徐红律师：大家好，我是山东元鼎律师事务所的徐红律师，很高兴与大家见面，首先感谢青岛搜房网提供了这么一个互相学习和交流的平台，今天我把房屋的买卖的相关知识介绍一下。近年来随着人民生活水平的不断提高，购房消费已经成为人们生活消费的主要内容，相对于其他消费而言，房屋买卖因标的额比较大，交易程度复杂，因此当事人很慎重，有条件的还聘请专业的律师代理。我做了7年的律师陪业务，参与了几百起房屋的交易，下面就把房屋买卖行为涉及的相关法律知识介绍给大家。
山东元鼎律师事务所徐红律师
，商品房买卖，了解商品房现售法法律含义及相关法律规定。
1、国家建设部于2001年颁布的并在同年6月1日实施《商品房销售管理办法》和2004年二次修订《城市商品房预售管理房办法》。什么是现售？房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出手给买受人，并由买受人支付价格的行为。
要强调一下，现售的商品房在买卖的时候，要注意开发商是不是持有大证，比如说海信房地产公司，做了个楼盘，看到的是红色的产权证，这个证拿到以后，在办理小证的时候有什么风险，提醒大家一定要上交易中心了解一下这个房子是不是有出租、抵押、查封等情况，因为这种情况比较多一些，为以后减少纠纷是非常重要的。
商品房预售条件是这么约定的：开发商已经交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。第二就是预售面积达到50%以上。
对于购房者来讲，就是五证，预售许可证、施工证、建筑工程许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证。
然后讲一下商品房买卖合同主要内容，咱们现在网上签订的买卖合同，是经过2000年、2005年的升级版，很大力度上保证了消费者的合法权益，但是有一些选择性的条款大家一定要看好了，里面主要是包括了名称和住所，这个没有问题，比如说朝向、楼层等，销售方式，是现售还是预售，还有付款方式，是现金还是贷款非常的明确，交付使用条件，是单体验收还是综合验收，装饰和装修标准，在装修房屋当中遇到条款。
然后就是供水、供电、燃气的时登记处设施和公共设施的交付、承诺和有关权益、责任。公共配套建筑的产权归属，这一般开发商都约定的。面积差异的处理方式，也着重讲一下，关于办理产权登记有关事宜，五现售商品房从成立之日起90天之内要办理产权权属，解决争议的办法有两种，一个是仲裁，一个是诉讼，仲裁是一裁结束。诉讼实行的是两审终审，时间比较长一些。
违约责任就不说了，比如说送阁楼、送花园的话，一定要在约定上明示在合同中去，这是具有法律承诺的。
我们讲一下面积差异，以前开发商行为可能不规范，任意的面积扩大等，新办法修订了之后，作为一个法定条款来约定，在合同当中已经出现了，是这么约定的，以建筑面积来出售房屋的话，在合同中约定面积差异处理方式，产权登记的面积和合同面积，如果约定的话就按法定条款赔公差比，误差在3%以内这可以结算房价款。但是超过3%之外的怎么办？买受人有权退房，提出退房之日起30日内，要把钱退给买受人。产权登记面积大雨合同约定面积时，面积误差比在3%以内，部的房价由买受人补足，超过3%部分是由房地产开发企业承担，产权归买受人。在不退房的情况下，比如合同面积是100平米，产权登记是90平方，每平米是1万元，面积误差比是-10%。如果只选择条款，多推说补就能选择10万块钱的补偿，条款虽然在合同上具备了，是一个选择性条款，一定要坚持这个条款的坚持。
第二个问题，着重介绍一个比较重要的司法解释，相对于法律是有的法律效率的，商品房没有取得《商品房预售许可证》有没有效力的问题，是这么规定的，出卖人没取得预售许可证，应当认定是无效的，但是在起诉之前取得了许可证，认定这是有效的。如果买了房子，签订合同了，如果你处于个人的原因不要房子了，你要看一下开发商起诉吗？开发商是不是具备预售许可证，有的话就按约来履行吧，没有的话，可以主张合同无效。
第二个规定，商品房的宣传资料和销售高的效力是怎么认定的？
