[摘要] 2013年青岛楼市表现可谓是又惊又喜，开局成交破万取得“开门红”，年中楼市走势平稳，年末屡屡破万，2013年青岛楼市“土豪”范儿十足。具体到区域层面，青岛各区市也取得了不错的成绩。成交排行榜前五名全年新房成交量均在15000套以上，而2012年只有原胶南区新房成交量超过15000套。
2013年青岛楼市表现可谓是又惊又喜，开局成交破万取得“开门红”，年中楼市走势平稳，年末屡屡破万，2013年青岛楼市“土豪”范儿十足。具体到区域层面，青岛各区市也取得了不错的成绩。成交排行榜前五名全年新房成交量均在15000套以上，而2012年只有原胶南区新房成交量超过15000套。
据青岛房天下数据监控中心统计显示，2013青岛各区域新房成交排行榜前三甲分别是城阳区、李沧区和胶州市。
制图：青岛房天下（根据套数排名）
制图：青岛房天下
城阳区凭借交通、环境、价格等利好因素，新房成交18105套占全市成交总量的13%，面积达到1921863平方米，登上区域排行榜的宝座，。2013年城阳楼市的火热离不开热销盘的“闹市”：卓越蔚蓝群岛一路领跑城阳楼市，多次开盘多次制造“日光”神话；鑫江水青花园、中铁华胥美邦、万科春阳花园等刚需项目也取得了不错的成绩，成为购房者置业城阳的项目之一；另外，世茂公园美地作为高端项目的领头羊，也为城阳楼市的火爆立下汗马功劳。
获得亚军宝座的是一直以来的刚需腹地——李沧区，李沧区新房共成交16093套，面积达到1586653平方米。李沧区目前正处于“转型期”，一方面继续扮演着青岛楼市居住核心区的角色，另一方面也在逐步依托区域内世园会的举办和李沧交通商务区的建设不断升级城市品质。价位和区域规划建设是助力李沧蝉联亚军的重要原因。
位于第三位的是胶州市。随着青岛楼市的西进北移，胶州楼市也迎来了上升期。2013年9月，青岛新机场选址胶州的消息更是让该区域成为万众瞩目的焦点，据了解不少购房者是跟随新机场脚步来胶州置业的。
需要指出的是，2013年度各区市之间的成交套数差距并不大，这也从侧面说明，2013年青岛楼市并非“一枝独秀”，而是“百花齐放”。下面就具体来分析青岛楼市那些“争奇斗艳”的区域。
城阳区作为城市北部门户，区域内聚集大量外来人口，市场需求旺盛。同时，由于其相对较低的价格水平， 受到大量刚需客户的青睐，整体成交量较高。2013年城阳区新房成交18015套，相较于2012年成交的12303套，同比增长46.42%，成为八区之首。
城阳区在2013年1月份迎来了住房销量的小高峰，成交套数1512套，成交面积达到124002㎡，但是在2月份却迎来了低谷，新房成交量仅是465套，环比1月下跌69.24%。3、4、5月，新房销量相对较为稳定，月均销量达到1498套。6、7、8月成交量稍有下降，但是幅度不大，平均成交量均在1200套以上，9、10、11迎来了金九银十的小高潮。然而城阳楼市的火爆场面并没有随着金九银十钻十一告别和结束，12月城阳再度发力，新房成交高达2451套，成为全年成交量的月份。
城阳区2013年新房成交走势
据了解，12月成为全年新房销量峰与各大开发商“价格战”有关。进入12月，城阳楼盘随处可见返利、老带新、赠送面积、赠送飘窗等等吸引购房者的手段。
从城阳区商品住宅成交面积结构来看，政策前后对比发现，90㎡以下产品成交占比较政策前有所增加，主力成交总价集中在50-70万，主力成交均价集中在6000-7000元/平米。
随着青岛地铁和新飞机场的修建，重庆路的修整，以及公交线路的增加，城阳楼市也加快了发展的步伐。不过，城阳的四个主要片区：城阳中心板块、环胶州湾板块、惜福镇板块和夏庄板块发展热度不同。
城阳区域规划图
纵观2013年城阳各大片区，中心板块的青特城、御景尚都、万科春阳花园、清华园，凭借着主干道正阳路以及利群、家佳源等购物超市，政治与经济核心，人口密度大，地产项目聚集区，同类产品价格位于城阳区至高点。房源类型倾向于刚需，相对价格也略高一些，均价在7500—9000元/㎡。
