[摘要] 继前日上午挂出一篇博客,预测未来一年房价将跌至2009年初水平的SOHU中国董事长潘石屹再次成为关注焦点(详见本报8月30日A18网闻版《潘石屹博客称房价将跌至2009年初水平》报道)。昨日下午,自称由于该博客发表后收到很多朋友发问的他,再次挂出一篇博客,对这些疑问一一作答。
潘石屹回应“看跌博客”:对房价的看法不能脱离常识
任志强称其纯属“瞎分析”今日将写博反驳
继前日上午挂出一篇博客,预测未来一年房价将跌至2009年初水平的SOHU中国董事长潘石屹再次成为关注焦点(详见本报8月30日A18网闻版《潘石屹博客称房价将跌至2009年初水平》报道)。昨日下午,自称由于该博客发表后收到很多朋友发问的他,再次挂出一篇博客,对这些疑问一一作答。
在这篇博客中,潘石屹坚称,推测房价下跌基本上是出于“常识”的考虑。有意思的是,就在他挂出这篇博客后不久,素来和他交锋密切的华远集团董事长任志强立即发出微博称,“小潘,纯属瞎分析,明天写个博客教教你。题目就叫别听小潘瞎忽悠吧。”
对此,潘石屹立即回应:“我说的不一定对。但只有通过磋商才能找到正确的道路和方向,明天等您的博客。”
潘式答问:没有领导找过我
问:您推测下半年住房价格有下跌压力,但目前社会上有大量资金无处投放,房地产又是一个目前看好的投资产品,这些资金会不会继续支撑房地产市场的高价位?
潘石屹:常识很重要,不能违背基本常识,有一些城市住房的租金仅有1%,而全世界平均值是7%~8%,且中国土地使用年限仅有七十年时间。衡量一个投资产品的好坏,是一个很重要的指标,不能不看,仅看资产的,资产越就会越低。
8月份交易量回升不是回暖
问:8月份的交易数据显示,一些城市房地产交易量有明显放量回升,有分析人士认为这是市场回暖的表现和征兆,请问您怎么看?
潘石屹:今年四月份以来,住房成交量明显下降,这几周有些城市的成交量回升,并不一定是住房价格上涨的先兆。
开发商资金紧张这一点很重要。上市开发企业在所有开发商中应该是资金状况不错的,但今年半年报公布结果让市场很吃惊,有些上市开发企业的负债率高达100%以上。这都是这半年来发生的变化,真正降价的压力是来自企业内部资金的紧张。
问:目前对住房价格的推测很多基于住房市场受政策影响很大,如果房地产市场走向成熟,脱离调控政策影响,纯粹基于市场来看,您认为会是什么状况?会不会持续走高?
潘石屹:真正的力量来自于市场,来自于供求关系。供应量减少,需求旺盛时,无论出台什么样的政策,房价一定会上涨。今年“国十条”通过“问责制”加大保障房建设的比例,这就要看政策的执行有多大的决心,愿意付出多大的资金了。从目前市场来看,有一股强大的力量,让住房价格和土地价格回归理性,回归常识,但一定还有另一股反作用力,已经购买了房子的人和开发商肯定不愿意住房价格下降,但这只是一种愿望,挡不住供应量的加大,减少和企业资金紧张的压力。
央企抢地不开发
问:您和任志强同时公开看跌下半年的住房市场,是不是受到有关部门的压力或者收到有关的内部消息?
潘石屹:今年4月份出台政策前后,有几位领导询问过我的意见,我对一个家庭只允许购买一套住房和政府限价的政策提出了自己的意见和看法,对其他的政策都表示支持和理解。
之后再没有任何领导和部门找过我,或打过电话,也没有任何内部消息,我所有判断是来自于市场的信息。
问:您在前次博客中强调住房价格会回到2009年初的水平,请问这样大幅的下跌推测,您的依据是什么?
