[摘要] 资金充沛、四面出击的“炒房团”,被认为是房价持续上涨的推手之一。记者近期在内蒙古自治区、山东省等地采访了解到,近年来,特别是国际金融危机爆发以来,我国各地节节攀升的房价,已让部分“炒房”者产生了房价“只涨不跌”“买房只赚不赔”“政府对房价调低不调高”等心理,投资信心很足。
部分二三线城市炒家细解房地产投资玄机———
资金充沛、四面出击的“炒房团”,被认为是房价持续上涨的推手之一。记者近期在内蒙古自治区、山东省等地采访了解到,近年来,特别是国际金融危机爆发以来,我国各地节节攀升的房价,已让部分“炒房”者产生了房价“只涨不跌”“买房只赚不赔”“政府对房价调低不调高”等心理,投资信心很足。
部分“炒房”者认为,我国人多地少、城市化加速的国情,决定了住房是稀缺资源。特别是在无物业税、遗产税等税种支出,以及低存款利率、高通货膨胀预期、房贷容易申请、投资门槛低等背景下,“很少有比‘炒房’更划算的买卖”。
■炒房蔓延到二三线城市
依托丰富的煤炭、油气等资源,近年来,内蒙古鄂尔多斯市经济发展迅猛,民间积蓄了大量资金。由于当地投资房地产的居民较多,“鄂尔多斯炒房团”也由此声名鹊起,知名度直追“温州炒房团”和“山西炒房团”。
鄂尔多斯市东胜区的常住居民目前不足50万人,但据鄂尔多斯市房产管理局等部门掌握的情况,东胜区近70%的常住居民家庭有两套或多套住房,其中异地购房的居民为数不少。近几年来,北京、山东、海南等地的开发商时常到东胜区推介项目,不少房地产公司还设立了长期办事处。
“现在存款利率低,物价上涨又快,钱哪能捏在手上?”鄂尔多斯市东胜区居民郝玉娥说,她投资房地产,看重的就是近几年来房价“只涨不跌”、房产能“保值增值”,“如果价格波动大谁敢投资?”
记者了解到,郝玉娥一家三口人,现已在鄂尔多斯市东胜区、呼和浩特市、北京市、山东威海市购置住宅7套和商铺一处,基本每次都与亲朋好友结伴。其中,东胜区有住宅四套,面积分别为88平方米、132平方米、150平方米、218平方米;呼和浩特市有120平方米的住宅一套,另有一处300平方米的商铺;在威海市有“海景房”一套,面积68平方米;在北京市已购买住宅一处,近期还计划再预订一套。
“这几年生活品贵了多少?如果钱捏着不放,得缩多少水?”据郝玉娥介绍,除去一套回迁房,其他房产都是她近五年内买的,住宅购买价格从每平方米2000元至4500多元不等,商铺买价为每平方米9800元。目前除了那套“海景房”价格涨幅低些外,其他房产每平方米少则涨了近1000元,多的已涨了近3000元。
■捂房成本低引来爆炒
鄂尔多斯市建强房地产开发有限责任公司董事长刘建强分析说,当前我国农牧业人口多,近年来的城市化速度快、规模大,建设用地却越来越少,必然产生住房供应紧张、价格持续走高的局面。与此同时,各级政府出于拉动经济增长、保障财政收入等考虑,对“炒房”行为缺乏有力度的限制,房产市场由此成为一些“先富者”的投资“乐土”。
有15年房地产从业经验的刘建强,自身就是一位获利丰厚的房产投资者。2005年,他以每平方米6000元的价格,在北京市朝阳区立水桥附近购买了一栋面积近5000平方米的商用楼。目前,这栋楼每平方米价格至少翻了一倍。