商品房的销售广告是要约要求，不具有法律效率，出卖人对于房屋设施做的承诺，对商品房的价值有重大影响的应当视为要约。就是说刚刚为什么要用阁楼等，这种合同应当视为合同的主要内容，任何一方违反都是违约。比如说有一个例子，开发商在售楼之前，有广告，比如说绿化、人工湖，这些东西在范围当中的承诺，都是要约，都是合同的内容，如果在房屋交付当中违反的话，就是违反责任的。所以大家一定要留下相应的宣传资料，有的时候是有用的。
第三，商品房的认购、订购等协议的法律效力。
比如我不想要房子的，怎么办？商品房认购、订购具备了商品房销售管理办法第16条规定的买卖合同的主要内容，出卖人已经按照规定收受价款的，就认定为订购合同。比如说单价、总价、房屋交付日期，虽然只是一个小纸，开发商自己打印的，这个时候不是你不要房子还是开发商不卖了，都不行的，是具有法律效益的，开发商如果说不卖了，这时你打官司起诉的话是没有问题的。
第三讲一下无效合同的情形。我讲一下有效合同的要件，行为人具有相应的民事行为能力。第二就是意思表示真实，第三就是不违反法律和社会公共利益。
什么是合同无效？1、一方以欺诈、斜坡的手段定理的合同，损害国家利益。
2、恶意传统、损害国家、集体或第三人利益。
3、以合法形式掩盖非法目的。
4、损害公共利益。
5、违反法律、法规的强制性规定。
针对商品房买卖的无效情形，司法解释特别做了明确的规定，在第10、11、13条都有了明确的解释，出卖人另行商品房买卖合同，导致我无法取得房屋的话，我可以请求确认合同无效。
第二，以为房子的主体质量结构不合格，不能交付使用，或者房屋交付使用之后，主体质量还是不合格的的话，买售人请求解除合同。解除合同还有就是严重质量问题，这就是解除合同，这没有商量的余地。
严格来说，这不是无效合同的情形，而是合同解除的情形，有下列情形之一的，可以解除合同，返还购房款，让开发商赔偿不超过一倍的赔偿。
开发商没有告诉你房子已经抵押给第三人了，第二就是商品房买卖合同签订后，又把房子卖给第三人。第二点我可以结合一个案例给大家介绍一下，在2003年的时候，有一个人找过我，他在前海买了一个房子，当时是一个现房，合同签订是在地上16层1601户，不到个月就交付了，上电梯之后，售楼小姐带他去1601户，没有变化，但是他去阳台看海景看，感觉不一样了，觉得视野缩小了，都是一样的，为什么呢？他就重新上了电梯，他去12层发现，发现13、14层是虚拟的，是没有的。最后我建议他起诉吧，如果是欺诈的话，就是合同无效，司法解释以后，作为一个典型的案例，合同约定是仲裁，通过仲裁方式解决，最后就是双倍返还，这个时候他要求仲裁之后，仲裁员对这个案子非常的敏感，觉得新法实行之后，适不适应双被返还，也经过了长时间的官司诉讼，最后赔偿他130万。主要是购房目的不能实现了，所以一房两卖是要受到严重处罚的，要承担很重要的违约责任。
第二个问题，讲一下未过户的合同无效的问题，这主要在二手房购房当中普遍存在，主要是强调一下公证，可能对于税费不愿意承担，觉得税费太高，就做一个公证协议，房价提高之后，乙方觉得房款是我的了，我就把房子卖了吧，甲方可以以乙方和丁方合同无效为由，申请合同无效。合同是有效的，但是权属不发生转移，这在2007年10月1日施行的《物权法》非常强调公示制度的重要性。
第三我讲一个承租人的优先购买权问题，出租人在出卖租赁的房屋，应当在出卖之前的合理期限内，通知承租人，承租人享有优先购买的权利。
我有一个案例，给大家介绍一下，这是我做的，出租人出卖房屋没有通知承租人，承租人是一个公司，把房子给了当事人租赁5年期限，在租赁期限内，没有通知过我就把房子买给乙了，乙在一定期限内又卖给了丙，丙房东问我要房租的时候，而且是提高房租了，怎么办？找原房东，房东说我已经卖给别人了，但是甲也说，我也想要这个房子，然后甲就来咨询我，我说你可以说这个合同无效，把乙丙三方全告了，然后进入行政程序，然后互相追索赔偿的问题。一定要注意这是一个头等条件，比如说小房东往外出租房子的时候，先给承租人做一个协议，是不是要这个房子，然后签字，或者是录音，都是邮政局的，要不然打起官司就很被动了。
