[摘要] 11月，青岛新房成交达15006套，领跑下半年楼市，也是除了今年3月受国五条影响购房者恐慌性抢房之后楼市再次突破15000套大关。
11月，青岛新房成交达15006套，领跑下半年楼市，也是除了今年3月受国五条影响购房者恐慌性抢房之后楼市再次突破15000套大关。一方面受益于上月楼市开盘量较“金九银十”并无大变动；另一方面得益于十一届三中全会之后，青岛楼市调控政策仍未“加码”，楼市日均成交量延续上月趋势。
11月青岛新房15006套李沧区斩获“三连冠”
据房天下数据监控中心统计显示，11月青岛新房成交15006套，环比10月份的14613套上涨2.6%；总成交面积达1572873平方米，环比10月份的1463007平方米上涨10.75%。其中，住宅成交了13102套，比10月的13108套减少6套；住宅成交面积达1325049㎡平方米，环比10月的1306102平方米上涨10.14 %。
整体来说，11月成交量超过预期，数量上领跑“金九银十”。月初受到十一届三中全会政策影响，市场观望情绪有所增加，每日成交量较“银十”略降。到月中旬，在没有新的调控政策出台的情况下，住宅日均成交量超过400套，峰值达到592套。
图片来源：青岛网上房地产
区市成交方面来看，李沧区新房成交2248套较10月增加157套，成功卫冕“三连冠”；胶州市新房成交2189套，比10月1292套暴涨799套，位居第二位，强势威胁李沧区；即墨市新房成交2014套，较10月增长611套，闯进“三甲”。值得一提的是，11月新房销售“三甲”区市均在2000套以上，在年内也是罕见的。
各区域具体销售情况一览（来源：青岛网上房地产）
胶州、即墨作为上月成交量增幅显著地区域得益于区域内热盘国都名城、华侨幸福里等项目开盘热销，且去化率极高甚至售罄。此外，上月靠开盘热销拉动增长明显的区域还包括黄岛区，月成交量达1937套。据了解，购房者除了看重黄岛的环境、交通等，现房也成为购房者考虑的重要因素。然而不得不指出的是，随着全市楼市库存量攀升至17万套，西海岸作为库存大户“难辞其咎”，再加上现房产权缩水，待售的现房可谓“难上加难”！需要指出的是，近来，政府正在调研再次降低桥隧收费，又是一股推动“西海岸”去化的力量。
李沧区作为老牌刚需腹地，近来保持了量价齐增的趋势。从商业配套上来看，李沧商圈不断扩大，越发成熟，有势争岛城商圈的劲头；从交通规划上来看，作为岛城主要交通干线的重庆路、九水路全线通车，提升了李沧区的居住品质；从区域规划上来看，沧口交通商务区、北客站等方面规划也提升了区域竞争力……综合上述再加上李沧区较为刚需的价格使之成为青岛首置最为关注的区域。
此外，特别需要提到的是崂山区。10月份区域成交“一跃而起”达到1489套，一鸣惊人！对比崂山区10月、11月的数据不难发现，10月成交物业为100平米左右的普通住宅；而11月的均值为200平左右的商业及别墅类。事实上，随着区域内世茂拾贰府（价格 动态 户型图 论坛）等热盘陆续网签，崂山区恢复常态。12月，海信依云小镇将开盘，或助力区域成交量再次暴涨。
制图：青岛房天下
上图是青岛各区市11月成交环比情况，13个统计区市中，6区市成交环比下降，7区市成交环比上涨。其中，三甲中胶州、即墨涨幅突出；崂山区近两月暴增暴跌趋势最明显，上月跌幅，达到67.43%。
11月楼市无论是环比、同比来看都呈现出“波澜不惊”的状态。但是整体来说，对十一届三中全会以及调控政策加码的踹度使市场更难以预测。
制图：青岛房天下