环胶州板块的卓越蔚蓝群岛、青特花溪地以及世茂公园美地占据着白沙河得天独厚的环境资源，空港经济辐射，少数高端知名的别墅项目撬动整个区域市场发展。改善房源别墅、洋房居多，别墅项目均价可达12000-15000元/㎡，中低档项目均价约为7000元/㎡。
惜福镇板块的银盛泰德郡、长水山庄，别墅汇聚，山体资源丰富，打造生态高端居住区，别墅均价10000-11000元/㎡。
夏庄板块的天泰城、中铁华胥美邦、正商红河谷，佳兆业水岸新都以及鑫江水青花园，是最为集中的刚需重阵，主推户型在70—90㎡，高层均价6500-7500元/㎡。同时也是新青岛人在青岛安家置业的地方，低总价低月供成为了这个区域的招牌。
亚军李沧区：李沧“刚需老大”让贤 16093套刚需与改善比翼双飞
2013年万元线北拓，大步跨越李村商圈将东李部分高端盘纳入囊中，也令李沧将“刚需老大”的位置让贤。2013年李沧新房共计成交16093套，仅次于城阳18015套屈居亚军，成交面积1586653㎡，次于城阳1921863㎡、胶州市1624540㎡排名第三。
详细来看，2013年李沧3、4、9、10、11、12月份全面爆发，较去年无明显低谷，峰值较多。3-4月份原本为往年淡季，但是受“新版国五条”或将对二手房征收20%营业所得税的影响一时对新房抢购成风，中海国际社区、李沧万达广场、蓝山湾、海岸华府、时代城等热销大盘争相加推，多个项目隔日、隔周末加推“掐架”现象严重。其中3月31日李沧万达广场加推348套以“日光盘”结束标志开启接连多家日光盘的辉煌纪录。中海国际社区作为2012销冠大有保持之势。据网上房产网统计数据显示，2012年12月至2013年底中海国际社区共推出一里城19个楼座、御城5个楼座，共成交约2714套，其中2013年成交2371套。
李沧区2013年1-12月新房成交走势图
年度成交低值为8月份的557套、2月份的560套。春节期间，560套较其他月份成交虽然略低，但同比仍然大涨121%，创造新春“开门红”的记录，甚至绿城理想之城、中海国际社区、万科生态城等品牌大鳄推出新春不拜年看房躲清静的招揽术，加之新版国五条的刺激成交560套大涨121%也是情理之中。8月份成交557套究其背后亦有新盘减少、观望等待金九银十的情绪影响。
金九银十钻十一 10盘齐开争当“土豪”
9-11月份李沧新房成交接连过2千套，分别为2132套、2091套、2248套，这其中中海国际社区、时代城二期东方龙域、绿城理想之城诚园、海岸华府、海尔鼎世华府、阳光香蜜湖、康太源尚誉、青岛印象湾、蓝山湾、中南世纪城等新老盘齐争霸。海尔鼎世华府连续三次开盘加推，阳光香蜜湖二期两次开盘加推直接清盘，康太源尚誉、青岛印象湾纯新盘首开；重庆中路老牌军蓝山湾、中南世纪城继续加推争霸，9-11月份共计成交6470套，占比全年40.2%。12月份中海国际社区、时代城继续加推助力当天月成交1790套，创年度成交第四的“翘尾”行情。
整体来看，2013年李沧仅2、4、7、8月份成交未过千，李沧房价迈入万元门槛的同时也真正过了一把“土豪”瘾。
万元档先扩容后遇阻 成败皆萧何
2013年李沧正式迈入万元线门槛，万元户扩展至10家，除了老牌改善项目绿城理想之城、新晋触万新贵有李沧万达广场、中海国际社区、山景小城、山河城伴山银河、万科生态城、时代城、海尔鼎世华府、康太源尚誉、伟东湖山美地等。虽然多家楼盘触万，甚至中海国际社区、万科生态城、山景小城等均价过万，但受下半年大鳄加推、新盘入市等供应量的增大遏制住万元势头。以中海国际社区为代表一里城后期加推楼座均价直上10500元/平，但三期御城在一里城基础上户型有所改善均价报在10000元/平。其他蓝山湾、海尔鼎世华府、伟东湖山美地、康太源尚誉等虽然触万但均价皆谨慎定在9000-9800元/平之间，并未继续突破万元“盖板”。
