1.1. 经济形势分析
(1)2010年我国宏观经济稳定增长
2010年我国整体经济运行稳定，全年国内生产总值达到397983亿元，比2009年同比增长10.3%；全年居民消费价格指数同比上涨3.3%；全社会固定资产投资278140亿元，比2009年增长23.8%；社会消费品零售总额154554亿元，比2009年增长18.4%；进出口总额达到29728亿美元，比2009年增长34.7%；城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%。
2010年，中国的经济结构有所优化，主要表现在三个方面：，中国经济增长的需求结构的协调性增强。2010年，最终消费和资本形成对中国经济的贡献率在92%左右，投资、消费对经济的推动更加平衡；第二，包含新兴战略产业在内的高新技术产业增长16.6%，比2009年加快8.9个百分点；第三，区域发展的协调性有所增强，主要表现在东部沿海地区经济增长的质量较高，而中西部地区经济发展的速度比较快。
(3) 2010年人民币压力不断积聚
自2010年6月重启汇率以来，人民币对美元汇率持续攀升。根据国际清算银行的计算，2010年，人民币对美元汇率中间价为6.6227元，为6.8284元；人民币名义有效汇率1.8%，实际有效汇率4.7%。2010年，我国汇率形成机制改革的效果初步呈现：人民币小幅，双向浮动特征明显，汇率弹性明显增强，人民币汇率预期总体平稳。
1.2.政策影响分析
(1)我国宏观经济调控政策明显转向
2010年，面对复杂的国际和国内经济环境，我国宏观经济调控政策不断调整，并及时转向。全年共六次提高存款准备金率和两次加息。年底中央经济工作会议确定宏观经济政策由“积极财政政策和适度宽松货币政策”向“积极财政政策与稳健货币政策”转向，即财政与货币政策的配置运用，由“松松搭配”转向“松稳搭配”。
(2) 针对房地产的紧缩政策逐步升级
2010年以来，我国针对房地产的调控政策全面紧缩，调控的特点如下：，调控力度空前。从2010年到2011年初，国务院和地方政府的房地产调控政策陆续出台，从1月“国十一条”到4月“国十条”再到9月“9.29新政”，调控力度持续升级。2011年初的新“国八条”将房地产调控政策推向顶点，限购、限贷、限价、加强税收监管等政策的力度继续升级加码。第二，调控手段多样。2010年来的房地产调控政策不仅在政府监管、金融、税收、需求管理、房源供应等方面做出严格的规定，而且提出了建立约谈问责制、强化舆论引导等新的调控手段。第三，政策逐步深化。除限购等带有明显应急特征的政策外，房产税、增加土地供给等中长期政策也取得重大突破，表明监管部门在追求短期目标的同时，开始注重中长期战略的设计，更加注重政策体系的建立和政策效果的融合。
数次加息及存款准备金率的上调在一定程度上影响了商业地产的发展，但总体而言，各轮房地产调控均仅针对住宅市场，这给包括办公用房在内的商业地产市场带来巨大的投资机会。
(3) 保险资金入市规定利好商业地产
2010年9月，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，《办法》允许保险资金投资不动产（不超过上年总资产的10%，且不得投资开发商业住宅）。据2010年末保险业总资产5万亿元计算，预计有5000亿元投入不动产。随着市场对商业地产潜力预期的提高以及保险资金入市比例的放宽，保险资金大举进军商业地产的现象会愈演愈烈。
2. 2010年办公用房市场运行分析
2.1. 2010年办公用房市场特点分析
(1) 2010年我国商业地产步入上升周期
随着房地产调控政策的持续出台，住宅市场的利润空间缩小，投资风险增加，越来越多的开发企业开始转战商业地产领域。据不完全统计，2010年，万科、中粮、保利等国内多家一线住宅开发企业均公布了商业地产发展战略：未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。
我国办公用房市场的结构层次逐渐明晰——北京、上海两大一线城市的优势依然明显，天津、大连、南京等二线城市的表现抢眼。这种趋势的形成意味着一种新的竞争已经开始。作为一种产业性投资，办公用房将是未来房地产开发领域的主战场之一。
(2) 一线城市“商住价格倒挂”愈演愈烈
办公用房价值被低估的现象从2009年开始得到媒体广泛报道，随着住宅价格的节节攀升，这种现象有愈演愈烈的趋势。以上海为例，2010年年中，上海市的长风生态商务园、南京西路商圈、陆家嘴商圈、北外滩、卢湾滨江商务区等五大商务区内均出现不同程度的商住倒挂现象，倒挂率甚至达到1.2-2。而依照国际惯例，商业办公项目的价格应该高于同一区域的住宅，目前全球十大金融中心的商业办公项目的价格一般为同区域住宅项目的1.5-2倍。
(3) 机构投资者是办公用房市场投资主体