上图是11月份青岛楼市成交环比、同比数据分析，整体来看，11月保持了与10月相媲美的成交量，新房和住宅成交量略有波动。另外，与去年同期相比，成交量略有上涨。笔者梳理了10年，11年及12年月度成交数据发现，比之“金九银十”，11月、12月才是青岛楼市真正的旺季，成交量比之前两月往往有更大的突破。岛城楼市分析人士曾表示，“青岛的市场和其它城市存在差异，从近几年的趋势来看，最后一个季度都是一年当中销量的时期，很大程度上依赖于开发商走量回笼资金的策略……”如此看来，即使11成交量走势高企，12月楼市仍然可期。
制图：青岛房天下
11月新房成交量仅次于3月，较“金九银十”仍略有起色。分析认为，首先，开发商想抓住年内最后一波热销潮，纷纷抢节点入市，同时，为了完成年度任务回笼资金，开发商还加大优惠力度促销走量；其次，受到多数二线城市楼市调控加码的影响市场上购房者或者走向观望和抢房的两个方向，楼市成交量随这两部分购房者心态变化结构性波动；最后，近来土地市场动作频频，房企囤地为后期楼市做准备，会加速操控在售楼盘节奏。同时，土地供应量直接影响后期楼市供求关系，购房者对后期供求关系的心理预期以及地价等因素将共同作用影响购房者行为。
总的来说，青岛楼市调控是否加码并不明晰，土地市场火爆、房产税扩围以及库存量持续走高等因素将影响楼市后期走势。
11月住宅成交价格分析： 6000-10000元房源成交量占半壁江山
据青岛住宅成交价格构成图显示，11月青岛住宅成交体现在房价上最明显的变化是万元以上房源成交量减少，从10月的2766套骤减至11月的2265套，分析认为，这主要受制于10月份崂山区的成交量骤降1004套，以及老市北成交量环比10月“拦腰斩”。
图片来源：青岛网上房地产
需要指出的是，与10月相比，各价格段的成交量虽然没有显著变化，但是随区域成交量的影响，结构上微调。6000——10000元是目前11月青岛销售房源主力，占比达到50.1%。对应到区域上，李沧、城阳、黄岛是青岛住宅成交实时热门门的三个区域，李沧区住宅均价在8000-10000万之间，而黄岛、城阳住宅均价在6000—10000万不等。
对比10月份来看，4000——6000元房源成交量也有小幅度上涨，从区域上来看，11月即墨胶州成交量暴涨是带动这部分房源成交量上涨的主要原因。
11月住宅成交面积分析：中小户型房源成交增加
据青岛住宅成交面积构成图显示，在11月青岛住宅成交面积区间构成中，120平米以下房源成交达到10671套，套数占比81.44%，面积占比70.9%。与10月份相比，120平米以下房源在成交套数上及面积的变化上几无波动。
图片来源：青岛网上房地产
从上图来看，在10月份青岛住宅成交面积构成中，60—144平米房源成交量最为集中。从面积上看成交总的趋势是90平以下的刚需户型销量减少，90平以上户型成交量有较明显的涨幅趋势。
其中，作为青岛住宅成交主力的60-90平米档房源，11月成交环比“银十”成交量基本持平。90—120平米房源成交量较10月上涨87套成为上月涨幅最明显的面积段，跌幅最明显的面积段是60平米以下的小户型房源，成交量减少了135套。
分析认为，“金九银十”期间，刚需房源无论是在入市量还是在成交量上均迎来小高峰。到了11月份，炙手可热的90平米以下刚需户型几乎已销售殆尽，90—120平米次受追捧房源在11月去化趋势强劲。
此外，梳理近几个月岛城住宅成交面积构成图发现，120-144平米档房源成交占比有主见扩大的趋势，8月份面积占比达12.9%，9月份面积占比达14.0%，10月份面积占比达到16.1%，11月份这部分房源成交面积占比达到16.4%，成交套数也在逐月递增，11月环比10月涨幅十分明显。