潘石屹:通过许多指标评价来看,住房价格回到2009年初的水平是正常房价水平。2009年之后,有两大因素推高了住房价格:一是政府发放的四万亿;二是央企(不仅是央企,还有那些房地产行业之外的企业)抢地王。四万亿救市计划,再加上银行宽松货币政策推高了房价,有人不愿意承认这一点,认为没有一分钱流入房地产,钱如水,泼出去,不知道会流到什么地方、什么行业去。央企地王,立竿见影推高房价,并且这些央企因过去没有开发的经验,没有开发的队伍,现抢地王,现挖人。我们公司就面临着很大的压力,普通员工挖过去都成了部门经理,工资增加了两倍。但这些“地王”还是迟迟不能开发,形成市场上房子的供应量不多。当这些突发的外在因素恢复正常了,房价也应该恢复正常。这就是我预计房价回到2009年初房价水平的原因。
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延伸新闻：潘石屹沪上再抛楼市下跌论:"房价要调至09年初水平"
来源：新闻晨报
借博客以及SOHO中国发布半年报，潘石屹表态“房价下半年将量价齐跌”之后，近日在沪上举行的“金融房地产论坛”上，一向很少判断房价的潘石屹第三次唱跌楼市，他认为房价至少要调整到2009年年初的水平。
8月29日，潘石屹在个人博客上发表《影响未来住房价格的几个重要因素》一文，指出“在未来一年内中国住房市场的价格和成交量都会下跌”。
而在“金融房地产论坛”上，潘石屹再次阐述了自己的判断，他指出目前楼市政策面有四大变化。
一、中央政策强调要加大保障性住房的建设，两个50%指标以及问责制的引入，势必将改变目前房地产市场的供应格局；
二、银监会出台了“三个办法一个指引”，即对开发商贷款要直接委托给施工单位、材料供应商，加剧了开发商资金的紧张，把开发商手里原来的活钱变成了死钱，尤其对那些毛利率不高、销售建设过程慢、过去有过拖欠施工单位和材料供应商款项的开发商影响会更大；
三、针对住建部出台的对预售收入监管的办法，各城市的细则和具体政策都在相继出台，一般房地产企业的运行资金中有超过50%来自预售收入，对预售收入的监管、分阶段放款，也是把开发商的活钱变成了死钱；
四、清理闲置土地，几年来政府一直强调清理闲置土地，但几乎没有进展，而近期国土资源部又公布了2800多宗闲置土地的名单，显示了极大的决心，哪怕有8%、10%的闲置土地收回，对市场都会造成很大的震撼，结果就是增加市场上住房的供应量。
潘石屹认为以上四项政策预计在四季度都可能实施，将会造成两方面影响：“一是增加了市场上住房的供应量，供应量的增加直接影响市场价格；二是加剧了房地产商资金的紧张程度，开发商降价的前提是企业资金紧张，没有钱了，开发商不得不降价。”同时，“今年上半年房地产投资增加达38.1%，达到历史水平，开工量加大也会增加住房的供应量。”
比起潘石屹的悲观，著名经济评论员叶檀则表示，她对目前楼市的看法是“既不过分悲观，也不盲目乐观。”她认为，过去房地产开发商的黄金10年虽然已经过去，但未来还有白银10年；不过房价肯定不应该再像过去几年那样疯涨，否则宏观经济会出大问题。
最近一段时期上海、杭州和深圳的住房市场逐渐恢复，价格和成交量有所回升，这是不是又一轮房价上涨的先兆？对此，潘石屹认为，这几个城市比较特殊，不能反映的情况。
来看，GDP的增长、就业压力、地方的财政收入、银行的盈利和老百姓的民生问题都压在房地产一个行业上，这些压力超出了这个行业承受的极限，这一点可以从很多指标中体现出来，如租金很低，地价比房价贵等等。“我还是比较相信常识的，这些指标反映出目前房价水平的确是太贵了，而且本轮调控政府的决心很大，出台的调控措施也很具体、具有操作性，这是前几轮调控不同的地方，至少未来一年市场将保持‘量价同跌’的局面”。
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王石潘石屹任志强冯仑 地产"大佬们"都在想啥
（来源：国际金融报）走到哪儿，哪儿都有大佬。在中国市场上，最吸引眼球的大佬肯定包括地产界的大佬们。因为，他们任意的一句话都有可能在一定程度上左右楼市的走向，他们做的每一件事情都是外界关注或炒作的焦点。近期，4位地产业大佬的动向再次吸引众人关注。
王石：转战商业地产
一线城市房价下调空间也就15%
万科最近很风光。从销售业绩上看，其是上半年惟一一家销售额超过300亿元的房地产企业；万科还引领了市场的打折风潮，申银万国此前发布的报告称，6月万科所有项目平均降价幅度达14.3%，其中上海地区降幅为20%，深圳为15%。
万科地产董事长王石同样很风光。他直言：“楼市观望低谷期已过去，只要政策能稳定，即使按揭第三套房限制高档楼房，还是会有楼盘卖得不错”；他又说，一线城市的房价下调空间“也就15%”。王石还认为，国家的宏观调控“非常必要和及时”，“一线城市包括个别的二线城市，房价和消化能力已经相背离了，经济要持续增长，政府必须要合理抑制房价”。