然而,与这栋楼巨额的增值相比,每年维护这处房产所需的投入却很低,只有水电费、取暖费和物业管理费等基本开支,不像生产产品怕变质、愁运输和销售,投资“省钱省心”。
鄂尔多斯市东胜区一位不愿透露姓名的居民告诉记者,2004年以来,他家陆续在东胜区、呼和浩特市买了5套住宅,面积小的为116平方米,的为156平方米,买价从每平方米1700多元至4500元不等。目前,增值的一套每平方米已涨了2900多元,相比之下这几套房子每年的养护费不足两万元。
一些房产投资者分析说,持续上涨的房价,低廉的“捂房”成本,加上国家规范、调控房产投资的政策规定较少,为“炒房”者留下了足够大的操作空间。
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■投资客借助贷款以小博大
记者从内蒙古、山东等地部分城市的房产管理部门采访了解到,在一些区域核心城市或环境好、发展快的城市,投资性房产在当地商品房销售量中占的比例不小。
近年来,呼和浩特市销售的商品房中,有10%到20%为外地人所购买;包头市销售的商品房中,约有27%为外地人购买;在新兴的滨海城市日照市,外地人所购房产已占当地商品房销售量的40%左右。
业内人士指出,一些异地买房的人除了短期居住的考虑外,“炒房”获利是重要目的。
日照市房地产交易中心主任范洪、内蒙古社会科学院经济研究所所长于光军等人分析说,改革开放30多年来,部分社会阶层积累了一定的财力,并且有很强的资金保值增值愿望。与此同时,当前在我国,安全、开放、好、门槛低的投资渠道却很少。在证券市场大起大落、“十年九跌”的情况下,在一些人眼中,价格不断上扬的房产显然投资价值。
他们认为,大部分房产投资者并不是富商巨贾,而主要是有些闲钱的城乡中产阶层。这些“炒房者”的资金量,大多几十万元至几百万元左右,资金超过千万元的很少,因此大多够不上其他一些产业项目的投资门槛。加上国际金融危机影响下众多行业不景气,“炒房”也就成了一种“无奈”的选择。
一些炒房者还认为,几百万元资金,如果投资实业项目,不仅融资难,还得投入许多精力、人力。但是,投资房地产只需有“种子”资金,即可相对容易地获得利率优惠的银行贷款,一元钱能顶两三元钱用,当然大得多。尽管这种资金放大效应可能会伴生金融风险,但对个人而言却非常有利,具有的优势远非其他种类的投资可比。
记者观察
应严查倒卖土地的“伪开发商”
开发商的囤地已成为楼市的“顽疾”,近日某房地产商“自曝”囤地现象令人震惊:有三分之一开发商“只囤地从不盖房”。
近年来,通过倒卖土地而获取暴利的开发商的确不少。这类“从不盖房”的开发商,不需动一锹一铲、盖一砖一瓦,只需想方设法拿到土地,接下来便能“坐地生财”。如此开发商,称其为“伪开发商”似乎更适合。
“伪开发商”大行其道,使得“地价上涨原因在于供应不足”之说露出马脚。一边是“伪开发商”靠倒卖土地获取暴利,一边却是公众无房可买或者被迫购买高价房,这不是对房地产业莫大的嘲讽?
“伪开发商”大行其道,对地价、房价产生推波助澜的作用。在今年信贷环境相对宽松的背景下,“伪开发商”以较小的自有资金反复炒地套利;一些企业则可通过“拿地——融资——拿地”的循环轻松获利。这样一来,地价、房价焉有不涨之理?
