京楼市未来2-3个月成交量萎缩幅度在30%以上

申银万国：京沪深三地销售情况及政策分析

从数据看，6月份北京市场一手商品房销售面积同比萎缩39%。我们认为，北京市场销售萎缩主要源于居民的观望情绪并未完全消除。我们判断，未来2-3个月成交量同比萎缩幅度应该在30%以上，市场价格将保持坚挺或略有回落。

而奥运会后，一旦居民房价下跌预期落空，那么成交量有望逐步回升；上海市场滞后于其它城市出现了成交量萎缩和下滑，主要是源于消费预期的观望和转变。而由于去年7-9月份相对是销售高峰，消费观望的持续将导致未来三个月上海同比销售数据依旧呈较大萎缩。但是基于对市场库存的不足以及消费相对刚性的信心，我们依旧对上海市场不悲观；深圳市场整体成交量萎缩44%，体现出的观望情绪仍然非常严重。成交均价受到部分豪宅项目入市而大幅走高，但实际普通项目价格仍处于低位。

由国土资源部和国家工商总局制定的新版土地出让合同从7月1日起正式启用，我们认为，新版合同中限高又限低的容积率规定能够更集约节约用地和优化楼市供应结构；开发时间不超过3年意味着今后将不再有开发周期长的大面积土地出让存在。

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