[摘要] 适逢喜忧参半的时期。近日国家统计局公布相关数据，2009年第四季度，GDP同比增长10.7%，12月CPI同比增长1.9%，两者均超出市场预期，同时也引发市场对通胀的忧虑。同期，国家对火热的房地产市场进行了一系列调控，眼下的楼市，观望气氛日益弥漫。
高楼价下买房，是抗通胀，还是“买了房地产的通胀”？
选对物业，同样能抗通胀
适逢喜忧参半的时期。近日国家统计局公布相关数据，2009年第四季度，GDP同比增长10.7%，12月CPI同比增长1.9%，两者均超出市场预期，同时也引发市场对通胀的忧虑。同期，国家对火热的房地产市场进行了一系列调控，眼下的楼市，观望气氛日益弥漫。
在通胀的压力下，如何保证自己的资产不贬值，这是去年和今年许多人都很关注的问题。从2009年楼市的火爆中，我们可以看到，房地产因具有相对稳定的投资，而成了投资者青睐的抗通胀工具之一。一年下来，广州楼价的升幅已 越了GDP涨幅、CPI升幅数倍。
正因如此，在楼价已处高位的眼下，还是较好的入市时机吗？此时入市投资，还能抗通胀，还是会“买了房地产的通胀”？业内人士较为统一的观点是，从中长期来看，买房是能抗通胀的。近期同样是入市时机，但得注意品种的选择。
房产是抵御通胀的工具？
大米、食用油等日常用品不断升价，是百姓近期最切身的感受。近日国家统计局公布的GDP、CPI两个数据，也都远高于市场预期。超预期的经济增长及通胀率，已令市场担心央行加息时间会大大提前，就连国家统计局局长马建堂都表示“要控制通货膨胀预期”。
老百姓如何能对抗通胀、令自身资产保值？2009年楼市的火爆给出了一个方面的答案：那就是买房。合富辉煌2009年底的统计报告中曾这样描述：“2009年6-9月，由于世界各国大量印钞票，对未来通胀预期使改善型需求和投资需求陆续加入买房队伍。这个阶段月均成交量超过80万平方米，并曾猛增至169万平方米。”在买房的理由中，“抗通胀”成为营销的理由。当然，选择买黄金、入股市也成为普通百姓眼中防通胀的主要渠道。
业内专家对买房抗通胀大多持正面的统一意见。众多经济界人士也认为，从中长期来看，房产无疑是抵御通胀的工具。因为在通货膨胀时期，房产的价格能够随着物价的上涨一同上涨，这样不仅能够规避通胀造成的资产缩水，还能分享资产价值增长。
投资要选对入市时机和品种
买房，真的能抗通胀？中长期来看，是可以的。短期呢？中信证券以首付40万元、贷款60万元的买家、年通胀率6%作个案分析，最终结论是，只有房价两年内20%才能跑赢通胀。而在2009年，广州一手住宅均价从1月份至12月份的升幅，已 过40%。该数据还是“均价”，不少表现突出的楼盘，其价格在一年内的升幅还不止40%。这一数据，超过GDP、CPI数倍有多。
2009年买房的人跑赢了通胀，却也推着广州楼价达到了历史高峰。2009年12月，广州中心六区均价均超过万元大关，高楼价的当下，还能入市投资抗通胀吗？国家信息中心经济预测部一位高级经济师近期接受媒体采访时说：“在房价创出新高、房地产存在严重泡沫的情况下，继续买房便是买房地产的通胀，而不是防通胀。”黎文江则认为，现在买房也能抗通胀，关键是看买什么房，“广州今年的楼价还是继续上升的，一般说，楼价升幅和广州的GDP增长率是同步的，没有疑问。特别是中心城区，如越秀、荔湾、海珠、天河，今年供应量减少，价格不可能下降。选对物业，一样能抗通胀。”中原地产项目部总经理黄韬同样认为“可入市”，不过“投资者可以适当调整投资品种的结构，如考虑商铺、写字楼或是别墅等稀缺产品”。
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达人支招
踏准节奏低谷入市
投资达人：马先生
职业：房地产
年龄：36
投资故事：6年买了3套房
投资心得：要抢在别人前买卖
对于房地产投资，马先生并没有放太多的精力，投资房产，只是偶尔为之的动作。不过，因为本身处于房地产行业中，偶尔为之的动作，也能出彩。