“伪开发商”大行其道,是一个危险的信号。如果任其蔓延,将严重搅乱土地市场的秩序,加快泡沫的产生和风险的积累,这对于一头连着“保增长”、一头连着“保民生”的房地产业来说,危害不言而喻。
今年下半年以来,各地明显加大了推地力度,相关部门也三令五申要求严查土地闲置、囤地现象。但是,“伪开发商”的存在,凸显出执行法规、政策的迫切性、重要性。要使土地供应真正进入房地产开发市场,需要一手抓推地、一手抓监管,对倒卖土地的“伪开发商”更应严查。
■文/新华社记者 叶锋
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资金充沛、四面出击的“炒房团”，被认为是房价持续上涨的推手之一。记者近期在内蒙古自治区、山东省等地采访了解到，近年来，特别是国际金融危机爆发以来，我国各地节节攀升的房价，已让部分“炒房”者产生了房价“只涨不跌”、“买房只赚不赔”、“政府对房价调低不调高”等心理，投资信心很足。
部分“炒房”者认为，我国人多地少、城市化加速的国情，决定了住房是稀缺资源。特别是在无物业税、遗产税等税种支出，以及低存款利率、高通货膨胀预期、房贷容易申请、投资门槛低等背景下，“很少有比‘炒房’更划算的买卖”。
房价涨势不改
市场信心大增
依托丰富的煤炭、油气等资源，近年来，内蒙古鄂尔多斯市经济发展迅猛，民间积蓄了大量资金。由于当地投资房地产的居民较多，加上买房时为增强谈判能力、增添谈判砝码，往往亲戚朋友结伴行动。“鄂尔多斯炒房团”也由此声名鹊起，知名度直追“温州炒房团”和“山西炒房团”。
鄂尔多斯市东胜区的常住居民目前不足５０万人，但据鄂尔多斯市房产管理局等部门掌握的情况，东胜区近７０％的常住居民家庭有两套或多套住房，其中异地购房的居民为数不少。近几年来，北京、山东、海南等地的开发商时常到东胜区推介项目，不少房地产公司还设立了长期办事处。
“现在存款利率低，物价上涨又快，钱哪能捏在手上？”鄂尔多斯市东胜区居民郝玉娥说，她投资房地产，看重的就是近几年来房价“只涨不跌”、房产能“保值增值”，“如果价格波动大谁敢投资？”
记者了解到，郝玉娥一家三口人，现已在鄂尔多斯市东胜区、呼和浩特市、北京市、山东威海市购置住宅７套和商铺一处，基本每次都与亲朋好友结伴。其中，东胜区有住宅四套，面积分别为８８平方米、１３２平方米、１５０平方米、２１８平方米；呼和浩特市有１２０平方米的住宅一套，另有一处３００平方米的商铺；在威海市有“海景房”一套，面积６８平方米；在北京市已购买住宅一处，近期还计划再预订一套。
“这几年生活品贵了多少？如果钱捏着不放，得缩多少水？”据郝玉娥介绍，除去一套回迁房，其他房产都是她近五年内买的，住宅购买价格从每平方米２０００元至４５００多元不等，商铺买价为每平方米９８００元。目前除了那套“海景房”价格涨幅低些外，其他房产每平方米少则涨了近１０００元，多的已涨了近３０００元。
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无物业税等支出 投资“省钱省心”
鄂尔多斯市建强房地产开发有限责任公司董事长刘建强分析说，当前我国农牧业人口多，近年来的城市化速度快、规模大，建设用地却越来越少，必然产生住房供应紧张、价格持续走高的局面。与此同时，各级政府出于拉动经济增长、保障财政收入等考虑，对“炒房”行为缺乏有力度的限制，房产市场由此成为一些“先富者”的投资“乐土”。
有１５年房地产从业经验的刘建强，自身就是一位获利丰厚的房产投资者。２００５年，他以每平方米６０００元的价格，在北京市朝阳区立水桥附近购买了一栋面积近５０００平方米的商用楼。目前，这栋楼每平方米价格至少翻了一倍。
然而，与这栋楼巨额的增值相比，每年维护这处房产所需的投入却很低，只有水电费、取暖费和物业管理费等基本开支，不像生产产品怕变质、愁运输和销售，投资“省钱省心”。
