[摘要] 2014年开局以来，青岛楼市在风波中跌宕前行。库存量居高不下、成交量阳春遇冷、开发商资金链紧绷……在5000抵30万、每平直降2000等促销“猛药”的刺激下，即使有个别楼盘销售尚可，但是低迷的气氛仍然笼罩着整个岛城楼市。面对压顶的三座大山，2014年楼市压力不可谓不大。
2014年开局以来，青岛楼市在风波中跌宕前行。库存量居高不下、成交量阳春遇冷、开发商资金链紧绷……在5000抵30万、每平直降2000等促销“猛药”的刺激下，即使有个别楼盘销售尚可，但是低迷的气氛仍然笼罩着整个岛城楼市。面对压顶的三座大山，2014年楼市压力不可谓不大。
座大山：成交低迷库存高企 房价下降预期加深
开春以来，青岛楼市住宅成交量一反去年年底的火爆，持续低位游走，与此同时，全市住宅库存量一度达到13万套，黄岛、胶州、城阳等地更成为高库存“重灾区”。受目前销售状况和库存压力的影响，在售和未来两月将要入市项目的销售压力可见一斑。
随着四月份的到来，新盘入市量增加。销售压力的增大让不少开发商纷纷采取了以价换量的策略。小编走访发现，李沧、黄岛等区域的价格已经开始松动，不少项目纷纷加大了优惠力度。除了有公寓、商铺推出返租策略，李沧区的奥克斯广场近期更是爆出总价暴跌20万，一时引起轩然大波，尽管已有前期的业主到售楼处要求退房，给项目带来了压力，但销售人员并不讳言项目降价一事。“这次新推的房源很多，销售压力肯定是有的。”一位销售人员说。
同时，岛城还有一些项目优惠力度较之前有所加大。李沧某刚需热盘优惠由之前的97折变为91折；嶺海逸景湾年前的均价为6700元/平，3月15日加推的29#，均价为6500元/平，每平米降200元；嶺海香澜郡优惠由之前的5000抵20万变为抵30万，而且据购房者爆料，真正有购买意向，置业顾问表示还会有降价的空间，30万优惠不是封顶。
熟悉青岛房地产市场的市民都记得，在过去的2013年，岛城房价经历了“十二连涨”的行情。根据国家统计局的数据，今年前两个月又出现了“两连涨”。在2014年初市场明显较淡的情况下，部分房企通过推出促销活动，或者是以明显低于预期的价格开盘等方式应对，加深了市场上关于房价下降的预期。“目前的降价或只是个例，但项目一旦扎堆上市，新增房源加上库存量，价格战不可避免。”市南区一家地产营销机构的刘经理说。
第二座大山：公积金和商贷“双紧”楼市供需格局生变
3月10日，青岛公积金新政正式施行，如今“金三”即将落幕，虽然只有不足一个月时间，但新政对于市场的影响已经开始显现出来。新政的实施加之几近消失的商贷利率优惠，不少置业者原本的购房计划都或多或少地发生了改变，有的甚至是被迫中止。这成为压在青岛楼市上的第二座大山。
岛城楼市分析人士张百忍接受某媒体采访时曾表示，公积金新政的发布，给岛城市场注入了一个新的刺激信号，在一定程度上，市场的“观望”情绪会有所增加。而部分开发企业面对市场压力，会对房价有所调整。
事实如此，李沧区金水路一家新盘项目的销售总监告诉小编，“今年的销售目标压力较大，公积金和商业房贷又都收紧，只能采取以价换量的方式。”目前多数银行取消房贷利率优惠，开发商的资金链又开始紧张，而一季度的房地产市场一度偏冷，优惠促销实在是不得已。此外，为了撬动刚需，不少开发商也开始积极筹划着将低首付低总价的小户型推向市场作为销售的噱头。
值得一提的是，随着贷款收紧，住房供应增加，新的市场化调控方向的确定，供需双方对市场的预判已经出现了转向，购房者观望情绪增加，而房企“让利跑量”心理也开始逐渐占上风，岛城楼市的供需格局已经悄然生变。
第三座大山：资金压力高悬 中小房企恐难过关
近日，浙江兴润置业资金链断裂引发了业界高度关注，虽然有评论称该个案属于企业本身的风险管控能力问题，而不是一个行业的普遍现象，但对小企业来说，不失为一个警示。放眼岛城，中小房企同样面临着“大考”。
此前有媒体曝出青岛10年消失了300多家开发商，引发关注。据悉，消失的这些房企，部分是因为项目开发完毕注销资质，但也有部分是因为资金链紧张，土地储备不足，拿地频频失败，被迫黯然退出。而与十年前相比，现在开发商拿地成本几乎翻番。另外，去年开始全面实施的预售资金监管，由于预售资金不能挪用，中小企业头上的紧箍咒越来越紧，很容易被淘汰出局。
此外开发贷和按揭贷的收紧，对中小房企来说无疑是“雪上加霜”。“目前大的经济环境不容乐观，在青岛的多家银行中，凡是和房地产相关的上下游，钢铁、建材、玻璃、水泥等今年基本上都很难授信，开发贷和按揭贷虽说未停，但规模远远不及正常水平。”香港中路某银行分析人士表示。
银盛泰集团总裁任军在谈及2014年青岛楼市时曾表示：“今年市场环境有变，是楼市重新洗牌的一年。问题的出现考验房企对发展运营风险的控制。”可以预见的是，2014年悬在开发商头上的第三座大山“资金链”，将会愈发的紧绷起来。在房地产“大浪淘沙”过程中，众多中小房企或将因为无法回笼现金、资金链断裂而被“淘汰”。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