2010年，机构投资者带动办公用房市场的回升，主要表现在两个方面：，随着《保险资金投资不动产暂行办法》的出台，国内的保险资金及机构投资者增加优质办公用房的投资。其中，人保集团斥资37亿元以股权收购方式成功购买首都时代广场为当年笔的案例。第二，2010年，外资机构走出投资低谷，重新开始购买优质办公用房，数据显示，2010年，外资在境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额（含港澳台）约为440亿元，较2009年大幅上涨94%，其中超过90%的资金投资于综合、商用办公物业。
2.2. 2010年办公用房需求分析
2.3.1. 销售面积
(1)2010年，办公用房销售面积达1882万平方米，同比增长24.4%
2010年，办公用房销售面积为1882万平方米，同比增长24.4%，增速较2009年回落3.9个百分点。
(2) 北京和上海销售面积均超过160万平方米，大连同比增速，为151.4%
2010年，北京和上海办公用房销售面积依然领先于其他城市，分别为208.2万平方米和162.9万平方米；排名第三的为广州，销售面积为112.3万平方米。前三名城市办公用房销售面积占比重为24.3%。
从办公用房销售面积同比增速来看，大连的增幅最为显著，同比增长151.4%；广州、武汉、南昌和重庆同比增速分别为137.6%、117.3%、117.1%和114.8%，均超过100%；青岛、北京、上海、深圳、南京则分别同比下降10.8%、18.6%、19.8%、23.6%和37.2%。
2.3.2. 销售额
(1)2010年，办公用房销售额为2148.8亿元，同比增长32.8%
2010年，办公用房销售额为2148.8亿元，同比增长32.8%，增速较2009年全年回落19.6个百分点。
(2) 北京和上海的办公用房销售额均超过300亿元，大连同比增速达到586.5%
2010年，北京和上海办公用房销售额明显高于其他城市，分别为487.3亿元和307.7亿元；排名第三的为广州，销售额为189.6亿元。前三名城市办公用房销售金额占比重为32.8%。
从办公用房销售额同比增速看，大连，达到586.5%；重庆和南昌增速皆超过260%；仅深圳、青岛、上海和南京同比下降，降幅分别为16.4%、22.3%、29.8%和35.6%。
2.3. 2010年办公用房供给分析
2.3.1. 开发投资额
(1)2010年，办公用房开发投资额为1807亿元，同比增长31.1%
2010年，办公用房开发投资额为1806.6亿元，同比增长31.1%，比2009年上升13个百分点。
(2)北京和上海开发投资额均超过200亿元，天津的增速超过135%
2010年，北京和上海办公用房开发投资额位居前两位，分别达到259.1亿元和224.5亿元，明显高于其他城市，排名第三的广州为81.6亿元。前三位城市办公用房开发投资额占比重为31.3%。
从办公用房开发投资额同比增速看，天津增速，达到135.1%；成都和北京的增速超过50%；仅南京、南昌、青岛和长沙4个城市下降，降幅分别为4.2%、10.4%和17.5%和20.2%。
2.3.2. 开竣工面积
(1)2010年，办公用房新开工和竣工面积分别增长30.7%和8.8%，比2009年明显加快
2010年，办公用房新开工面积为3678.0万平方米，同比增长30.7%，增速较2009年上升7.6个百分点；竣工面积为1748.4万平方米，同比增长8.8%，而2009年为下降2.6%。
(2)天津和北京办公用房新开工面积均超过200万平方米，南京同比增速超过300%
2010年，天津和北京办公用房新开工面积位居前两位，分别达到206.7万平方米和203.3万平方米，排名第三的杭州为152.1万平方米。前三名城市办公用房新开工面积占比重为15.3%。
从办公用房新开工面积同比增速来看，半数以上城市同比增长。增速排名前三位的依次是南京、大连和苏州，分别同比增长303.4%、172.0%和156.9%。此外，广州、西安、重庆、上海、北京、武汉青岛和深圳等6个城市新开工面积同比下降，其中深圳降幅，为52.0%。
2.4.2010年办公用房价格分析
(1)2010年办公用房销售均价涨幅大大低于2009年
2010年，办公用房销售均价达到11417.7元/平方米，同比上涨6.8%，涨幅较2009年下降17.6个百分点。
(2)深圳和北京的办公用房销售均价超过20000元/平方米，大连同比涨幅超过170%
2010年，北京、深圳两大城市办公用房销售均价超过20000元/平方米，分别为23412元/平方米和22853元/平方米；上海、广州、杭州、大连、天津和南京6个城市销售均价超过10000元/平方米，同期平均水平为11417.7元/平方米。
从销售均价同比涨幅看，主要城市差异显著，大连涨幅，达到173.2%；重庆、南昌、成都的增幅超过50%；仅上海、青岛和长沙3个城市的均价同比下跌，跌幅分别为12.5%、12.8%和20.4%。
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