鄂尔多斯市东胜区一位不愿透露姓名的居民告诉记者，２００４年以来，他家陆续在东胜区、呼和浩特市买了５套住宅，面积小的为１１６平方米，的为１５６平方米，买价从每平方米１７００多元至４５００元不等。目前，增值的一套每平方米已涨了２９００多元，相比之下这几套房子每年的养护费不足两万元。
一些房产投资者分析说，持续上涨的房价，低廉的“捂房”成本，加上国家规范、调控房产投资的政策规定较少，为“炒房”者留下了足够大的操作空间。他们认为，如果国家以家庭为单位，对投资性住房开征物业税、遗产税等税种，“捂房”成本会成倍提高，“炒房”赚差价的难度也将骤然增大，“炒房”现象就会大幅减少。
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贷款相对容易
投资以小博大
记者从内蒙古、山东等地部分城市的房产管理部门采访了解到，在一些区域核心城市或环境好、发展快的城市，投资性房产在当地商品房销售量中占的比例不小。
近年来，呼和浩特市销售的商品房中，有１０％到２０％为外地人所购买；包头市销售的商品房中，约有２７％为外地人购买；在新兴的滨海城市日照市，外地人所购房产已占当地商品房销售量的４０％左右。
业内人士指出，一些异地买房的人除了短期居住的考虑外，“炒房”获利是重要目的。
日照市房地产交易中心主任范洪、内蒙古社会科学院经济研究所所长于光军等人分析说，改革开放３０多年来，部分社会阶层积累了一定的财力，并且有很强的资金保值增值愿望。与此同时，当前在我国，安全、开放、好、门槛低的投资渠道却很少。在证券市场大起大落、“十年九跌”的情况下，在一些人眼中，价格不断上扬的房产显然投资价值。
他们认为，大部分房产投资者并不是富商巨贾，而主要是有些闲钱的城乡中产阶层。这些“炒房者”的资金量，大多几十万元至几百万元左右，资金超过千万元的很少，因此大多够不上其他一些产业项目的投资门槛。加上国际金融危机影响下众多行业不景气，“炒房”也就成了一种“无奈”的选择。
因此，一定意义上讲，“炒房”者与那些偏离主业进军房地产行业的大企业相比，没有本质的区别。
一些炒房者还认为，几百万元资金，如果投资实业项目，不仅融资难，还得投入许多精力、人力。但是，投资房地产只需有“种子”资金，即可相对容易地获得利率优惠的银行贷款，一元钱能顶两三元钱用，当然大得多。尽管这种资金放大效应可能会伴生金融风险，但对个人而言却非常有利，具有的优势远非其他种类的投资可比。
一位承揽建筑电气安装工程的公司负责人告诉记者，他每年可赢利１００多万元，两年即可清偿名下６处住宅、商铺的所有贷款。但是，为省下资金拓展生意，以及放民间贷款赚高利息，他分别以自己和妻子、儿子的名义，累计申请了近２００万元的房产贷款。如果不买房，“哪家银行肯给普通老百姓贷款”？
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炒房故事：一朝入市买房 两年解套白忙[图文]
暮色入高楼，楼上有人愁。一纸限外令，吉楼砸在手。……
今夕行情改，中介把局改。投资终解套，不枉耗两载。
买楼赶上高峰期，卖楼正逢限外令。无奈短线变长线，轻率投资尝苦果。在罗湖投资多套物业的老张，尽管最终得以全身而退，但个中曲折旁人难以品味。当下也正逢深圳楼市的回暖时节，有投资意向的看官们可注意了，本期置业者老张可要知会你一句话：楼市有风险，入市需谨慎。
「回」满腔热血入市“限外”夺走大势
房市大涨欣欣然入货，未曾想到，过户次日遭遇楼市新政。“限外令”出台之后，一时间写字楼从“抢手货”变成“烫手山芋”，无人问津。老张也被迫从短线炒家转为长线投资客。
2007年5月，投资新手老张在罗湖一次性买进5间写字楼，此后两年时间，他一直在为如何“解套”苦恼。按照老张的说法，他买这套写字楼一没看物管公司，二没关注，连管理费都没过问。如此投资，真可谓轻率。
尽管老张买的这套单位单价不高，但近300平方米的大面积也着实可算是“大放血”。之所以如此轻率地掏出真金白银，源于当时极其火爆的楼市。经历过那一段楼市疯狂的深圳人大抵都知道，当时买房基本上是全民运动。“当时我住的小区二手房都卖到了2.4-2.5万元/平方米，而我看的写字楼才8700元/平方米，于是二话不说一一买了。”