李沧在整体规划上分为现代商贸区、生态商住区、交通商务区，现代商贸区以李村商圈为核心，生态商住区以世园会板块为核心，交通商务区以沧口板块铁路北客站为核心，在此基础上还有一个CLD中央居住区的概念，主要以李沧中部为核心，嘉凯城•时代城、绿城理想之城、李沧万达广场、伟东湖山美地等为该区域代表热盘。随着李村商圈的双地铁化以及世园会板块建设日益完善，改善性住宅逐渐增多，洋房、别墅项目相继崛起，代表性得为山河城伴山银河的英伦洋房、映月公馆二期法式洋房、时代城二期东方龙域的层层退台花园洋房、伟东湖山美地湖山景观洋房、时代城二期东方龙域别墅、绿城玫瑰园别墅、玫瑰庭院别墅等，在刚需向李沧西以及城阳扩展之际，李沧中东部正蜕变为高端刚需、微改善、改善型居住营地。
季军胶州市：2013年新房成交胶州挺进"前三"
胶州市作为青岛环胶州湾发展的“桥头堡”，随着青岛新机场落户胶州等规划利好，胶州已被纳入大青岛半经济圈，区域不可估量，这成为吸引购房者的因素。同时，低房价也是影响购房者置业胶州的重要因素。2013年胶州新房成交16087套，拿下第三把交椅。
2013年胶州新房成交走势
观2013年成交走势图，胶州成交16087套，较2012年新房成交13530套，同比增长18.9%，刚性需求仍是推高成交量的主力。其中，1—2月正处于春节前后，成交量区域平稳；3月楼市升温，初迎2013年成交高峰，仅次于11月份的成交量；4月较3月和“红五月”成交处于低谷；6—8月相对比较理性，成交量趋于平稳，并无任何差距。根据成交数据显示，从8月—11月胶州楼市有一个明显的递增趋势。除了传统楼市的“金九银十”，11月胶州各大楼盘又开始推出“低首付”、“赠送面积”等优惠手段，在寒冬岁末吸金引流，致使胶州楼市岁末成交依然“给力”。
胶州楼市一直处于良性发展状态，今年9月青岛新机场正式入驻胶东，一时成为街头巷尾热议的话题，交通便利从时间上极大拉近了胶州与主城区的距离，青岛市民也纷纷把目光聚焦在胶州。
胶州楼市分为三个片区：老城区、新城区和少海片区。位于老城区的融城和胶州湾财富中心财富公寓坐拥最完善的配套和丰富的教育、医疗资源。融城位于胶州老城核心地段，配套完善成熟，交通便捷，周边教育资源成熟，可谓是高品质，还坐拥优质河景。业主可享受“出则繁华，入则幽静”的生活环境。
争打“机场牌”的万豪胶东首府地处胶东行政核心区，坐拥胶东优质资源，私享机场空港新城、城市完备设施双重配套。于10月开盘当日被抢售一空，现“日光盘”。
云翔卡纳源筑和艾维拉位于胶州新城区。胶州新城区近年来规划完善，教育、商业配套逐步完善。两个项目分别位于三里河畔、青年湖旁边，三里河是胶州市政府重点打造的景观河，沿河两岸设置公园、广场等小景点；青年湖沿岸也是胶州近几年来兴起的居住区域之一，青年湖湖景秀丽，湖滨洋房居住舒适性非常高。
胶州宝龙城市广场和绿城紫薇广场坐拥新老城区两个片区的优势资源，集居住、商业于一体。凭借胶州市政府的迁入和三里河的整治，成为后起之秀的高档社区。
少海片区，规划起点较高，以别墅类项目为主，已有中信森林湖、璞玉岛等多家高端楼盘入驻。少海片区也有不少高层住宅供刚需、改善需求的置业者选择，烨蓝•东湖郡位于青岛胶州新城区香港东路秧歌城西侧，东临主体水域面积为6.28平方公里的少海新城，居住环境优越，将来的潜力也不可估量。少海盛福里位居少海新城的城市滨水复合区，比邻新城区城市繁华，地域价值坐享其利，是投资者的。
新市北：刚需重心转移 "恋旧情结"助新市北王者归来
新市北自区域成立以来就吸引了不购房者的目光，水清沟和欢乐滨海城片区都以超低价7888、7999入市抢占刚需市场，而今一举夺得市区也算众望所归。2013年新房成交量18017套，2013年成交面积1773279㎡。
新市北带着全新规划重新起航，“一心两翼”的规划分别指的是山东路CBD、新都心和欢乐滨海城，像新都心和欢乐滨海城这样的后起之秀撑起了新市北半边天。2014年新市北楼市不知能否续写辉煌。
根据2013年新房成交走势显示， 本该淡季的1月份新市北楼市热闹依旧，单月成交过千套；2月，虽然受到春节因素影响，但新市北区仍然突破千套。3月份，迎来楼市小阳春，新市北成交突破2千大关，是2013年的成交小高峰。 4、5月，岛城楼市受到“国五条”冲击成交明显下滑。而5月份的春季房博会，各大楼盘齐发力推新品，开发商踊跃促成交，相比4月份成交量微张；6-8月的成交量受到新市北热盘开盘等利好因素影响，有所波动。8月份成交量有明显增幅；9月份是全年成交峰值，成交套数逼近4千大关，“金九银十”楼市传统销售旺季，加上新市北区域热盘都集中开盘，使楼市成交呈井喷的现状。11、12月的成交量大幅回落，成交套数在1万5左右回归到8月份的水平。关于2014年房价的猜想是推动成交量的重要因素。
