[摘要] 去年4月17日国务院发布的“新国十条”拉开了我国房地产市场严厉调控的大幕。4月30日，具有北京特色的“京十二条”出台。至今年4月，国家共出台三轮大的调控，调控的力度和频率都居于历史之最，而北京更是落实调控最严厉的地区之一。
去年4月17日国务院发布的“新国十条”拉开了我国房地产市场严厉调控的大幕。4月30日，具有北京特色的“京十二条”出台。至今年4月，国家共出台三轮大的调控，调控的力度和频率都居于历史之最，而北京更是落实调控最严厉的地区之一。
数据显示，多数城市的调控效果已经显现，北京楼市出现量缩价稳，房价涨幅趋缓，楼市走到从成交量下跌到房价即将下行的关键时刻。
重压之下，新盘低开
投资离场后刚需撑场，大兴、房山多个面向刚需的楼盘低价开盘，均受到追捧
“新国十条”预示着楼市史上最严厉调控的开始，随后调控层层加码。这一年里，如何卖房成为开发商的头等大事。
老王是一家大型品牌开发商的高管。去年4月，他们在大兴的纯新项目要开盘，楼市调控轰然而至，这打乱了老王原本计划好的开盘计划。
这是公司一个纯新项目，首期开盘一定要卖得好。老王和他的团队连夜开会，制定应对政策的措施。老王发现，“新国十条”提高二套房的首付和利率，旨在打击楼市投机，对于自住性需求还是支持的。而老王的新项目以小户型产品为主，潜在的客户正是首次置业的刚需客群。老王认为，刚需族对价格非常敏感，制定一个调控下刚需能够接受的价格将是开盘热销的关键。老王对比了一下周边的价格，二手房价格是22000元/平米，还没有新盘可供参考。怎样的价格才能打动调控下挑剔的购房者呢？
“与其往后价格太高卖不动偷偷摸摸降价，不如一步到位。”老王果断调低价格预期，将首期开盘价格调低到17000元/平米，比周边二手房还要低5000元/平米。
虽然是北京“新国十条”后开盘项目，但在开盘当天，销售率达到75%，当日成交约7亿元。
就在老王的项目开盘后几天，北京市政府根据“新国十条”发布了细则，即“京十二条”，其中的重要措施是，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。再加上第三套房限贷和外地购房限贷政策，北京市场形势一下子严峻起来。
不过，老王他们试水成功，使周边即将开盘项目松了一口气。大家一致认为，只要价格到位，还是能吸引刚需来买房，就看开发商是否有主动调低价格预期的这种魄力。
随后，大兴、房山多个面向刚需的楼盘低价开盘，均受到不同热度的追捧。特别是万科长阳半岛项目，从去年7月份开盘以来，以不高于2万元/平米的价格，多次开盘，多次“日光”，刚需族的需求仍然庞大。
调控加码，销售率持续下降
“京十五条”出台后，卖得好的刚需盘也受到波及，销售率下降，蓄客周期拉长
随着调控的进一步深入。今年2月，楼市调控进一步加码，“京十五条”出台，限贷令直接升级为“限外令”，即北京本市居民拥有两套住房不能再购住宅，外地居民缴纳五年纳税证明或者社保证明限购一套。这大大限制了购房人群。老王公司在房山的楼盘也受到波及。该楼盘开盘时，销售率为60%左右。虽然定位刚需盘，但也有部分100平米以上的大户型。小户型基本卖完了，但大户型却相对滞销了。
“京十五条”的出台，无疑是给楼市又一次急速降温，卖得好的刚需盘也受到波及。
受“京十五条”影响明显的还有著名的“日光盘”万科长阳半岛。3月6日，前五期开盘接连“日光”的房山万科长阳半岛第六次开盘，认购率仅63%，终结了连续5次开盘日光的记录。万科相关负责人表示，新政出台后，约有30%的客群受限购影响不具备购房资格。
而4月中旬万科长阳半岛进行了第七次推盘，300多套房源,当日销售130多套，销售率不足50%，“日光盘”销售率节节下滑。据万科负责人介绍，为确保足够的去化率，万科第八次推盘将拉长蓄客时间。
调控一周年后，热销盘受冷遇，北京楼市成交量出现明显下滑。
据中原地产和北京房地产交易管理网数据显示，截至4月16日，调控一年来北京期房住宅成交量为8.49万套，同比下降了40.5%；二手房住宅签约套数为17.97万套，下调36.6%。楼市总住宅签约量相比之前的45.8万套下调了39.5%。但在房价方面，除个别楼盘降价外，调控一周年，北京楼市整体出现量跌价平的趋势。
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