但老张没有预料到的是，在他办理完过户手续的第二天，“限外令”正式出台。这一新政出台之后，靠香港客支撑的罗湖写字楼市场行情一落千丈，老张手头上的这几套写字楼立马成了烫手山芋。老张在中介处发布的挂牌价从12000元/平方米，到11000元/平方米，一直降到9500元/平方米，结果仍然是无人问津。
这下老张才开始认真审视自己持有的这5间物业。仔细查看之后，他发现了N个无法修正的问题：楼栋公用卫生间配套差，而且正对着其中一间写字楼的大门；物管费高物业水平差，屡次发现问题屡次难改；更要命的是，物业租金和中介承诺的80元/平方米/月差之千里，当时的实际租金仅仅50多元/平方米/月。
左右为难，骑虎难下。转手无下家，转租则要再注入不菲的装修资金，还有漫长的等待。原打算做短线捞一把就撤的老张，无奈成了长线投资客。
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「第二回」物业出租遇“老赖”轻率投资尝苦果
正是：屋漏偏逢连夜雨，行船偏遇顶头风。高峰时期入货，又遭遇“限外令”打击；空租半年顶住压力终于觅得租客，结果没料到等来的是一“老赖”，随之而来的是数不清道不完的麻烦事。
话说“限外令”促使老张痛下决心做长线，但要付出如此大代价却是老张未曾想到的。这一次，老张深刻体会到轻率投资的苦果。从5月到11月，房子一直处于空租状态，5间写字楼每月不菲的月供和管理费像大山一样压下来。
2009年11月，房产中介打来的电话传来好消息：有港客有意向盘下整整5间写字楼，签约时间是5年。但这位港客在签约同时也提出了不合理要求：他要把5套房拆成三套出租，做“二房东”。由于租客难觅，加上彼时房子亏损也太多，老张勉强答应条件签了合同。这一无理要求为老张后边遇到的麻烦埋下伏笔。
但祸福难料。这位香港租客刚签约就开始让老张犯难：前3-5个月，租金到账一般要拖延8-10天，多次交涉都无果。到2008年则更加疯狂，租金拖延一个多月成了常态。老张每个月都要打电话去催缴租金，后来对方干脆不接听电话，被逼无奈老张只好到时间就去堵门。
“这两年时间让我伤透脑筋，其间我无数次地和跟租客、物管公司、房屋租赁所打交道，烦不胜烦。这是这次投资最失败的地方。”老张无奈地说。这位“老赖”给老张带来无穷后患。两年后老张准备卖房时发现，拖欠了近5万元租金的老赖已悄无声息地走了，还留下3万多元的物管欠账。
这是后话。
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「第三回」卖楼遇到炒房团中介做局把事完
山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村。时间转回到2009年3月，楼市新政又现———限外令宣布解禁。时隔两年，老张终于等到“解套”的时机。二话不说，挂牌。
这次老张学会了谨慎、保守，挂牌价9600元/平方米，标准也一降再降———不赔就行。都说楼市是政策市，这话一点不假。挂牌多日无人问津的物业，在限外令正是解除之后的5月开始有人关注，写字楼市场逐渐现暖意，香港买家重出江湖。不过购买老张前两间写字楼的是内地人，更确切一点，是一小规模的炒房团。
根据老张了解到的消息，这个炒房团成员主要是买住宅，成员之间互相买卖物业，炒热价格之后再撤离，炒卖多次且收入颇丰。尝到甜头的炒家决定试手写字楼，价格低廉的是，老张的物业因此入了他们法眼。不过这批人炒住宅是行家，买写字楼可还是菜鸟级别。卖楼遇到炒房团不是啥新奇事，但此后房产中介的精心布局，让老张开了眼界。
挂牌之初，中介人员就拟定出完善的计划。各组成员分成几路：一拨人扮买家，一拨人扮租客，演了一出房子好租又好卖的好戏；随后跟老张打好商量，事先对台词，何时挂电话使用何种语气也已设计好，并千叮咛万嘱咐“千万不能见面”。结果当然是，房子顺利地以高价出售。
可见，道高一尺魔高一丈。这一轮买卖，中介可谓是使尽了千般 ，让老张看得瞠目结舌。