第四，我讲一个共有问题，以前民法通则也规定过，物权法更加强调过，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，共有分有按份共有和共同共有。比如在房地产方面，有主证副证，或者是夫妻之间，房产等在一个人的名下，这个人出来一个合同，房子要了，不办过户手续，特别是在浮山后小区当时房屋交易特别多，法院受理的反悔的案子特别多，当时属于效率待定，一旦房产证下发了之后，就属于有效的合同。我们起诉他的时候，他就抗辩，比如说房子是共有房产，没有经过配偶的同意，这个合同是无效的，所以按份共有的情况下，对外签的合同，这是无效的。
还也一个比较新颖的问题，昨天晚上刚刚遇到的，借这个机会给大家介绍一下，关于共有房屋租赁问题，是这么规定的，共有人按照约定管理共有的不动产或动产，没有约定或约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
我做了一个案例，甲乙双方是夫妻，离婚了以后，法院对一个网点房进行分割，两个人各持有50%的比例，他们也做了一个主证副证的持有，房子一直出租，是两个人平分的，离婚以后也是这么做，在合同期满以后，丈夫把房子又租了同一个人，还是这个价款，但是2005年的房价和现在也不一样了，以15万的价格出租给承租人了，女方回来以后发现，这是严重的违约，现在房子都是30万了，你怎么还是15万？这就是违约。最后就打到法院了，法院也认为，这应该是一个无效合同。案子到法院以后有争议了，关于出租房屋的行为性质是处分还是管理呢？物权法的规定是以前任何法律都没有规定的，法院认定出租行为不是处分行为，而是管理行为，管理行为情况下，所有的共有人都有管理行为。造成这个损失，就是妻子只能向前夫索赔，但是不能主张合同无效。
商品房还有很多的内容，不能深入下去，如果深入下去的话，一天也讲不完。
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第二讲一下存量房，就是二手房的买卖当中的问题。二手房交易市场很复杂，出现的问题也很多，一套房子一个特点，一个情况，和商品房不一样，所以房子着重讲一下。
看一下二手房，注意房屋权属要清楚，现在咱们的房地产登记的形式有三种：房地产权证，房地产共有权证、他项权证。看权属的时候，先和卖房要一个产权证的复印件，你可以拿着复印件去交易中心查一下权属的真实情况。如果没有复印件，什么都不提供，可以请律师，可一定的钱去查询一下真实情况，这是5元钱。
他项权证是设定抵押的房屋，也不是说不能交易，是抵押权人把房屋出售给你的话，可以用首付款做抵押，不管什么情况，三个证一定是一致的。
讲一下卖房的主体资格问题，民法通则规定的行为能力人，我给大家说一下，完全行为能力人是独立承担民事责任的人。限制行为能力是16岁以下，16岁以下是无行为能力人。精神病人不能完全辨认行为能力的时候是限制行为能力，不能辨认的时候，是无行为能力。
大家要注意一下，不到18岁的未成年人把房子出售的话，大家不要交易，因为这种房屋有一个监护的问题，这种房子做交易的话，一般是不给过户的。监护人应当是保护被监护人的财产，不能处分被监护人的财产。
有一个相反的情况，无行为能力人、限制行为能力人，买房子是不是有效的？这是有效的。这种人在接受的时候，他人不能以无行为能力、限制行为能力，主张合同无效，这就是为什么会出现2岁的百万富翁孩子。
我把定金放在这里讲，二手房当中，几乎每一个房子都有定金的问题，咱们看看定金的含义，就是指合同当事人在合同定理时或合同履行前，由一方向另一方交付的一定数额的金钱。
定金的种类有立约定金、成约定金、证约定金、违约定金、解约定金。
我国的合同法对定金是这么规定的，当事人可以依照担保法的规定，约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债权人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方面不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，具有违约定金的性质。
