[摘要] 继６月份全国７０个大中城市房屋销售价格环比由上涨转为下降，最近一些地方房价又出现“试探性”上涨。部分开发商开始“转战”中小城市，试图复制高房价。调控博弈之时，开发商力挺高房价的“底气”何在？当前楼市调控成果如何守住？会不会出现新一轮房价“报复性”上涨？“新华视点”记者对此进行了追踪调查。
透视开发商“逆市操作”现象
（来源:新华网）继６月份７０个大中城市房屋销售价格环比由上涨转为下降，最近一些地方房价又出现“试探性”上涨。部分开发商开始“转战”中小城市，试图复制高房价。
调控博弈之时，开发商力挺高房价的“底气”何在？当前楼市调控成果如何守住？会不会出现新一轮房价“报复性”上涨？“新华视点”记者对此进行了追踪调查。
部分开发商多种“玩法”应对调控
今年４月份以来，新一轮楼市调控政策不断出台，房价过快上涨问题得到初步遏制。但记者近期调查发现，一些开发商对高房价“恋恋不舍”，硬挺房价，唱多楼市，试探性涨价，“转战”中小城市，房价上涨有卷土重来迹象。
５月份打算买房的北京市民苏志强到现在还没拿定主意。他说：“本来寄希望于房价能降一些，但现在看来，北京四环以内仍难寻每平方米低于２万元的商品房。”
８月份，济南恒大绿洲、恒大名都等一些知名楼盘将折扣从８．５折提升到８．７折，立时引发舆论关注。济南多家房产中介预计，９月份新开的楼盘将比现价每平方米上涨５００元左右。
在济南做楼盘代理销售５年多的赵经理说：“在打折基础上试探性涨价，这无疑释放出房源趋紧的信号，告诉人们欲购从速。”
８月２４日，北京饭店二期公寓“霞公府”将北京市住宅最贵单价从每平方米７．２万元刷新到了１３．７万元。销售部刘小姐对记者说：“预约看房者已经排到了下周。”
有关人士指出，国家房地产调控政策并没有放松，为什么有些房价会高位反弹呢？这反映了房地产调控与开发商逐利的博弈到了关键阶段，开发商希望用种种手法烘托“涨价预期”。
一些业内人士透露，开发商通常会力荐楼市“买涨不买跌”原则，强调购置房产可抵抗通胀。房地产顾问机构信立怡高总经理朱江说：“购置的房产是抵抗通胀的一种特殊刚性需求，只要房价增幅能跑赢ＣＰＩ，这种刚性需求就将长期存在，而且在一定条件下还可能集中释放。”
除了硬挺房价、唱多楼市、试探性涨价，一些开发商将“托市”目光转向中小城市。据甘肃省宏升房地产公司总经理王秀兰介绍，距离甘肃兰州市不到１００公里的临洮县城房价已由年初的每平方米２２００元涨到２５００元。
记者调查发现，一些没有拿到预售房许可证的开发商，还通过发放免费卡提前预约排号，这样做既符合不得收取买受人定金的规定，又能提前锁定销量。
同时，一些开发商还和商业银行联手。记者调查发现，有的本地银行在做按揭时实行“只认购房者本人”原则，家庭成员中即使有人已申请房贷，也不影响新贷款利率和首付。
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开发商力挺高房价的“底气”何在
开发商之所以力挺高房价，是因为地方政府短期内还不能摆脱土地财政依赖，银行也不希望因房价下降而产生过多不良资产。更重要的是，地方政府在调控楼市时，还要顾及政策对ＧＤＰ的影响。
记者拿到一份沿海某省发改委上半年房地产投资情况总结报告，文中说：“省内房地产开发投资规模明显偏低，部分城市房屋销售价格与其他城市相比明显偏低，且房屋价格上涨不快。”并指出：“国家调控政策出台后，全省房屋销售面积增幅逐月回落，住房消费徘徊不前，不利于整个经济平稳发展，因而房地产调控不能搞‘急刹车’，要研究出台扶持政策大力帮促，保持全省房地产市场平稳健康发展。”
“地方政府更在意任期内的可用财力，不舍得失去土地这一重要财源，因而指望低价拿地在短期内难以实现。”一位开发商告诉记者。
有了这些地方政府的“导向”，开发商“逆市托盘”便等于有了“底气”。采访中，一些开发商告诉记者，政策收紧对开发商拿地的资金链有一定影响，但仍在可控范围内，这些开发商有资金实力玩价格游戏，抱有左右市场心理。
从国家统计局的数据分析，７月份开发商投资金额环比虽有所下降，但总体资金面仍较为宽松。前７个月，房地产开发企业本年资金来源３８８７６亿元，同比增长３９．４％；房地产开发投资２３８６５亿元，同比增长３７．２％。
从已经披露的半年报信息来看，包括保利地产、金地集团、招商地产在内的多家地产龙头企业“不差钱”。
房价“非涨不可”并非神话
一些专家表示，尽管短期来看房价仍处在胶着状态，高位震荡，但房价理性回归已成大势所趋。
土地供给方面，国家统计局数据显示，２０１０年计划住房建设用地供应总量１８．５万公顷，远远超过去年住房实际供地７．６万公顷和前五年平均年度实际供地量５．５万公顷。今年下半年还有约２／３用地计划可用，土地供应并不紧张。
新增住宅大幅增加，也增加了开发商捂盘惜售的操作难度。２００９年，住宅竣工面积５．７７亿平方米，增长６．２％，２０１０年上半年住宅竣工面积已同比增长１５．５％。２０１０年６月末，商品房待售面积相比增长了６．４％。
在需求方面，国家打击投机性炒房政策频出，使二手房价格已经不再坚挺。国家统计局数据显示，二手房价格已连续几个月下降，５月环比降幅达到０．４％，６月份下降了０．３个百分点，７月份仍处于环比下降状态。
中指研究院常务副院长黄瑜表示，今年新一轮房地产调控政策成效已逐步显现。而近期各项措施的紧密推进也表明，我国调控房地产市场的措施一段时间内不会放松。
８月份以来，从银行频繁进行房价下降压力测试，到国土部门宣布在范围内清理囤地行为；从发改委表示我国将进一步推进房产税体制改革，到国务院要求各地加快保障性住房建设，一项项举措紧锣密鼓。
有关专家认为，住房供给增加、炒作行为淡出，正是政府巩固楼市调控成果的底气所在。
“政府能不能像银行做房价下降压力测试那样，也做一下房价下降的财政收入压力测试？”有关专家提出，“一方面这个数据可以反映出转方式、调结构、增财源的成果，另一方面也能督促地方加快产业升级改造，早日摆脱土地财政依赖。”
【本地关注】购房者"憋坏了"岛城楼市开始"试着涨"?