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「第四回」两年入袋足十万租客欠账夺大半
苦尽甘来遇买家，半路杀出个二房东。正当交易水到渠成之时，“落跑租客”还给老张留了个定时炸弹。这个定时炸弹险些让老张“黄”了交易。
话说老张成功处理了两套物业，其后还不断有中介来电称有买家有意向，剩余3套物业的买卖已是水到渠成之事了，老张这下松了口气。
但还未等他缓过劲，怪事又出现了。久久未到写字楼查看的老张，在处理后三套物业时，接到一律师的电话。对方是买家委托的律师，称查询产权时发现写字楼仍有租客在使用，而且地址已被注册公司，还附有合法的租赁合同。
老张大吃一惊。为何吃惊，这里不得不播放一段小插曲。几个月以前，老张接到物管公司的电话，称租客正在搬运写字楼里的设备，因为拖欠了物管公司3个月的管理费，保安将设备扣押下来。等老张杀将过去时已是人去楼空，租客欠下3个月45000多元的租金，以及3万多元的物管费后就消失了。
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这下各位看官可能就明白了：租客已经消失了，怎么可能还有人办公？问题的症结就在当初那份承诺了转租权的租赁合同上。原来那位香港租客在撤离之前，赶着找了一位下家签了租赁合同，还收了5000元租金，当起了“二房东”。为息事宁人，避免在租的租客提出优先购买权“黄”了交易，老张给了租客两个月的免租期。
写字楼卖完之后，老张足足松了一口气。他自己也仔细打了个算盘：5间写字楼两年时间为他创造约10万元，相当于单套写字楼一年1万元。而那位“落跑租客”给他带来了近8万元的直接损失。“从投资角度来说，我基本上白忙活了两年。我的失误在于，买楼的目的是短炒，结果买了只能长期持有的房子。”老张自嘲道。
老张锦囊
买物业，尤其是写字楼，必须重点考察物管
尽量选热点区域，避免买“过气”区域的“过气”物业
房子本身质素要高，出租要亲自考察
若签的是三五年的长租合同，须充分了解租客背景
在深圳楼市打拼，资金必须充足
不要给租客许诺转租权
出售之前终结出租合同，留意租客优先购买权
采写：本报记者黄露 漫画：颜庆文
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房价高企面临下跌压力 哪几类房子最容易贬值?
房产品固然都是空间之下，金钱之上，但内涵与功能决定了其保值基因的不同，再基于政策调控与市场非规范与非理性，因此在基于房价普涨环境下购置的大量房产，将因为房价普跌出现速度与力度不同的贬损。其中以下四大类房子最容易在房价或其预期发生普跌环境下遭遇贬损。
一、地王身边的成品房
原因之一，地王出现让存量地存量房重新评估，以新房换价来获得更高的售价；
原因之二，地王旁边的房子会因为地王的出现，重新定位，带动豪宅类似的档次提升，但实质并没有提升，价格反而上去了；
原因之三，地王出现后区域品质档次提升后，成品房装修标准水涨船高，其中装修成本部分最易贬值；
原因之四，地王的出现与城市未来规划发展有关联，开发商出手重的区域都是城市的中心或交通要地，前景与钱景相互作用后才产生必欲得之而后快的地王，而楼盘会将该地王产生的诸多背景转化为涨价基因，从而将未来透支到房价中；
原因之五，地王往往与规模与配套挂钩，周边楼盘极可能将该地王可能的配套纳入考虑范围而计价。
二、轨道旁边的公寓房
与地王身边的原因之四有关，轨道交通是城市化过程中带动房价上涨的主要诱因但不是主因，是开发商将未来进行透支并转嫁于消费者身上的结果。
为什么轨道旁边的公寓房容易受损而其他象高档商品房与中低密度的住区不易贬值呢？主要是因为轨道因素带动房价上涨没有地王的影响那么大而明显，相反，轨道旁边的公寓房往往带有一定的前瞻性开发，而公寓形式集中为一些有实力的大开发商所为，建筑细部与产品品质的提升带来出售价提高，实际这些提升房价的因素在房价普跌环境下，品质与细部差异被剥离，剩余的就是地段价值，而轨道交通能否提升地段价值还依赖于未来一段时期的发展以及旗舰商业是否引进，未知数比较多，故贬损容易。
