[摘要] 市场格局的微妙的变化，导致市场中各种力量的心态也在发生转变，主要表现为政府、开发商和购房者之间关系的微妙变化。究竟这楼市三方各自抱有何种心态？对于下半年青岛楼市的市场走势又是如何看待的？
2014年上半年，房地产市场似乎并不太平，在杭州、常州等二线城市首当其冲传出“崩盘论”之后，北上广深等一线城市也开始有房价松动的迹象，部分楼市以特价房、低价开盘上市等营销噱头刺激购房者置业。
市场走低，青岛房地产市场也难以“独善其身”。周期性成交下滑再现、限购松绑传闻甚嚣尘上……令2014年上半年的青岛楼市如坠泥潭。市场格局的微妙的变化，导致市场中各种力量的心态也在发生转变，主要表现为政府、开发商和购房者之间关系的微妙变化。究竟这楼市三方各自抱有何种心态？对于下半年青岛楼市的市场走势又是如何看待的？
中央倡导市场化 多地试探救市
楼市进入调整期已成为共识。今年的政府工作报告首次未强调“房地产调控”工作的重要性，而仅提“分类调控”。改变了长期以来“事事操心”的家长作风及一刀切的调控方式，倡导“市场化”。遵循年初定的基调，今年上半年，中央确实未出台实质性的楼市调控政策：“央五条”不痛不痒、定向降准影响微弱……在此“空窗期”，地方政府救市的心态则是蠢蠢欲动。
多地试探救市
近日，沈阳、呼和浩特先后传出限购取消的消息，一个沦为“短命政令”、一个被讽“朝令夕改”。此前，虽然不少城市也跃跃欲试，但还没有一家敢明目张胆地取消限购。有评论认为，看似儿戏的举动背后是地方在不断试探监管层的态度。
青岛态度“暧昧”静观其变
与部分城市试探救市不同，青岛政府对楼市的态度可以用“暧昧”来形容。年初的公积金新政虽给楼市带来波动，但范围不大；在“限购松绑”的呼声中，青岛虽也传出“7月1日起黄岛将取消限购”的消息，却也没有实质性的进展。
不过，虽然没有大的动作，政府对房地产市场的盯梢却未见放松。当高库存的曝光对楼市造成掣肘的时候，青岛网上房地产上库存数据的“遁形”难免不引发诸多揣测。
开发商谨慎看后市 谋变求生存
2014年上半年青岛楼市成交的下滑，让房地产市场两大主体——开发商和购房者的心理预期都发生微妙的变化。其中，开发商对市场的预期开始转向谨慎。最直接的表现是，以万科、保利为代表的多家房企纷纷调低了年度任务预期。
部分开发商陷入观望
面对乏力的楼市，一部分开发商陷入观望，“捂盘惜售”。这一点从每月计划开盘数和实际开盘数的对比可以看出。其间虽然也有部分房企大胆推盘“试水”，但是除了少数大房企开发的刚需楼盘还能勉强赢得“满堂彩”外，整体去化率较去年走低。
部分开发商选择让利抢跑
也有一些开发商选择自救、让利抢跑。除了特价秒杀、打折、团购、看房抽奖送礼等常规优惠营销刺激市场需求，也有“帮垫首付”、“零首付”以及“草泥马助阵”、“摆恐龙园”、“秀特斯拉”等另类促销来吸引眼球。分析认为，这既是为了加快完成全年业绩任务，也是为了在高偿债压力下加快资金回笼。虽然收到的效果不一而同，但不难看出这类开发商不愿坐以待毙、积极谋变求生存的心态。
据调查，尽管不少开发商从短期来看日子不那么好过，但对于中长期发展仍然抱有信心。
入市意愿不强 超5成网友认为仍有让价空间
购房者预期发生变化 入市意愿不强
开发商对市场的预期开始转向谨慎，购房者对市场的预期也不断下降。
2014年房地产市场火爆不复，青岛楼市也在3月份迎来了拐点，房价在连续涨了8个月之后首次出现下跌，但房价的下跌并没有带来预期的销售热潮，“买涨不买跌”的心态令很多购房者放缓置业脚步。
据房天下问卷调查显示，上半年影响购房的最主要因素方面，超过5成网友选择了“价格松动，再观望”；其次，选择利率上调、成本增加的占27.27%；选择首付过高、限购严的占18.18%。
不少购房者反映，虽然部分楼盘现在出现降价现象，但目前的房价尚未达到自己的期望值，整体价格仍然偏高。调查显示，75.68%的调查者认为目前青岛的房价较高，不能接受；觉得还行、可以接受的占22.7%；认为较低的仅占1.62%。
刚需仍是市场主流 近5成网友青睐李沧市北
目前的青岛房地产市场，刚需仍然是主流。在购房需求方面，近七成调查者选择了首套刚需；可承受总价方面，选择总价80万以下的占57.29%，100万以下的共占78.37%；户型面积方面，70—90平户型青睐，达到46.49%，其次是90—120平，占35.14%。
意向置业区域方面，刚需重地李沧和新市北并驾齐驱，分别得到25.95%和20.54%的投票，紧随其后的是崂山区（15.68%）和新黄岛（14.05%）。
超5成网友认为下半年房价仍有让价空间
与开发商对市场的谨慎态度不同，超过5成网友认为下半年青岛房价仍有让价空间。其中，30.81%的网友认为可能会大降；24.32%的网友认为会出现微降。此外，20%的网友认为会保持平稳，12.97%的网友表示不好判断，还有不到12%的网友坚定看涨房价。
您认为下半年青岛的房价走势是怎样的？
在楼市阶段性调整期间，在没有外来政策的干预下，“市场的手”进入主导作用，这个阶段需要调整多久大家不得而知，到底现在该不该入手？依然成为一个难题，在一切都不那么明朗之前，购房者将会继续观望。
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