2013年市北成交走势
2013年四方成交走势
"恋旧情结"助新市北王者归来
新市北3月迎来小阳春，开年成交破2千套，让欢乐滨海城区域进入人们的视线。二季度新市北成交量平稳回落，保持在1千2百套上下。不过进入三季度以后，新市北销售开始井喷，7月27日海尔时代广场开盘、8月31日绿地新里海德公馆开盘、9月23日和达中心城开盘，10月13日保利叶公馆开盘、10月19鸿泰锦园开盘，新市北大鳄、新秀的五连发使成交近四千套，新市北从此名声大噪。四季度新都心开始沉寂，相反欢乐滨海城却很欢乐，绿地保持着两周一开盘的节奏，保利香槟国际加入房天下电商团购送车位送万吨汽油，海信湖岛世家首降11万让新市北四季度成交量回归到了8月份的水平。
截至到2013年底，包括回迁房项目在内，新都心区域内的开发楼盘达到十多个，基本都是住宅项目，体量超过万套，成为青岛市区又一片集中居住区。
回顾2013年新市北楼市，无论是市政“一心两翼”的发展规划，还是地铁沿线、大鳄助力这种种因素催化了2013年新市北楼市，而绿地开盘爆出7999市北价，成功抢占刚需市场，最重要的一点就是购房者回归“市区”的心理需求。新市北区域的购房者有“青漂”一族的新青岛人，有土生土长的青岛“土著”，他们对新市北的眷恋有的来自于故土难离，有的来自于对未来发展的期待。
即墨市：2013年新房各区域成交分析 即墨成交量屈居第五
即墨2013年新房成交量15438套，2012年新房成交量9273套，同比增长66.48%；2013年成交面积1543406㎡，2012年成交面积1019654，同比增长51.37。与黄岛相差540套而屈居第五位。一方面，随着蓝色经济的规划和发展，外来人口持续增多，带来了更多的购房需求；另一方面即墨城市化进程的加快，也让一些乡镇地区的潜力楼盘崭露头角。一系列的有利因素为即墨楼市带来新的机遇，而即墨又占有不限购的优势，即墨的楼市在2013年迎来了新的跳跃。
根据2013年新房成交走势显示，刚进入1月份，即墨楼市基本上延续了2012年12月的成交热度，购房者纷纷抄底选房；2月，由于节日的因素，成交量滑铁卢。3月份，同样由于政策的挤压，是2013年的成交高峰。 4、5月，这时的房地产市场基本开始升温启动，统计显示即墨市4月份新建商品房的成交套数位居岛城首位。而5月份的春季房博会，各大楼盘齐发力推新品，开发商踊跃促成交，使得这两个月的成交量基本持平，无较大差异；6-8月的成交量回落平稳，理性选房回归。此时改善型需求得到释放，100平米以上的改善型大户型逐步走入购房者的视野；8月份过后，就迎来了“金九银十钻十一”； 9月17日-21日的即墨秋季房博会对促进了9月份即墨楼市的成交量不无作用。此外，通济农民经济适用房小区 、鳌山卫镇农民经济适用住房二期等经适房项目的入市，则带动了成交量的猛增。
2013年即墨成交走势
在2013年，从销售价格分析，即墨楼市分别展现了保障房得天独厚的价格优势，以及即墨市商品房稳定的购买力。而3000元/平方米以下的成交也不俗，说明保障房极大地满足了部分购买力较弱的刚需购房者的需求。每平方米4000元—6000元之间的住宅进而肯定了即墨市的刚需市场。
即墨楼市分为东区、西区。东区规划为旅游度假养生区，由于东部蓝色硅谷、创智新区等蓝色经济的规划和发展，极大地促进了即墨东城以及鳌山卫、温泉等地的房地产行业，以高端社区为主。特别是近期崛起的温泉板块招凤引凰，使得许多房产大鳄抢滩入住，本地有海尔、海信、天泰等为代表，外来房企主要有三盛、港中旅等。由于海边土地越来越稀缺，可供开发的土地资源已相当有限可谓，温泉资源被肆意开发，因此政府颁发了“禁墅令”，更使得温泉板块的别墅成为，不管是投资还是居住度假，保值增值的房产属性，使温泉镇的别墅在2013年的成交量较2012年有稳步的上升。