马先生的房地产投资是从2003年开始的。当时，广州房价只有3888元/平方米，是进入新世纪以来房价的一年。敢在当时投资房产，要么是很了解房地产的人，要么就是“撞大运”了。
马先生2003年买的是天河区天河公园旁的上寓。当时楼盘还没开卖，因为是小复式产品，在当时市场上并不多见，所以“吹风价”要6000多元/平方米，比周边楼盘的售价都要高。在“吹风价”阶段，有些人在犹豫要不要下筹，但马先生下了，而且一下就是两套。因为是员工的关系，他认购的价格比6000元/平方米要略低。
料想不到的是，当时小复式产品太热了，当楼盘开始大规模展开宣传攻势时，吸引了很多买家，正式开盘时，价格已远远超过了马先生认购时的价格。过了没多长时间，楼盘的价格已经上升到了8000多元/平方米，马先生当时有将其卖掉的想法，后来觉得租金更加吸引，就放弃了。就是这一念之间，马先生就多赚了十多万元。到了2005年，该楼盘的价格上升到1万元/平方米左右，马先生将房子卖了。两年时间，房价上升了将近70%。两套40多平方米的小复式，马先生共卖了80多万元，比认购时约48万元的总价赚了32万元。
证明马先生是懂行的，还有另一次投资。在2008年年中，马先生再次出手，在白云区买入一套百多平方米的单位，同样是员工价，单价8000多元/平方米。目前该盘的二手放盘价多在1万-1.3万元/平方米之间。能连续两次在楼价低谷时入货，无论如何也不能说是“撞大运”了。不过，马先生目前还不准备放盘，因为他觉得有地铁开通等利好，该盘的价格还可以再高一些。
投资心得：要抢在别人前买卖
对于为什么总能在楼价低谷时入市，马先生认为，就是要踏准节奏，要抢在别人前面买卖。投资房产和股票都一样，最忌讳“人买我买，人卖我卖”。
而要踏准节奏，最重要的就是要看政策的动向，因为政策总是在变化的。就像两三年前的楼市，出现调整是因为政策打压所导致，所以一旦政策有所放松，楼市很快就会反弹。“我在2008年看到经济形势不好，预计房地产的打压政策有可能会放松，就开始入市了”。
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达人支招
找准目标睇饣送吃饭
投资达人：潘婉霞
职业：中原地产物业部副总经理 年龄：30+
投资故事：抄底+成功逃顶
投资心得：睇是饣送吃饭
投资达人也是从零开始的，潘小姐亦不例外。当初投资套房时，她也不过是房地产投资领域中的菜鸟。但记者在采访过程中明显感到，潘小姐是一个思维清晰且有主见的人，可以想象，从一开始，她就是一只思维清晰有主见的菜鸟。
潘小姐的套房子是2003年在金海花园买的，79平方米的两房望花园单位，每平方米售价7000多元。金海花园位于天河北，地段、配套都很好。潘小姐当时所以选择这套房子，除了看中楼盘的地段和配套外，还因为房子符合她的两个要求：一、面积小；二、单价低。彼时的潘小姐毕竟没有经验，所以找房子时给自己定了这两个原则，面积小、单价低的房子总价低，作最坏的打算，就算是亏，也还赔得起。没想到，次投资就迎来了开门红，不到两年，房价已升到9000多元/平方米，升幅接近30%，盘出去后，潘小姐赚到了投资房产的桶金。
第二套房子是2005年在星汇国际公寓买的一套单间公寓，面积48平方米，价格1万元/平方米。星汇国际公寓位于珠江新城CBD咽喉重地。这时候，她已经有了一定的投资经验，但还是不敢买大户型。这次她又成功了，2007年楼价疯涨，身在市场中的她果断地以1.5万元/平方米卖出，利润高达50%。有了几年投资经验，潘小姐已不再是当初的菜鸟，她撇开最初的原则，放弃小户型转投大户型，第三套买了一套三房单元……
投资心得：睇 吃饭
初次投资不宜买豪宅（144平方米以上），投资豪宅风险较高。初次投资的人经验不足，一旦市场波动，心理压力较大。潘小姐建议选择普通住宅，毕竟总价低，风险也低，加上普通住宅市场相对稳定，容易出手，出租也高。
