[摘要] 随着今年以来越来越严格的宏观调控政策给楼市带来的连锁反应，一些“二套房”买房合同纠纷呈上升趋势。某些开发商用穿“马甲”的方式来运作，无证售房的操作方式终于“触礁”。他们不得不替买房人“二套房”税费上涨的额外支出买单，喝下了自酿的苦酒。
随着今年以来越来越严格的宏观调控政策给楼市带来的连锁反应，一些“二套房”买房合同纠纷呈上升趋势。某些开发商用穿“马甲”的方式来运作，无证售房的操作方式终于“触礁”。他们不得不替买房人“二套房”税费上涨的额外支出买单，喝下了自酿的苦酒。
买房人“被调控”开发商难辞其咎
日前，市民冯先生向消费直通车今晚3·15热线栏目反映，他在2009年9月购买了武清区的一套新房，但是今年10月初售楼处工作人员忽然通知他要重新签订购房合同，而且更令他意外的是他还被告知由于遇到了出台的宏观调控，他的房子算第二套房，契税上涨了一倍。签订购房合同一年后竟然遭遇如此的怪事，冯先生实在感到匪夷所思。而本报记者随后深入调查了解到，确实有很多市民遭遇到了类似冯先生的“蹊跷事”，问题的来源是开发商当初的销售许可证有问题。
在本市房管部门配合下，记者深入调查发现，冯先生投诉的项目在2009年仅有一期楼盘获得了销售许可证，而开发商卖给冯先生等购房人的楼盘属于新建的二期住宅，这6栋6层住宅当时根本没有获得销售许可证，直到今年8月底才取得上市销售资格。售楼员当初是将二期房子穿上了已获得销售许可证的一期房子的“马甲”，误导了购房人。尽管本市从今年第四季度起，开始对购买二套住房一律按照3%征收契税，且根据法律规定，税费新政调整不属于地震等不可抗力范畴，购房者不能以新政为由单方面主张解除之前所签订的相关协议，但是各种证据表明开发商无证售房的违约事实在前。最终开发商不仅支付了购房人多出的1.5%的税费支出，还向管理部门缴纳了无证售房的罚款。
同时在对市场的暗访中，记者还发现部分房地产企业在销售现场公示内容不全，有的在售楼现场未按规定公示《商品房销售许可证》、《商品房买卖合同示范文本》等相关文件，还有的对在售房源情况“遮遮掩掩”。在信息不对称的情况下，售楼员对买房人误导的情况依然存在，为将来纠纷的产生埋下隐患。
业内揭示无证售房“潜规则”
据房地产业内人士透露，其实开发商深知无证售房是违法行为，此举已经被视为行业“潜规则”。还没有取得销售许可证，许多开发商就开始为项目造势。他们在开盘前，往往要求前来的客户交纳“诚意金”、购买VIP卡，以此试探买房人的诚意和实际支付能力，再根据有效客户的多少酌情定价。如果买房人购买意愿强烈，开发商会将房源分批“拉高出货”，以获得更可观的利润。有些开发商因担心客户被竞争对手拉走，就签订一个不太完善的购买意向合同，让客户先付首付款，但是因为在房管部门的手续不全，这些房屋往往办不了银行贷款，于是售楼员会尽量“拖住”买房人。等到“积累”客户到了一定量后，开发商再到房管部门申请办理销售许可证，有的特别热销的楼盘甚至还要求购房人补上这段时间房价上涨带来的差价。在分期销售的楼盘中，开发商们对申请销售许可证是“相当有技巧”的，能配合好自身的销售进度来回笼资金，只不过今年楼市宏观调控政策影响到了多套房的购房人，也让部分踩错了点儿的开发商付出了一定的代价。
记者从本市房管部门获悉，本市已经加大了对各种变相无证售房行为的查处，提示买房人谨慎支付具有预付款性质的费用。同时执法部门还对售楼处房源的公示情况加大检查力度。此外，一些法律界人士也建议买房人利用合同条款保护自身的利益，将一些政策调整可能引发的问题事先在补充条款中约定。业内人士指出，穿“马甲”的无证售房行为正在遭遇“两头堵”的境地，希望开发商更加尊重买房人，更加尊重市场，切不要“搬起石头砸自己的脚”。
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