编者：近期市区个别楼盘开盘初战告捷，开发商对市场的信心在上升，而市区的新盘量增多，购房者的购买意愿开始提升，调控带来的观望情绪正在衰退……
楼市似现回暖
现象一：个别售楼处访客盈门
近期，市区几个热点项目鲁信含章花园、万科城、万科蓝山售楼处相继开放，日前记者到上述几个项目探盘发现，看房的市民络绎不绝，每个售楼处的销售人员都应接不暇，有售楼处不得不规定客户必须提前预约，以减少客户数量。
据万科城售楼处置业顾问介绍，自楼盘售楼处对万科老客户内部开放以来，每天接待客户都在100多组；与此同时，万科·蓝山每日的来访量也保持着百组以上。此外，鲁信含章花园、伟东幸福之城、李沧宝龙城市广场、山河城的客户来访量亦仍保持高位。
现象二：“金九银十”迎开盘主流
伴随着楼市人气的升温，一部分开发商重拾信心。记者采访了解到，接下来的九十月份，我市将迎来开盘的高峰。据记者粗略计算，约有近二十个新盘。
据了解，九十月份以万科、中海、保利为代表的“地产大鳄”将在四方区展开一轮PK，将有万科城、万科蓝山、中 江华府、昌平馨园、明泽智域等大小新盘扎堆开盘。此外，李沧区仍是新盘集中区，青山绿水、康太源尚诚、福顺嘉苑、东城水岸等新盘将于九十月份上市销售，此外市南区的鲁商中心、市北区的金盛苑、崂山区的鲁信含章花园、城阳区的金日紫都等新盘也将亮相。(青岛财经日报 李雯)
热点区域房价过万
8月19日四方区保利里院里开盘，价格达1万元/平方米；四方区万科城售楼处开放，毛坯房价格在 1万元/平方米以上；中 江华府价格也达到12000元/平方米……随着中海、保利、万科等外来大鳄的开发项目纷纷上马，四方区房价也跟着炒了上去。两年前四方房价均价在 6000元/平方米左右，如今已奔万元大关了。更让人惊讶的是，四方新出让的地块价格竟远超市北区，最贵地块价到了7200元/平方米。
在市南区工作的牛小姐说，“4月份时交了两万元预订了一套保利百合花园的房子，价格才7000多元/平方米，我后来打了退堂鼓没买，现在后悔了，这几天四方几个楼盘推出新房源，但价格远远高于7000多元，甚至超万元了。”8月19日保利里院里正式开盘时，开盘价为8800元～11000元/平方米。而在4月时，离保利里院里不远的保利百合花园价格仅在7000元～8000元/平方米。
在另一片房地产热点区域合肥路，记者发现刚刚进入市场的鲁信含章花园的价格已经在12000元每平方米以上，不过这个价格是23层以上，并且包含了2000元的非毛坯费用。 （城市信报）
开发商再度瞄准刚需
市场繁荣的背后，仍有调控带来的变化，据青岛同策房产营销策划有限公司总经理柴伟斌介绍，目前刚性需求的客户量很大，而改善性需求占比例相对小，大户型产品消化的速度相对慢。
近期，同策房产代理的两个市区项目取得了开盘热销。据柴伟斌介绍，尤其是伟东幸福之城二期，产品与去年相比发生很大变化，全部以中小户型产品为主，满足婚房及首次置业等刚性需求。
根据记者观察，近期市区新项目也多以90平方米左右的套二房为主。在市场波动当中，抓住刚性需求客户，这也是最稳健的策略，以鲁信含章花园为例，户型面积只有三种，61平方米的套一小户型、96平方米和108平方米的套二户型。
调查：岛城房价是否开始“暗涨” ？
在记者调查的项目中，有多个项目的价格出现了与之前市场传闻不符的现象。部分项目的价格仅在一周前每平方米还比当前报价低 1000—2000元左右。由此看来，在过去不算长的一段时间内，开发商对市场的判断有了一些变化。一位业内人士表示，目前这些还未开盘的新项目透露出的价格只是一种市场试探。因为项目还没有进入实质销售阶段，价格完全可以有时间和空间再度调整。现在只是在探测购房者的承受力。
另外这种变化也折射了购房者的动态行为，比如说有的沿海高端项目在一周内大幅上涨几千元每平方米。如果没有明显购房者入市信号，这样的价格上涨是很难突然发生的。
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