[摘要] “按以前的经验，房地产调控政策很少在春节前出台，一般最快是在3月份。”对吕伟来说，2011年春节前的楼市新政和房产税政策，最值得注意的并不是内容，而是政策出台的时间。
未触动土地财政
远，不能改变土地财政的状况；近，无法全面抑制投机。这让外界在失望之余又多了一些质疑。
上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建就曾公开表示，在房地产开发成本构成中，土地成本至少占房价的40%左右；建造成本约占30%；营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种约占销售收入的13.75%，再加上契税、印花税等，各类税费之和一般在15%左右。
以房款为100万元计，拿地成本就是40万，各项税费就是15万，这两项就已经占了房款的大头。而开发商除去30万元建筑成本，能剩下15万元。
言下之意，如果房产税政策不能降低土地成本，对房价的调控能力也还是有限。
国泰君安的报告也认为，“房产税短期内并不承载打压基本面的使命，无法破解土地财政依赖⋯⋯根据现有方案，房产税不会对行业基本面产生较大影响，增加的持有成本较低，难以有效逼出存量供给。”
“武器”不
也就是说，即便“武器”房产税千呼万唤始出来，担负着2011年房地产业调控重任的，仍不是它。
“国八条太猛，与之相较，力度较小的房产税已不重要。”房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉《瞭望东方周刊》，虽然没有明确提出更新的调控政策，但新国八条要求地方政府确定并公布年度新建住房价格控制目标，就意味着房地产业调控针对的对象，已经从房地产市场整体，变成了房价。
“行政干预房价总体水平，。”杨红旭说，这也意味着，调控效果的评估将直接以房价涨跌为依据，“2011年楼市调整的幅度将大于2010年，部分城市房价将出现一定幅度的下滑；70个城市房价指数将于二三季度出现同比负增长，多个月份会出现环比负增长。”
但业内也存在完全不同的看法。
“按照业内对土地、建材、人工、融资等方面成本增长的估算，再加上通货膨胀等方面的因素，上海房价在2011年上涨10%，就相当于没涨。”新加坡红木集团总经理张永河告诉《望东方周刊》，因此，尽管2010年全年都处于楼市调控的影响下，但海外热钱不仅没有大量流出中国楼市，反而在2010年12月到2011年春节期间“大规模进入楼市，至少2011年上半年还将保持流入的态势”。
当然，热钱此时大规模流入楼市，并非是跟调控“对着干”。
“年底开发商有偿还贷款、工程账款结算甚至农民工结账等资金压力。另外，随着银行贷款的收紧，以及政策调控对资金链的影响，年底到明年上半年，将会是开发商资金断裂几率的时期。”张永河说，但不可否认的是，海外热钱对中国楼市的热情依然没有消退。
另外，安信证券的分析报告也认为，新的调控政策“可能在非常短期内对楼市造成有限影响，同时进一步对地产股产生压力。但不太可能改变两者中期趋势。我们维持房地产市场今年放量但价稳的判断。”
长远的转型
在中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰看来，房产税政策的效果虽未立竿见影，却在悄悄地改变着房地产业的走向。
对开发商而言，房产税政策的意义在于，开发商的产品结构将加速转型。
“2010年，河北流传着一句玩笑话，说开发商集体感染综合体病毒。就是说，河北所有的开发商都在做综合项目，都在转向商业地产。”陈云峰告诉《望东方周刊》，2010年虽然“有惊无险”，但房地产企业转型的趋势已越来越明显。
另外，住宅市场上，2010年，房地产企业在一线城市的开发量只占总量的16%，低于三线城市的水平。“省会城市，以及青岛、大连等二线城市的开发量占62%，而北京周边的，如廊坊、香河等城市，开发量也达到了20%。”陈云峰说，开发商从一线城市进入二三线城市，面临的问题就是管理人员短缺，目前河北的项目总经理底薪就达到了百万元。房产税政策，预示着房产的投资功能将不断减弱，这又将加速房地产企业的转型速度。
事实上，海外热钱也在转型，“介入的品种已经调整为一、二线城市的市中心的住宅项目；商业地产项目；三、四线城市的住宅项目。”张永河说，海外热钱在住宅市场投资上的重点，向内地、小城市转移的趋势非常明显，“显然，这就是房产税政策带来的长远的影响。”
相比之下，个体投资客转换得更快。多年来一直在上海炒房的温州投资客向明告诉《望东方周刊》，2010年，温州炒房客一方面坚守一线城市的优质房源，另一方面，也将大批增量资金投入到了张永河所说的这些领域。
在温州客投资的浙江，他们带来的影响已很明显。公开资料显示，2010年，浙江房屋销售价格同比上涨11.1%。杭州新建住宅销售价格上涨了12.5%，而嘉兴、绍兴和台州的涨幅却分别达到25.4%、22.5%和18.5%。
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