[摘要] 在“限购令”等多项房地产调控政策的影响下，青岛楼市经历了限购令出台前短期高涨、实施后持续低迷、年末成交量翘尾的过程。截至2011年11月30日，青岛全年新建商品房累计销售套数达89164套，较2010年青岛前11个月年累计销售套数91074套，环比下跌2.10%。
随着楼市调控政策进一步加码，岛城楼市疲态尽显。特别是进入下半年后，在大范围降价的背景下，岛城楼市纷纷低价开盘或降价跑量。楼盘多、存量大的城阳区、李沧区成为竞争最激烈的区域。
数据来源：网上房地产
从2011年各区市成交套数排行榜上可以看出城阳、李沧、即墨最热，领衔全市37.14%的成交量，以价换量区域效果明显。
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以城阳李沧为代表的区域率先展开了较大规模的降价风暴，降价幅度之大，速度之快，出乎许多人的意料。 价格的变化向来与供求关系密切相关，供需因素无疑成为决定市场走势的关键砝码，存量较高的区域压力，房价将下行。
城阳李沧同为高存量区域，而且后续供应也多。但受楼市大环境影响，购房者持币观望的情绪浓厚，正常的需求释放不出来，供过于求的状况非常明显，区域内竞争加剧，降价销售成为楼盘不得已而为之的选择，许多楼盘的价格甚至已回复到2008年初的价位。
早在8月份，万达、万科“二万”之争，引起李沧楼市不小的波澜，成为当时李沧楼市焦点性事件。李沧万达广场首期住宅推出700多套房源，项目起价8400/平，均价9500/平，当日成交494套房源。万科当时放出消息称，万科生态城非毛坯起价7000元/平，均价8000-9000元/平，虽然在当时看来，万科有截留万达客源的嫌疑，但是万科生态城开盘确实验证了之前的报价，李沧板块降价之风初现端倪。
10月中旬，龙湖滟澜海岸成为青岛降价大潮的先驱，6500元每平的均价使其接连几个星期成为城阳区楼市销冠。10月15日，青特花溪地在龙湖滟澜海岸售楼处门口设置巨幅广告牌，释放电梯洋房价格：起价6300元/㎡。10月17日，世茂公园美地亮出加推消息：90-160㎡瞰海高层，起价5988元/㎡。至此，城阳板块降价大战全线拉开。
如果说城阳区是10月份的降价焦点，那么11月这个焦点转移到了李沧区。之前较长的宣传蓄客期使万科生态城蓄客良好，在市场持续下行的时候，于11月果断低价开盘，非毛坯均价8200元-8300元/平，逆势实现1000多套销售业绩。万科生态城低价入市之后，11月后的青岛楼市降价紧锣密鼓的上演。春和景明二期准现房起价6300元/平方米，降价2000元/平销售；12月5日，别墅项目时代城开盘，购房享六重空间面积连环送，折合价不足8000元/平；李沧新盘再爆低价，重庆中路芳馨园项目起价仅为5880元/平方米，小高层均价6300元/平，洋房均价7000元/平 。
楼市价格战愈演愈烈，新盘直接低开吸引购房者，使得城阳李沧成交量高位运行。业内人士认为，“以价换量”是一个平衡，是开发商在经过成本核算之后在利润与销量之间取一个平衡点，在不损害成本回收的情况下，牺牲掉一部分利润来换取销售量，这在现在这个楼市调控政策与紧缩的信贷政策齐压房地产企业的时期，无疑是度过楼市寒冬的明智之举。预计未来加入促销的楼盘将进一步增多，促销力度也将进一步加大。
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