西区也包含着即墨老城区，是即墨的核心住区，这里有完善的交通、金融、商场超市、医院等配套设施，是即墨本地人根深蒂固的居所。这里也聚集了二十八中、德馨小学等众多名校，成为楼盘的卖点。
随着东部城区的崛起和西部城区的复兴，即墨东西城区两翼齐飞带动的将是即墨楼市的厚积薄发。
市南区："高富帅"市南"嫁人"难 成交量环比翻番仍垫底
市南区作为青岛市的中心地带，一线无敌海景房价位相对偏高，在2013年新房成交破万的形势下市南成交3611套，虽然相较于2012年成交的1808套，环比增长近100%，但价位与楼盘存在量上较少的市南区即使翻番仍垫底。原因在于购房者需求的是经济适用，而面对市南区的高富帅，出现市南难“嫁人”的情形。
2013年市南区在1、2月份成交偏低，主要在于没什么大的节点处于楼市的低谷，造成新房成交量大偏低一大部分原因一是因为节假日造成的购房滞后，二是因为银行各种折扣贷款的信息没有完全释放。3月份由于金茂湾和华润中心悦府的推出，迎来了一定的小高潮，金茂湾是市南深受购房者的欢迎，在还没有开盘前就有76套的成交量。华润中心悦府5月份开盘，在前期的预售来看3月份成交相对较好成交25套房源。老盘鲁商首府的突破成交41套。在4、5月当中新房销量相对较为稳定，6、7、8月成交量稍有下降，8月处于一年中的低谷。9月份再次迎来了金九银十的小高潮，源于两个热盘的开盘，金茂湾9月单盘就卖出160套的好成绩。12月份本来就是楼市爆冷的月份。市南区暂时没有加推成为青岛销售区域，成交仅154套。
市南区2013年新房成交走势
3月成为全年新房销量峰其一因为节后购房者的涌入，两个热盘的开盘以及加推，本身市南区在价格上不占优势，但区域性成为它的卖点所在，很大一部分人认为市南区政府板块发展迅速，房价爬升能力强，在开盘好房源较多的情况下出手较多。市南区的楼盘在优惠力度上本身就不是很大，2013年新楼盘不多，仅有金茂湾、华润中心悦府、中铁青岛中心几个热盘在售，其他基本处于销售的低谷时期，成交量没有什么大的突破。除了3、9月两次大的开盘节点销售量猛增，其他几个月基本处于平稳阶段。
崂山成交险成“鸡肋”新盘量少拖“后腿”
作为岛城老牌房地产市场，崂山区楼市近几年已经驶入“慢车道”，坐拥山海资源的环境，羡煞不少购房者，可近两万起步的房价，也愁煞了不少人，普通购房者无力进驻，而区域本身，新增房源也是屈指可数，在新房成交7度破万的“土豪”2013年，崂山区成交4787套，在区域成交排行榜中位列第十，几乎成为青岛市场的“鸡肋”。
从崂山区月成交趋势来看，除了10月比较突出之外，其他月份均较为平淡，月成交套数“稳定”在300套左右，2013整体新盘与新房源上市量较少，而10月，世茂拾贰府与鲁商蓝岸丽舍两个高端项目在九月与十月动作频频，且都取得了不错的销售成绩，另外，于7月底进行申请的保障房项目——河畔家园，也在10月进入了登记签约的高峰，新房源入市助力崂山区成为2013年十月青岛楼市的一匹黑马。
崂山区2013年新房成交走势
2013年，在李沧、城阳、市北等区域新盘涌现的情况相比，崂山区仍是老盘居多，浮山后远洋风景、金光丽园、鲁信含章花园、春光山色、开泰锦程等项目多以进入尾盘阶段，2013年度并无明显的上市量，而海信天玺、天悦、迪生山庄等项目，不温不火的销售状态，也间接决定了崂山区的整年的平稳态势。
不过，仅有三个新盘入市的的崂山区，预计在2014将有所改观，2013年，世茂拾贰府入市之后激进售罄，而鲁商蓝岸丽舍在10月中旬入市之后，仅推出了一期B7地块，后期不少房源预计将于2014年入市；位于石老人附近的海信依云小镇，赶着2013年的尾巴——12月25日入市，一期开盘热销，但在网签数据上，贡献并不是很大，2014年，同样将推出不少房源；位于麦岛片区的地 项目——保利满月山，也将于2014年初入市，与世茂拾贰府比肩的地王项目，在建设之初就已经获得不少购房者的关注。
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