[摘要] 传统意义上的“金三银四”即将接近尾声，但是青岛的楼市“小阳春”未能如约而至，再加上外地城市“降价潮”不断来袭，导致观望气氛弥漫，新房去库存化压力增大。市场在谨慎中前行，像温吞水般不冷不热。
传统意义上的“金三银四”即将接近尾声，但是青岛的楼市“小阳春”未能如约而至，再加上外地城市“降价潮”不断来袭，导致观望气氛弥漫，新房去库存化压力增大。市场在谨慎中前行，像温吞水般不冷不热。
从4月份开始，推盘量显著增加，促销方式更是花样繁多。地产中介也开始频频走上街头，市民反映，近来中介卖房电话突然多了起来。在市场分析人士看来，房地产市场上半场已经结束，下半场如何开局，将视市场各方博弈结果而定。目前市场各方的心态是：置业者淡定期待降价；开发商选择降与不降都纠结；调控政策则强调长效机制，更注重市场调节……
那么接下来的青岛楼市，是分水岭？还是变局在即？各种信息叠加，楼市变数也在增加。
房子不好卖了？
“金三银四”曾是楼市旺季，而在今年，金三月“小阳春”未出现，开发商开始集中发力抢滩“银四月”。
4月11日，位于城阳的公园1号东园（400-890-0000转662883）开盘，推出21、22、24号楼共计168套房源。同日上午，智慧之城三期（400-890-0000转651123）开盘，主推111号高层，107号电梯洋房，共270套房源。售楼处提供起价3980元/㎡；均价5200元/㎡，对于刚需置业者颇具吸引力。
4月12日，李沧热盘越秀星汇蓝湾（400-890-0000转644329）景观示范区开放及认筹，拉开了当天楼市火爆的序幕。当天，崂山热盘海信依云小镇（400-890-0000转619772）和城阳新盘万海惜福时光（400-890-0000转669881）紧随其后进行开盘。推盘小高峰的到来，为身处“雾霾”之中的岛城楼市带来些许明朗。据悉，随着“银四”下旬的到来，还将有鸿泰锦园（400-890-0000转644651）等更多的开发商加入到推盘大军中。
有业内人士称，从价格来看，近期入市的项目虽多，却难见到涨价的现象，甚至有些楼盘因为新推单位的户型、装修及朝向等问题而稍有让步。而去年这个时候，新房加推基本都会抬高售价。
市场分析人士普遍认为，目前银行信贷锁紧，中小房企普遍面临资金压力，平价走量或成4月销售主旋律。
小编上周末在某新开楼盘销售中心看到，看楼人数虽多，出手购房的却相对较少。某楼盘销售处张经理介绍，该楼盘于前几日开放销售中心以来，前期来看房的较少，上周末看盘的人数开始增多，现在为吸引置业者，该楼盘陆续推出了优惠措施。
一位正在看房的市民刘先生表示，最近他一直在看房，也了解到一些楼盘的优惠措施，觉得价格可能会有松动，所以想再等等看。
小编发现，很多置业者持有与刘先生相同的观点，期盼房价下跌的愿望强烈，从而选择观望。而在这种观望情绪主导下，开发商和地产中介敏感意识到市场的变化，采取各种营销方法寻求变量，在销售中各出奇招。
一家房地产的置业顾问方经理分析，和去年三四月份相比，今年情况的确不太好，目前很多新开楼盘都有优惠措施，还有个别楼盘拿出几十套房子降价促销，其目的也只是试探市场的一种行为。“可以看到，今年房子的确不如去年好卖了，事实上，买卖双方都在观望。”方先生称。
千万别碰“零首付”
受市场成交不活跃影响，近日有传“零首付”又在青岛出现。小编了解发现，所谓“零首付”或“低首付”实际是开发商促销的一种方式，主要发生在一些供应大、地段较偏远的楼盘，一些商务公寓也出现了这样的促销措施。另外，二手房市场上，也有个别地产中介采取违规垫资方式“零首付”售房。
据某楼盘销售人员介绍，从今年1月起，该楼盘就推出了1.5成首付的活动，其余的1.5成由开发商免息垫付一年，并且开发商还赠送18个月的按揭款，等于购房的前一年半，是免月供的。
地产中介置业顾问林先生介绍，目前一手房市场出现的“垫首付”主要是受银行信贷紧缩影响，开发商这时“垫首付”能快速回款。另外，开发商采取这种方式进行营销，能够吸引眼球，达到楼盘的快速成交。
据悉，“零首付”实际是先由中介垫资购房，背后的资金实质是来源于银行，将红本拿到手后，再从银行做抵押，以消费贷形式套钱出来，客户只需支付中介一定比例的服务费，就可做到“零首付”购房，中介除了收取服务费，还收取短期垫资的利息。
业内人士称，“零首付”做法是银行监管部门不允许的，因为这给银行放贷增加了坏账的风险。另外，“零首付”虽然减免了购房者的当期负担，却加重了未来还贷的压力，购房头两年，还款压力会非常大，除了每月月供外，还需还清首付中所垫付的款项。
近日有相关部门专门就市场出现的“零首付”发布风险提示，并特别提到，在2001年发布的《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》中就有明确规定：应强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。
专家提醒，个别房地产经纪机构提供的所谓“零首付 ”购房服务是违规行为，消费者不仅可能因此蒙受经济损失，而且可能会承担相关法律责任。另外，“零首付”、“低首付”放大了杠杆，买房者一旦因为房价下跌而弃房，麻烦会很大。
面对楼市的一些“变局”，消费者更要理性面对，千万不要对一些表面的现象迷失了双眼。
房价有涨有跌正常
相关机构日前发布了20个城市新建商品住宅的库存情况，青岛库存量更是排在20个城市的首位，黄岛、胶州、城阳等地更成为高库存“重灾区”。受目前销售状况和库存压力的影响，在售和未来两月将要入市项目的销售压力可见一斑。那么，青岛楼市是否会因此迎来转折点呢？
青岛库存排
某房地产老总认为，今年房价将更加分化，人口继续集聚，行政、教育、医疗资源继续集聚的地方，供大于求的可能性几乎没有。80%以上省会城市和重点一线城市不会暴跌，但是也不会继续像2013年那样狂涨。
分化当中，第四线城市因为产业基础比较弱，人口不断导出，没有消费提升的地区跌30%、50%甚至80%的房价是有可能的。青岛现在库存量非常大，但是和大家所了解的情况一样，库存多集中在黄岛、胶州等区域，市区的房子还是炙手可热，奇货可居的。如果青岛房价出现下跌，率先降低利润出仓的估计也会是这些郊区，但是对于整体房价的影响应该是微乎其微的。
青岛某知名地产专家则认为，只要是市场经济，价格就会有涨有跌，属于正常现象。今年房地产形势在大的宏观经济政策下是可以获得一个平稳、健康的发展。新一届政府更强调市场的归市场，政府的归政府。政府把保障房这摊管好后，剩下的就是市场的事。
还有网友说：青岛依山傍水，资源稀缺，房子一直是高需求产品，近期房价虽高，但是下跌的可能性还是较小，即使下跌，幅度也不会很大，总体看来还是比较稳定的。
盲目地跟风偏听偏信，都是不理性的行为。目前的青岛楼市的确处在一个比较复杂的局势，购房者应当根据自己的实际情况，理性选择，及时出手。
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