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三、高房价时期的高层塔楼
早期的商品房现在看来都是精品，因为他们在密度、高度、覆盖率与绿地率方面与现如今的高档商品房指标类似甚至超过。
产生于高房价时期的塔楼则类似建筑垃圾，完全是为了稀释楼面成本与提高利润所为，并不是开发商基于用地效率以及提高集约程度所做出的。而在房价剧涨时期，房子的投资功能被无限夸大而其品质内涵与其他与相关的因素没有被投资者所考虑或考虑不全，由此决定在房价普跌时期这些房子面临出手难而宜居性差，出手完全受制于价格因素等不利方面，从而导致这类房子易出现贬值或相对性贬值。
四、投资性公寓
这是指违规销售的一类产权式物业，基于高房价，开发商对这类产品均开出了较丰厚的回报，用以带动房子销售。现在看来，投资人是赚了，开发商是赚了，但有一个基本前提，就是房价会随着地价上涨或地段而，一旦出现普跌的情形，投资回报从哪儿来？商业入驻者可以放弃装修与前期形象费用选择退出，但承诺与投资人的现实回报的基本信托却成了空中楼阁，自然受损面相当大。
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楼市"金九"不金购房者从"秒杀"到犹豫
传统的"金九月"即将过去，可是正如晨报上月的报道所预测的那样，"金九"的旺市并没有出现。从二手房的成交量来看，9月依然难挽8月的跌势，整体市场成交量继续向下。不过，尽管买卖双方的心理预期相差仍然较大，但是前几个月流行的房东"跳价"现象已经大幅减少，有些房源的价格已经不是铁板一块，又可以讨价还价了。
观望气氛加剧
进入9月，二手房的成交量没有摆脱8月下跌的阴影。上海中原副总经理陈宇珏表示，相比7月，8月已经下滑了近2成。而从目前160余家门店的反馈来看，预计9月的成交量还将在8月的基础上下滑1成以上，成交价格较上月同期相比基本持平。
购房者观望气氛明显的主要原因还是价格未有松动。陈宇珏表示，中心城区内，原先客户的看房周期一般短则一两周、长则一个月，而现在仍在看房的客户看房周期都在两个月以上，看房热情高但下手犹豫。即使是在7、8月大热的豪宅成交量，9月也未表现出强劲的走势。
此外，普陀、宝山、闸北等中低端区域情况亦相同，据中原地产副总经理吕尚伦表示，9月至今，分行看房量持续萎缩，较8月同期相比下降2成，买卖双方心理价位差依旧明显，尽管宝山个别板块出现诚意房东议价出售现象，但议价空间较小，幅度仅为1万元到2万元，难以刺激成交量的回升。
二手房价仍处高位
成交量回落和市场观望氛围加剧也影响到部分房东的心态。据汉宇地产旗下多家门店的抽样调查，房东的"跳价"行为目前已非常少见，相反，价格较此前也出现了略微松动。比如，原先总价260万元左右的房源，现在一般都有1万元至2万元的议价空间，急于出售的房东议价空间甚至可以达到5万元。不过，就目前来说，价格调整的幅度还远没有达到大部分购房者的预期。
汉宇地产市场部认为：虽然二手房价格在近期出现小幅松动迹象，但价格水平目前仍然处于高位，由于房东不愿意大幅降价，买方又不敢贸然出手，买卖双方的博弈将持续一段时间。随着挂牌量的继续回升，二手房价格必然面临下调压力。在这市场环境下，今年四季度二手房成交量将很难再度打开，极有可能在9、10月份启稳后迈入成交量低位盘整的走势。
新房上市价格仍坚挺
尽管目前房东"跳价"现象基本得到缓解，但在利好刺激下，各区域二手房以及新盘集中放量的区域二手房，房东长线依然看好。
据上海中原长宁区区域总监陈刚表示：由于虹桥商务区规划的出台，导致嘉定、长宁等区域房东对后市信心十足，"出售"转"租售并举"情况明显增多，较8月同期上扬1成左右。新房上市的区域同样价格坚挺，以宝山共和新路板块为例，由于共和新路沿线新盘价格屡破新高，致使二手房东价格看齐一手新房，目前二手房均价维持在13000元-15000元/平方米左右。