有了投资经验就该放弃小面积住宅，转投大面积住宅。毕竟小面积住宅难有大作为，且一套小房也占一个名额，再买就算二套了，假如物业税出台很不划算。潘小姐建议：有经验的投资者在物业税出台前把小面积单位抛了，专心投资大面积住宅。
通俗点说，投资就要睇饣送吃饭。没经验的，买小房，安全；有经验的，买大房，赚大钱。
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“走到哪，买到哪”
明星达人： 房产增值利润超3000万元
香港明星 生财有道，虽然不是香港最富有的女星，但是拥有豪宅的女星之一。
多年来， 一直热衷在香港和内地购置房产，在圈内被戏称是“走到哪，买到哪”。随着房地产市场持续升温，其身家也不断增长，即使多年不拍戏，也可入围福布斯中国名人排行榜前十。 自己解释说：“其实我不是专业投资人，我买房都是考虑可以自己住的，我只是觉得买房子比买股票安全，至少不会输光，怎么说都还有一套房子在。”
出生在苏州，童年家宅不过是一套20平方米的小平房，十多岁跟随父母定居香港。2005年为了晚年回故乡养老，已在拙政园旁边的润园购买了一套苏式别墅，命名为“嘉玲苑”。但购买多年未见大肆装修，显然尚未有入住打算。
去年底， 又再购入太湖旁边一幢三层高的独栋别墅。知情人士透露， 和开发商老板夫妇相识已久，对他们开发的檀宫曾显示出兴趣。虽然老板给 的是友情价，但拿下这栋别墅的最终价格不会低于1000万元。
说：“在太湖边上拥有一套房子是我从小的梦想，而且这里离上海很近，我想去上海见朋友啊，购物啊，都比较方便。”
投资房产，向来都挑地段的房型，要买就买的。这样的高档房产在过去几年，身价一直坚挺，均有20%左右的涨幅，有的甚至翻了不止一倍。例如2005年买的“嘉玲苑”，购入时价格为1000万港元，现已到约3000万港元。2006年底购入的上海“东方剑桥”，购入时约304万港元，现值约600万港元。
据知情人士透露，粗略估算， 拥有的房产总值约有2亿港元，各地房产增值的利润至少在3000万元以上。
投资心得
1、以自住的心态去投资，这样做，首先心态会比较平和，不容易犯错；而且推己及人，自己愿意住的地方，相信别人也容易接受，日后放盘，接手的人也多。
2、不要把所有的鸡蛋都放在同一个篮子里， 投资的房产分布在多个城市，不至于一荣俱荣，一损俱损。
3、 投资房产，向来都挑地段的房型，要买就买的。在过去几年，高档房产的身价较为坚挺，均有20%左右的涨幅，有的甚至翻了不止一倍。
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房价高是因为需求大 《蜗居》纯属胡说八道
钟伟从不同角度谈中国房地产市场的根源与趋势。他认为，房地产不曾“绑架”中国经济。房价的高增长最根本的原因是供不应求，想买房的人太多。
2009年房价上涨过快，也正是这一年，商品房销售大概8亿平方米，平均套型面积大概100平方米/套，大约是800万套，我估计现房大概占 1/3，大约是260万套，与此同时城市新增的大约1500万人，假定这1500万人全都是三口之家，他们在城市需要新的500万套住房 ，而现房只有260万套(期房到现在还住不了)。远不能满足城市新增人口的住房需要。
至于如何看待《蜗居》热映并引发广泛争议的话题，钟伟认为《蜗居》是一个扭曲现实的电视剧，这反映出作者对社会的愚昧无知。首先，《蜗居》错在给群众传达了极为错误的观念——当官的有着无限的权力。其次，《蜗居》试图反映民众生活的可怜，这是胡说八道。现阶段，包括城市大多数的原住民、中高收入阶层，都是有房的。在城市化进程中，住房困难的主要是城市的新增人口，也就是从农村进入城市以及在城市留下来的大学生，他们的住房才是困难的。
