[摘要] “商业地产不限购不限贷”……近年来，青岛商业地产发展得如火如荼，无论处于青岛最繁华的核心区域，还是市区周边区域，商业地产已成开发商和投资者关注的重点。随着岛城一线新兴板块的兴起，一些地产大鳄也提前嗅到商机，商业地产频繁布局，使得同质化现象出现。对此业内表示，商业地产发展重要的是要练好内功。
“商业地产不限购不限贷”……近年来，青岛商业地产发展得如火如荼，无论处于青岛最繁华的核心区域，还是市区周边区域，商业地产已成开发商和投资者关注的重点。随着岛城一线新兴板块的兴起，一些地产大鳄也提前嗅到商机，商业地产频繁布局，使得同质化现象出现。对此业内表示，商业地产发展重要的是要练好内功。
老商圈迎来高端物业布局
放眼青岛各大商圈，传统的中山路商圈、崛起的东部商圈，李沧商圈、台东商圈等等，商业地产栉次鳞比。
“虽然中山路商圈受到保护和重塑，但同繁华的台东商圈和香港路商圈相比，中山路商圈已经略显落寞。而位于太平路的奥特莱斯如今也是人去楼空。 ”业内表示，商业地产扩围已经成为趋势。10年前青岛造就台东商圈的商业神话，商铺的价格从3万元/平方米飙升至今20万元/平方米，600%——800%的增幅让台东的商铺日进斗金。如今的台东“商机”依然无限，位于原台东邮电局原址的新天悦广场，预计5月份对外公开，主力户型20-50平方米。
作为青岛的政治、经济、文化中心，香港中路成为青岛最繁华的商业地带，在这个的地方。开发商当然不会放过这个机会。由中铁投资建设的青岛中心已在2013年年底开业，商业面积4.5万平方米；海信广场二期工程正在进行中，二期面积6.4万余平方米，是目前商业面积的六倍。
“鲁商银座、海航万邦中心、深蓝中心、泛海国际购物中心的到来，又会为青岛东部商圈增加大量高端物业。 ”青岛房地产投融资中心秘书长龙江说。
岛城商业地产“外围战”开打
随着大青岛发展格局的规划，青岛商圈布局越来越向周边扩围，而伴随着商圈的扩围，商业地产发展也展开外围战。
“从李沧区来看，随着宝龙城市广场、万达广场、伟东乐客城的入住，李沧区商圈的格局也在发生变化。 ”业内表示，处于李沧区核心位置的李村商圈，除了利客来、维客之外，又迎来奥克斯。李沧万达广场和伟东乐客城的落地也带动区域产业的升级和区域形象的提升。
另外，东方影都落户西海岸，崂山金家岭金融商务区的规划，万丽广场落户即墨，城阳北曲商圈等青岛商业地产的发展贮足活力。
但是，商业地产过热的发展也引起业界的担忧。在众多商业地产发展过程中，并没有太多鲜明的特点，同质化比较严重。根据青岛网上房地产统计数据，在商业楼盘大量入市的背景下，商业供应量大于销量，存量同比上升。
据不完全统计，目前，青岛楼市库存三分之一是商业地产，青岛楼市分析人士张百忍认为，如果不再新建，现有的商业库存也需要6年的时间才能消化掉。
“商业地产的去化速度取决于运营的好坏，定位、品牌号召力的差异还不至于引发内部的恶性竞争。 ”龙江说。
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