对于后市，陈宇珏认为，从目前的走势来看，10、11两月或将继续走弱。相比较而言，12月将会有个小幅放量―――如果去年出台的优惠税费政策未能延期，那么最后一个月会有部分满2年未满5年的物业诚意挂牌出售，届时会有一个新的成交小高峰出现。 （来源：新闻晨报刊）
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"金九"成色差"银十"待考验 楼市供需矛盾显现
成交量持续走低 楼市供需矛盾显现
随着十一长假的到来,传统的楼市销售旺季已开始接近尾声。连续三个月一线城市房地产成交量的持续走低更是让人们对楼市“金九银十”的说法产生了疑问。在房价不断走高的情况下,市场观望情绪加重;同时,随着去库存化接近尾声,市场的供需矛盾也逐渐开始显露。虽然9月份公布的国房景气指数10个月来首次突破了100点大关,但市场由热转冷的种种迹象还是让人们对后期楼市的走向有所担心。
秋凉正步步逼近楼市
“如天气一样,楼市经历了春暖、夏热后,秋凉正步步逼近,这种症候在一线城市尤为突出。”上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受记者采访时表示。7月,北京、上海、深圳、广州四地商品住宅成交量首次出现集体下滑;8月继续向下,深圳新建商品住宅成交量环比减少29.73%,二手住宅成交面积也环比下降26.38%;上海情况较深圳稍好,但7、8两个月商品住宅下滑幅度依旧超过了10%。北京9月上半月商品房成交7026套,与上月同期相比减少了283套,跌幅为4.35%。实际上,也出现类似情况。种种迹象表明,寄希望于9月楼市成交量再次创造4到6月份时的辉煌已无太大可能。“随着十一长假的到来,受此影响10月的成交量很可能还会继续下降。”
市场供需矛盾显现
早在8月底,业内对于“金九银十”的争论就已经不绝于耳。一种观点认为二季度火爆的楼市已经透支了今年的需求,再加上不断上涨的房价,成交量下降已成趋势;另一种观点则认为,虽然9、10月间市场成交量很难恢复年中的势头,但与去年同期相比仍将会有大幅的提高,并不需要过分的悲观。
其实,所谓“金九银十”的传统在近几年已经表现得不太明显。2005年到2007年的9、10月份都没有出现过明显的成交高峰,2008年9、10月份的成交量更是在楼市整体不景气的情况下跌入低谷。今年“金九银十”之所以再次为人关注与年内楼市大开大阖的走势不无关系。
杨红旭指出,进入三季度以来,重点城市成交量出现下滑,既有传统淡季的因素,也和供应紧张、部分开发商捂盘有关,但最关键的原因是需求发生了变化。刚性需求者的购房预算追不上房价上涨的速度,致使出现萎缩;投资投机需求依然旺盛,但在二套房贷政策严格后,贷款的首付门槛与利率成本明显提高,部分投机者有所观望。”
根据国家统计局公布的数据,1-8月,完成房地产开发投资21147亿元,同比增长14.7%,增幅比1-7月提高3.1个百分点,比去年同期回落14.4个百分点。其中,商品住宅完成投资14848亿元,同比增长10.9%,比1-7月提高2.7个百分点,比去年同期回落20.8个百分点。
政策预期决定来年楼市
“现在最应该关心的是11月之后的走势。”对于后市专家表示,由于今年政府出台的一系列刺激房地产的优惠政策大多将在年底到期,包括房贷优惠、减免交易税等政策的延续性肯定将成为市场最为关心的问题。
专家认为,如果明年国家的房地产政策发生变化,那么购房者很有可能会在年内优惠政策的最后“有效期”之内集中入市,从而抬高年底房地产市场的成交量,而新一年的成交量则有可能随着优惠政策的到期而逐渐走低;如果优惠政策明年继续执行,在货币政策不发生变化的前提下,房地产市场将保持稳定上升的趋势。“现在大量资金进入楼市,如果实体经济出现明显好转,也不排除资金大量流出,从而出现集中抛盘的情况,进而导致明年楼市的量价齐跌。”（来源：扬子晚报）
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