但在这靓丽成绩的背后，王石也在逐步转变发展思路。“万科虽然专注于住宅市场，但不排除未来涉足更多商业项目，包括酒店式公寓、写字楼等。”日前，王石对外界表示，目前万科在的酒店项目已经开工了8个。
“万科转战商业地产主要有两个原因。”王石说，首先，纯粹住宅用地越来越少，趋势是未来将出现更多的城市综合体，如果只做住宅，万科将失去很多机会，万科希望介入商业地产和城市综合体；其次，在商业地产上，万科今年预计开工800万平方米、预计明年超过1000万平方米，“即使纯搞住宅建设，这其中仍有8%的公建，而公建里又约有60%的商业面积，这样算下来，商业的量也非常大”。
潘石屹：重返上海市场
土地比房子贵，即面粉比面包贵
“三年内不进上海。”这样的狠话出自SOHO中国董事长潘石屹之口。2007年，潘石屹看上了位于上海市长宁区虹桥的一幅土地，但最终该地块却落入了澳门赌王何鸿燊之手，因此他撂下了这句狠话。
三年之期已过，潘石屹重新进军上海市场。日前，SOHO中国发布公告，以15.6172亿元摘得上海虹桥交通枢纽旁的“临空15号地块”，这是SOHO中国今年第三次出手上海地产项目。
此前在今年6月11日，SOHO中国以22.5亿元收购外滩204地块部分股权，进入拥有百年历史的上海外滩中心，而该地块是外滩核心区过去60年间惟一的整体新建项目，也是最后一个新建项目。而去年8月18日，SOHO中国以24.5亿元收购了位于南京西路中央商务区位置的SOHO东海广场。据悉，目前东海广场以21.79亿元销售额，获得了今年1月至7月上海房地产市场的销售，潘石屹将售后返租的SOHO模式带进上海。
对于目前的房地产市场，潘石屹称，“中国正处在大的泡沫中，土地在过去一年半时间里，比房子贵，即面粉比面包贵。”潘石屹还说，上海和北京的房租非常低，只有1%，全球平均水平却是7%到8%，“在这种情况下，房价如果一直维持不现实”。
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任志强：深陷“伪造门”
房价如果下跌20%至30%，政府比开发商更急
与万科和ＳＯＨＯ中国不同，华远地产近期成为热门却是因为一则负面消息——国土资源部8月19日公开通报了西安立丰御海置业有限公司伪造公文，骗取办理西安市雁塔区小寨西路13号地块房地产项目，而作为御海公司当时控股股东的华远地产，自然就引起了市场的注意。
8月23日，华远地产发布公告称，“华远地产了解到相关事宜后，立即要求相关公司就相关问题进行解释说明，并积极配合相关单位及部门了解情况。鉴于原北京华远与立丰公司约定由立丰公司办理与土地有关的手续；立丰公司与相关工厂约定由相关工厂办理军队内部建房报批手续。因而华远地产与备案资料更改嫌疑无关。”
不过，市场人士对华远地产的解释却发出了不同声音。昨日，有媒体援引《上市公司信息披露管理办法》第三十条规定说，发生可能对上市公司证券及其衍生品种交易价格产生较大影响的重大事件，投资者尚未得知时，上市公司应当立即披露，说明事件的起因、目前的状态和可能产生的影响。这似乎是在向外界暗示，华远地产并不能完全摆脱“伪造门”的干系。
当然，对于目前的房地产市场，号称“语不惊人死不休”的任志强同样发表了诸多看法。与潘石屹不同，他否认了开发商缺钱的说法。他表示，房价如果下跌20%至30%，政府将比开发商更急，“开发商钱多得是，起码还能维持一个相当长的时间。不但是今年，就是明年，也可以过日子。”任志强还颇有底气地说，指望开发商没钱，指望房价大跌，抄底楼市，“门都没有”。
冯仑：携手抱团“取暖”
“中式”做人，“西式”做事
虽然正如任志强所说，指望开发商没钱“门都没有”，但还是有地产业巨头未雨绸缪，比如万通实业董事长，也是万通地产实际负责人的冯仑。相比其他大佬，他更懂得在这个人人喊打楼市的时代，寻找合作者抱团“取暖”。
最近，根据媒体报道，加工制造业厂商TCL集团董事长李东生和冯仑相聚无锡，意图推进工业地产项目的深度合作。据悉，双方早在2008年就展开了合作。当时，冯仑和李东生分别出资55%和45%的资本，花费2.5亿元资本成立了一家工业地产开发公司——万通新创工业资源投资公司。随后在2009年7月，万通新创又收购了相关的万通工社项目，开发成了一个以工业生产为主，包括研发、餐饮娱乐等功能的综合性工业社区。
当然，作为地产界的“思想家”，怎么能少得了他的种种妙语。冯仑在博客中分享了他在纽约的生意经：做人要“中国”，学会“不争”，懂得“降低自己抬高别人”。但他坦承，他做事比价“纽约”，将是非界限划得很清——这就是他选择的“中式”做人，“西式”做事。
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