担保法对定金的支付比较更加明确，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。
当事人约定的定金数额超过主合同标的额的20%的，超过的部分，人民法院不予支持，需要强调一下，现实中当事人在定金的约定上往往走上两个极端，要么定得很低，100多问的房屋定金只约定1万元，这样的结果，在定金具有解约性质的情形下，卖房极易毁约，以丧失定金为代价解除合同，使购房者的购房目的难以实现。
当事人既约定了违约金，又约定了定金，一方违约时，对方可以选择适合违约金或定金条款，一定要衡量哪种条款对你有利，这两种条款可以选择其一，不能并行，这是合同法的新的规定。
合同的主要内容，和一手房是有区别的，名称、住所，签合同的时候，身份证的名字和产权证的名字，一定不能错。还有价款，二手房基本上都是一口价，一定要写清楚的，履行期限、地点、方式，违约责任，解决争议的方式，合同生效条件，以及什么时候交房，合同的变更和转让、户籍的问题，合同生效条件。附件的内容，主要是对二手房的装修问题，可能有的二手房是带装修的问题，里面有一些家具等等，就放在附件当中就可以，还有一些电、水、气过户的问题，也都写在附件当中。还有就是户籍，户籍的案子诉讼到法院，法院不受理，大家一定要杜绝这种纠纷的发生，卖房有的时候不签户口，可能他觉得我的户口放在这里，如果说拆迁的话，我还有一部分的补偿。如果是这种方式的话，用押金是一个比较现实的办法，押金一定要给得高一些，1、2万都可以。
再就是另外个办法，在过户之前，我也不预留押金，但是必须要把户口清除了，如果不清除的话，就不给过户。
税费的承担，从去年11月17日，为了促进市场的消费，政策直到今年12月31日就已经失效了，住宅房屋如果在卖的时候，以前5年之内转让的话，是全额的5.5%，现在是比较宽松了，如果2年之内卖房子的话，是全额的5.5%，而且是90平米之内的房子，要有1%的税，首次购房90平米之内的是1%的税，如果2年之内的话，卖房还有营业税，所以这个知识还是要了解，营业税是5.5%，还有个得税，这种个得税，商品房、二手房就是2%，集资建房是1%的个得税。
现在规定的税费的集中点集中面积是144平方，网点房的税率是非常高的，买卖是20%的个得税，5.5%的营业税，就是25.5%，营业用房，网点房的交易，可以用赠与的交易，如果是赠与的话，可以与买卖差了7、8万块钱。
交易程序现在已经改了，2月20日以后，现在是网上交易、网上挂牌，挂牌以后，当天办不了约的，第二天要到交易中心签约，市南、市北、四方的房子在交易中心对面的土地调查办公室的一楼挂牌，然后网上签约，第三天才办理过户手续，最起码是三天的时间，这也以实际操作为准。
交易的方式，目前有三种：一个是赠与、买卖、互换。互换的交易，税费已经改革了，双方互换房屋，按照房屋的差额交税，2001年的时候就改了，以分别买卖房屋记税，互换是不划算的，税率是非常高的。咱们在交流的时候，具体的问题可以再给大家解释一下，就讲到这里，谢谢大家。
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徐红：对于新楼盘的办理房产证时间问题，国家规定一般是90天办理，但是有的开发商承诺210天办理，有没有风险？
这个风险不是在天数上，而是售楼的条件，如果具备条件的话，风险是不大的。
还有一个问题，土地使用权证期限，有的开发商开发的楼盘，有的仅剩下50-55年，对于这样的现象有没有风险？
我觉得这不是一个风险问题，而是一个告知问题，有的开发商要报批文件，可能这个时候已经占用土地使用权的年限了，剩下的就是给我们的时间，所以我们要买一些新楼盘，比如说烂尾楼的盘子，可能仅剩下20-30年的时间，所以大家一定要注意一下。
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