
国务院副总理李克强在对十八大报告的解读中，重点突出了工业化、信息化、城镇化、农业现代化等“新四化”。其中，城镇化成为未来发展的重中之重，因为城镇化将为未来的经济提供巨大的需求空间。伴随着城镇化一起到来的将是大量的农民进城，以及大量的住房、教育、医疗等资源的需求。在这样的大环境下，对于房地产市场来说，则必将迎来新一轮的发展高峰。
新一届政府推进城镇化的预期如此强烈，在刚过去的11月份，青岛房地产市场又传捷报，销量甚至创下年内新高，部分标杆房企提前完成了全年销售任务，这对业绩已经形成确定性增长的房地产行业均形成推波助澜的作用。12月1日，在青岛市新趋势规划出台之后，近日，区划各区的详细情况也相继出台。从各区的城镇化数据中可以看出，青岛市城镇化有待推进，地产行业受益于城镇化而加速发展。
不变的事实：地产行业始终会受益城镇化
2012年以来，青岛房地产规模、房价和利润的完全停止了超常规增长，但并非房地产行业步入衰退期。十八大指出的新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇，房地产发展“刚需”有望被进一步唤醒。三大评级机构之一的穆迪11月29日称，已将中国房地产业的展望从负面转为稳定，并预计销售情况和融资渠道的改善趋势会在2013年持续。
从岛城房地产市场目前的发展预期来看，2013年仍为刚需主导的需求市场，中性的信贷环境以及供需格局改善决定市场整体销售走稳概率较大，市场整体仍处于去库存的阶段。新区市规划调整之后，个别区市房价或有大幅上涨的压力。从近期房地产销售形势上看，消费者购房预期发生变化，部分改善性刚需积极入市买房已经在近几个月体现出来。近两个月以来，岛城土地市场也逐步回暖，优势地产商已经在近两个月加速拿地，明年房地产投资增速值得期待。
城镇化将带来50万新城里人 增加房地产购买力
总的来说，整个青岛市的城镇化率已经趋于饱和。对于仍然未饱和的黄岛区、城阳和崂山区而言，城镇化最明显的表现就是新房、新楼、新商业综合体。有研究表明，城镇人口每增加一个，至少需要10万元的城镇固定资产投资，包括城镇基础设施、公共服务设施和房地产开发等，虽然大量城镇人口的增加会给城镇基础和公共服务设施带来巨大压力，但是无疑也会给房地产市场带来新的、巨大的购买力。
“住房是耐用消费品，拥有者的重复购买率相对不高，这就需要市场不断注入新的购买力，新的消费阶层的加入才能形成市场的良性互动。”社会学专家王建国表示。青岛城镇化进程的进一步加快和大量城镇人口的增加无疑对青岛房地产市场发展是一个促进。
按照官方公布的数据，黄岛、城阳和崂山常住人口达到250.93万人，而这三个区的城镇化率都为80%，这意味着即使20%的人仍然高达50.2万。岛城城镇化率达到100%是日程上的事，这意味50.2万新城里人都将新置办房产。按照岛城十二五的规划，六区或在十二五末城市化率将接近100%。那么，到2015年，即使5人购一套房，也将消耗近10万的库存。
新型城镇化助力2013年房地产市场整体环境好于今年
在大举推进城镇化进程及预期明年调控政策相对稳定的背景下，部分地区政府微调公积金政策支持刚性需求，11月份住宅供应大幅回升。接近年末，还有以招商地产、保利地产为代表的央企，拿地力度明显加大，显示出企业对于房地产市场明年的发展前景保持乐观。 岛城土地市场近期表现也异常活跃，市内各区出让的土地近期都遭到了地产商的疯抢，打破了之前连续数月土地底价成交的行情。
11月份房地产成交再次出现了“供销两旺”的场面，与肩扛沉重数据压力的10月份一样，11月份楼市给人的感觉其实并不好过好过。一方面，年末已近，各开发商进入“抢收”模式，数据压力巨大；另一方面，十八大楼市定调之前，购房者对市场的态度都比较谨慎，不敢贸然出手。可以说，青岛11月份的楼市是在一片猜测声中收尾的。不过，十八大报告中“城镇化”的话题被提到了显要的位置，对于推波助澜11月中下旬房地产市场成交发挥了作用，而且，这种作用还将会持续下去。
2013年政策微调还将继续，房产税拟小范围扩大，保障房大举入市成交占比将进一步扩大，整体环境将延续今年趋势继续宽松，并将好于今年。 对于因为“城镇化”而新晋的数十万需要职业的“城里人”来说，2013年房地产市场整体环境好于今年，或将成为置业的好时机。
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