[摘要] 2014年上半年，随着中国经济进入“新常态”，房地产市场也呈现出交易量下跌、价格调整幅度加大等“新常态”特征，在央行和银监会分别对房贷业务实施“窗口指导”和表态之后，5至6月房贷市场有所好转，但从基本面、信贷政策等因素来分析，下半年房贷市场整体宽松的可能性不大。
2014年上半年，随着中国经济进入“新常态”，房地产市场也呈现出交易量下跌、价格调整幅度加大等“新常态”特征，在央行和银监会分别对房贷业务实施“窗口指导”和表态之后，5至6月房贷市场有所好转，但从基本面、信贷政策等因素来分析，下半年房贷市场整体宽松的可能性不大。
上半年房市调整呈“新常态”
上半年，房地产市场在房地产投资和交易量大幅下降、开发商纷纷降价销售楼盘、多个地方政府对取消限购政策采取“犹抱琵琶半遮面”的态度等乱象纷呈中，进入一种加大调整的“新常态”之中，成为各方关注的焦点话题。
国家统计局6月18日发布的数据表明，今年5月，70个大中城市中，有35个城市的新建商品住宅（不含保障房）价格环比下跌，为近两年首现，这被部分人士解读为房市可能出现调整的“拐点”。6月，虽地方政府不时推出救市举措，但市场反应平平，国内楼市、土地市场依然延续低迷状态。
四大一线城市中，上海和深圳新房价格环比均出现了下降，其中，上海下降0.3%，深圳下降0.2%。而在二手房方面，北京和上海的二手房价格环比下降，北京降幅达0.9%，居之首。
6月市场整体遇冷特征已十分明显，新房、二手房的变动趋势延续了上月的下行势头。从6月成交情况看，二手房在信贷条件不出现大幅度扭转的情况下，预计会扩大跌幅。
出于刺激楼市从而缓解地方经济增速下滑的考虑，6月，多地出现了许多“取消限购”的乌龙事件，沈阳、苏州、昆明、青岛等地取消限购的传闻一经发出即遭辟谣。虽然“取消限购”并未真正实现，但是沈阳、苏州等地方政府也表示“未来会有所调整”，这表明各地通过调整限购政策“救市”之心已让市场相关方“心知肚明”。
6月房贷市场有好转迹象
5月中旬，央行召开了住房金融服务专题座谈会，要求商业银行确保住房消费贷款的资源配置、提高按揭贷款发放效率并合理定价、不许停止个人购房贷款等。6月初，银监会官员也就房贷政策表态，要求银行大力支持首套住房需求，同时，抑制投资和投机性的住房需求，商业银行要继续执行差别化的住房贷款政策。这对房贷市场产生了积极的影响。
6月16日，为响应和实施国家定向调控及微刺激政策，央行年内第二次实施“定向降准”措施。业内专家分析，4月和6月两次“定向降准”对房产市场产生了微刺激作用，银行业机构的房贷业务有改善迹象。
日前，知名在线金融搜索平台融360发布房贷市场6月份分析报告，据对23个热点城市进行的调查，发现6月首套房房贷利率较5月开始松动，表现在折扣利率增加、放款速度明显加速，6月折扣利率占比5.08%，较5月折扣利率占比4.78%环比下降；而对于二次房贷来说，利率没有降低迹象，依旧走高。
作为对央行“窗口指导”和银监会表态的回应，近期，四家大型商业银行已经增加了房贷额度，而且贷款审批时间也明显加快。在四大行之外，此前因额度紧张暂停房贷业务的
民生银行、招商银行因获批降低0.5%的存款准备金率，近日也在一线城市中的上海和深圳重启了房贷业务。
融360发布的6月报告显示，一线城市利率率先松动。调查显示，6月23个热点城市中，目前有9个城市还存在利率优惠，利率优惠城市继续减少，而优惠幅度有小幅增加。其中，北京农商银行、民生银行上海分行重现八五折利率，广州汇丰银行、杭州汇丰银行出现九折利率优惠。此外，5城优惠利率为九五折，其余城市的房贷利率为基准或者更高。
困扰购房者的另一大烦心事——排队等待放款情况已经有所好转。融360在对23个城市的调查中了解到，一线城市中，北京和上海放款时间相对较快，约为30天；广州和深圳贷款额度相对紧张，放款时间普遍为50天左右。二三线城市方面，情况也较年初有了很大的改善，普遍由3个月缩短为1至2个月。
下半年房贷宽松可能性不大
“央行、银监会表示支持首套房贷，是准确落实差异化住房政策的职责所在，而商业银行能否确保首套房贷款利率回归基准，甚至给予优惠，取决于商业银行贷款的安全性、流动性和盈利性，"三性"原则决定贷与不贷、贷多贷少、期限长短、利率高低。从目前房地产市场低迷和房价下行形势看，未来房贷宽松的可能性不大，货币信贷再次大举进入房地产领域基本无望。”融360总裁叶大清向记者表示。
商业银行存款成本受利率市场化、互联网金融等因素影响，成本较高，目前还很难降下来。虽然随着央行对影子银行、同业竞争等实施整顿措施的展开，余额宝等货币基金率会降低，这有可能会为商业银行利率降低提供机会，但市场调节的变化仍需一个过程。
房贷不赚钱且风险大，这制约了下半年房贷业务的回暖速度。目前来看，即使首套房贷维持基准利率，银行盈利水平也仅为微利，银行下调房贷利率动力明显不足。目前5年期以上房贷基准利率为6.55%，而5年期的存款利率已“一浮到顶”至5.225%，二者十分接近。存贷差是银行的主要盈利来源，房贷的存贷差相差较小，对银行不具诱惑力，而做房贷还意味着银行可能要为未来楼市可能出现的风险埋单。
市场人士表示，当前市场流动性有点偏紧，“定向降准”对房贷影响不大。本次“定向降准”可能会让部分资金流向房地产领域，但这对楼市的影响程度仅属于“微刺激”，在范围内普遍存在个人贷款吃紧的压力，其很难直接起到缓解压力的作用。
叶大清预测，今年下半年房贷收紧局面可能难以缓解，但不排除有部分回暖迹象，房贷利率保持在基准之上的概率较大。(记者卓尚进)
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