在《蜗居》当中，恰恰表现的是年轻的大学生，他们想在大城市的核心地带居住。一个大学毕业生，如果不工作10年8年，靠什么去拥有自己的房子？任何一个大学生，在刚毕业阶段，若不依靠外界条件，根本不可能得到城市核心地段的商品房。
从总量上讲，中国的商品房是供不应求的，涨价也不是特别离谱，值得关注的是结构问题，也就是中低收入阶层，收入并没有涨得那么快，又希望拥有自己的房子 ，这是矛盾激化的主要原因。
知名财经评论人叶檀：
如果房价急剧上涨宏观经济要出问题了
叶檀近日点评2010年中国经济走势，表示今年尽管经济数据乐观，但宏观经济形势将恶化。叶檀认为，房地产价格已经成为宏观经济风向标：如果房地产价格急剧上涨，宏观经济肯定出了大问题。
“房地产泡沫造成的通胀是随时可以通过房价的下跌调整的，它是调整货币一个非常非常有效的手段，是金融领域一个非常重要的指标。”叶檀表示，如果房价急剧上涨，甚至如2009年一样一年时间内翻一番，就意味着宏观经济肯定出了大问题。相反，如果中国房地产市场比较平稳，宏观经济应是一个比较不错的走势。“所以，从房地产这个风向标能够完全看得到中国的宏观经济走势怎么样。”
尽管宏观经济数据很好，但她身边不少企业家朋友却由于包括原材料价格在内的各种成本价格上涨过快而无法盈利，干脆计划将企业关闭而抽出现金去投资金融市场，宏观经济形势正在恶化。
此外，由于此前一直波澜不惊的广州房价去年却涨得很厉害，因此叶檀也谈到广州房价问题。叶檀认为，广州房价上涨有原因。是亚运。“上海世博会意味着有半年时间房地产不能动工。广州今年亚运会也导致两三个月不能动工。”第二是商品房供应量。叶檀表示由于2009年12月31日的时候，广州整个市场商品房余额是2.5万套，比2008年降低了一半。因此很多中介机构说2010年广州的房子一定会上涨。第三就是货币政策。
如果政府控制货币投放量让投机房地产成为没有必要，马上会出现二手房市场上成批的退房潮，成批在二手房市场交易的现象，也就是说二手房市场房屋会弥补整个一手房市场供应量的不足。网友点评
◇地方政府热衷于房地产，众所 的一个原因就是能够带来政绩的“奔跑”。不过，我们应看到，作为支柱地位的房地产，已经失却民生艰辛，失却穷人经济学，即便是保住支柱地位，但对老百姓来说，却是越来越远。
◇目前中国内地民众的购买能力已经被房地产严重透支，房价不降，再谈扩大内需能起多大作用？即使实行什么消费贷款，又有多少人会贷？
◇房价没有绑架中国经济，但是绑架了中国普通老百姓。
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国11条后地产大鳄首预言下跌:房价至少跌10%
“今年房价将至少跌10%!”17日,广州某知名上市地产公司在参加北京大学光华管理学院EMBA十典暨新春论坛时语出惊人。这成为“国11条”政策出台后,预言楼价要下跌的开发商大腕。
在大部分城市应买得起房
“国11条”出台后,包括广州在内不少城市楼市观望气氛转浓。在不少开发商和业内人士都认为楼价会趋稳的时候,该地产大腕却明确地说:“今年的房价至少下跌10%。”他认为北京、上海、深圳、杭州和广州几个大城市楼价都较高,“有钱人不断涌进这些城市,就像山西的小煤矿主等等,他们在炒楼。”
同时,他也表示,和10年前相比,市民的居住环境已经大有改善,“有些人以前住的房子是70多平方米的,现在是100多平方米的”。他说:“只要你肯去劳动,肯去工作,努力去工作,不好吃懒做,我觉得在大部分城市,市民是买得起房子的。”
有时间赚钱没时间花钱
对于这位上市地产公司,其富豪的生活方式也是普通市民感兴趣的。他说:“我其实是白加黑、五加二,现在基本上没有周六、周日,晚上也是在工作的。”他说自己有条件享受人生,但却没有时间享受人生。“我无非是住的房子比别人好一点,开的车比别人好一点,但是享受人生的时间却少之又少,有时间赚钱没时间花钱。所以我想起吃大蒜的赵本山说过,没有钱可悲,有钱花不掉更可悲!”
