[摘要] 商业地产对房企的操盘经验及运营能力要求都很高，前两年尝过甜头之后，商业地产开始进入“蛰伏期”。那么，近几年青岛商业地产发展现状如何？国内商业地产的流行经验又有哪些？戴德梁行青岛市场发展及投资部高级经理毕元斐对此进行了分析。
编者按：住宅市场“限”字政策进一步收紧，商业地产却因其不限购不限贷、投资较高等优势被购房者和开发企业视为肥肉，也因此被称为“不动产中的贵族”。不过，商业地产对房企的操盘经验及运营能力要求都很高，前两年尝过甜头之后，商业地产开始进入“蛰伏期”。那么，近几年青岛商业地产发展现状如何？目前国内的流行经验又有哪些？戴德梁行青岛市场发展及投资部高级经理毕元斐对此进行了分析。
戴德梁行青岛市场发展及投资部高级经理毕元斐
青岛商业发展突飞猛进 商业体量3年涨10倍
近几年，范围内都出现了商业供应集中放量的现象。青岛市作为知名的滨海旅游城市和山东省的经济龙头城市，近年来商业发展更为突飞猛进，商业集中放量现象也很突出。
德梁行青岛市场发展及投资部高级经理毕元斐分析：“从统计数据来看，与2000年前比，青岛商圈数量实现了增长，供应量更是实现了几何级的增长。早在2000年，青岛只有中山路、台东和李村三个商圈，百盛、利群、崂山百货等商场也是屈指可数；而目前青岛商圈如果详细划分，可细分为八大商圈，已开业的商业物业总量已超过200万平方米。目前集中型商业已超40家，商业体量是2000年的10倍。”
尽管青岛商业地产发展势头迅猛，但是毕元斐认为青岛商业地产仍旧处在相对初级的阶段。“青岛市地理资源优越，产业发达，城市形象好，吸引力强，城市地位突出，是东部沿海重要的中心城市 。但目前来看，青岛商业地产的发展状况仍旧在相对初级的阶段。尽管有万达、华润、证大、中海、中铁等品牌房企涌入青岛开发商业地产项目，开发量与未来供应空前放量。但从商业的聚集度、档次与进驻品牌而言，目前仍未改观初级阶段的现状。”
不过，他同时也表示，近年来青岛社会消费品零售总额增长数量较快，随着居民收入不断增长，购买力不断提升，2-3年后诸多完备的城市综合体项目将陆续投入使用，都将为商业发展提供良好基础 ，未来青岛的商业地产将会再上一个台阶。
青岛商业进入内涵化发展阶段 购物中心是未来竞争主角
2000年至2013年，可谓是青岛商业地产迅猛发展的三年，这不仅体现在商业体量上，还体现在商业运营和规划的积极尝试上。毕元斐认为，近年来随着居民消费方式和消费观念的变化，商业地产开始进入特色化与内涵化发展阶段，购物中心将是未来商业竞争的主要物业类型。
“未来商业地产拼得不再是硬件物业形态，而是项目的建筑设计、前期定位、业态内容和经营特色。”毕元斐表示。他指出，未来商业地产将逐渐向以下五种形态靠拢：
一、 注重环境、景观营造的开放式商业
目前新建的商业大多数融入了生活体验中心的设计模式，因此在整体氛围和购物环境的营造上更加多元化，将各商业街区或主题板块联通，配合适当的主题和景观，使整个项目自成一体，带给消费者不一样的宽松、闲适的购物环境。原有多层建筑的单层平面布局形式开始被打破，而更多的采取了下沉广场、空中连廊、空中花园等设计手法，让建筑间的联系更紧密，同时打破了单调乏味的平层布局，消除了消费者的视觉疲劳感，融入一个更加层次结构丰富的商业空间。
景观塑造最能体现一个项目的文化和档次，对于环境的营造，在固有的良好自然景观区域，通过植被、流水、主题景观等共同作用，合力营造出所要表达的建筑艺术环境氛围。
二、定位将更加明确与细分的商业
相比较于目前定位雷同的诸多商业而言，文化与（多）主题概念的大型购物中心将引领商业地产市场的潮流。相信未来青岛的大型商业项目将会逐渐向艺术型购物中心，比如像上海的K11、喜马拉雅中心等，以及主题型购物中心，如月星环球港等方向发展延伸。
三、注重体验性的商业
早期的百货商场仅仅是为购物而开发。近年来兴起的SHOPPING MALL开始让消费者适应了涵盖娱乐、餐饮、休闲的一站式购物中心。但购物中心项目遍地开花，随之而来的却是同质化问题日益严重。越来越多的大型商业项目注意到这一趋势，纷纷减少零售品牌比例；在规避电商对实体店冲击的同时，纷纷开打“体验牌”，调整业态，增加休闲、餐饮、娱乐、教育甚至各类儿童业态的比重，以实现对客流的重新集聚，将是未来大型商业项目发展的大势所趋。
四、餐饮业态占比提升的商业
虽然餐饮店的付租能力比零售差，但在购物中心中的地位将越来越高，前几年像万象城、大悦城这样成熟的商业项目中，餐饮比例达到30-35% 左右还被称之为特色，但在现在的市场环境中，开业期餐饮业态比例达到35% 基本已成为常态，对人流拉动效果明显。尤其是现在二线城市中，未来新兴的购物中心项目往往地处城市的新区，更加需要利用餐饮的聚客能力在前期尽快的提升商业氛围。
五、更专注于经营管理的商业
首先，要有合理的业态搭配，非零售业的比重要高，一般都需超过50%以上。像电影院、KTV、餐厅、健身房等，尽管这些类型的商家最初给付的租金比较低，却能够丰富整个广场的业态，能够满足人们“一站式”消费的需求，让商业很快聚集人气。一旦稳定以后，租金提升的空间、租金成长性的空间会比较大。
第二、品牌组合要不断提升和调整，再好的企业和规划，由于区域文化差异等特殊情况的存在，也不可能做到百战百胜。要想持续发展，就要因地制宜，不断对商业广场里的店铺进行调整。
最后，商场各类公关活动组织实施的成功与否也是吸引人流、形成竞争力突破的制胜法宝。
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