据不完全统计，11月青岛楼市共有20余盘如约入市，其中城阳、黄岛各有7盘入市，市北、李沧、胶州、即墨、市南均有楼盘如约开盘或加推。
11月单盘销售套数排行榜
下图是11月青岛单盘销售套数排行榜，11月青岛单盘销售套数10中，有3个项目位于李沧区、2个项目位于即墨市、2个项目位于胶州区，城阳、新黄岛以及新市北区均有1个项目入围。
制图：青岛房天下 [注：不包括经适房]
卓越蔚蓝群岛11954元/平方米[城阳]卓越蔚蓝群岛789套在售作为销售榜上的常青树，11月劲销475套。项目于11月16日上午开盘，推出小高层，洋房等多个户型175套房源。项目作为大盘，靠前期的口碑积攒了大批的意向客户，每次开盘加推都十分受关注。
11月销冠区域李沧区中南世纪城、海尔鼎世华府和时代城11月分别取得了470套、300套和274套的销量。首先从区域上来看，李沧商圈愈发成熟以及沧口区域规划日趋完整，助李沧片区“价量齐升”。从个盘来看，中南世纪城小二期目前仍有房源在售；海尔鼎世华府靠近李村商圈，11月17日加推四个楼座。值得注意的是，项目于10-11月连续三次开盘，推盘量较大，主推70-90㎡刚需小户；时代城位于世园会生态板块，11月底，12月初均有新房源加推。
此外，11月即墨、胶州成交量“突飞猛进”。其中，即墨市即墨小商品新城、兴华景园分列榜单第3位、第6位；胶州万豪胶东首府、书香名苑分列第8位 、第10位。项目或10月底或11月开盘推新，加之价位较低，促使月销售量十分可观。
11月单盘销售面积排行榜
制图：青岛房天下 [注：不包括经适房]
上图是11月青岛单盘销售面积排行榜，10月青岛单盘销售面积10楼盘集中在李沧区、城阳区和新黄岛区。其中，李沧区有3个项目上榜、城阳区和新黄岛区各有两个项目上榜。青岛啤酒城改造项目11月网签48套甲级写字楼，单套面积近千平，所以在销售面积上能“跻身”榜单。而卓越蔚蓝群岛11954元/平方米[城阳]卓越蔚蓝群岛789套在售、中南世纪城均为青岛刚需热盘，11月分别热销475套、470套，在销售面积上跻身“三甲”也是实至名归。
此外，热销楼盘中包括时代城、海尔鼎世华府、保利海上罗兰12844元/平方米[黄岛]保利海上罗兰136套在售、海尔时代广场等项目上月推新楼盘均入围前十。
对比10月、11月销售面积10排行榜榜单，最明显的趋势是李沧区、新市北区、城阳区一改“独占鳌头”、“霸占榜单”的态势，而形成了市区、郊区及郊市“三分天下”的趋势。
11月单盘销售金额排行榜
制图：青岛房天下 [注：不包括经适房]
上图为11月青岛城市销售金额排行榜10楼盘，崂山区轻松夺魁，李沧区有3个项目上榜，新市北2个项目上榜，市南区、即墨市、黄岛区分别有1个项目上榜。
青岛国际啤酒城改造项目11月销售额达9.08亿，力压群雄，轻松夺魁。从青岛网上房地产登记的信息来看，该项目在售为甲级写字楼，均价18951元/平，共登记在售房源74套，11月网签48套，套均面积近千平，项目仍有43173平面积可售。此外，排在榜单第十的青岛国际贸易中心、即墨小商品新城均为商业项目。值得一提的是，即墨小商品新城作为政府大力扶持的项目，也是郊市难能可贵的商业项目，后市可期。
此外，与热销面积10榜单呼应，热销楼盘时代城、中南世纪城、卓越蔚蓝群岛11954元/平方米[城阳]卓越蔚蓝群岛789套在售、海尔鼎世华府、保利海上罗兰12844元/平方米[黄岛]保利海上罗兰136套在售、海尔时代广场、中海临安府等项目上月推新楼盘均入围前十。
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