他大胆地承认,人的本性是贪婪的,企业家也是贪婪的。他表示,当成功的企业家把企业做到100亿元,可能会想再发展至200亿元,到了200亿元,又希望企业能达到500亿元,甚至1000亿元。他说:“我以对企业不断的追求为主,享受人生为辅。我觉得只有以追求企业的不断发展作为企业家的宗旨,这样企业才会有前景,才会有发展。”他更勉励北京大学光华学院的学生:“吃得苦中苦,方为人上人。你们现在没有资格享受人生,太年轻了!”
另外,他称未来十年看好环保业的发展,“低能源的产业、减少碳排放的行业或者是环保的行业,就是朝阳行业,未来十年发展前景肯定很大”。 ( 新快报 黄颖)
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【相关链接】国11条揭露楼市五宗最 遏制投资性购房效果待察
2010年1月，中国房地产懵懂间仿佛又走到了十字路口。
近日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)，该文件从土地到信贷，再到地方政府责任，详细列出了11条措施。这被国人称为“国十一条”。
国务“国十一条”文件为2010年房地产市场定下了基调。中央明确了2010年房地产调控的主要任务：遏制房价过快上涨。
但这一场 “雷暴”，效力几何，是否能上通下达，各方都暗含期待。
地方政府“打擂”
“我现在反而踏实了。”这是“国十一条”出台后第二天，一位开发商的私下表态。因为综观全文，这次高规格出台的调控措施并无太多新意。基本是在重申一遍几年来一直实行的方法。
“如果说有什么新鲜的，就是所有措施都在收紧。”上述开发商表示，“与以往不同，这次措施出台没有提及改善性需求，而是直接以家庭为单位认定第二套房。”另有专家认为这一转变意味着所有二套及以上住房都严格化，借款人、配偶及未成年子女购房都纳入二套房的统计范畴。在高房价不能有效缓解之前，包括改善需求在内的二套及以上购房需求，也许都将不再享受贷款优惠。
“但这些措施都需要地方执行，这就有了很多的辗转空间。”有开发商曾表示。其实就在中央大刀阔斧调控的同时，地方政府的态度就是表情各异。
就在“国十一条”公布的同一天，杭州市也推出了29条房地产新政，其中规定“不论是否杭州户籍，手中无房者在杭州市区购买140平方米以下的普通住房，就可获得房款总额1.3%的财政补贴”。如果说这条措施只是态度问题，那其另一条，规定“一户家庭年满18周岁子女购买第二套住房，享受首套住房贷款的相关优惠政策”，这就有与“国十一条”有关“二套房以家庭为单位认定”打对台之嫌。其实不仅仅杭州，南京、舟山、长沙都出台了购房补贴的措施。浙江舟山对以家庭为单位在当地仅有一套住房的改善型购房者，个人所得税全额或差额退还。
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但这一场 “雷暴”，效力几何，是否能上通下达，各方都暗含期待。
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“我现在反而踏实了。”这是“国十一条”出台后第二天，一位开发商的私下表态。因为综观全文，这次高规格出台的调控措施并无太多新意。基本是在重申一遍几年来一直实行的方法。
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