[摘要] 11月，青岛新房成交达15006套，领跑下半年楼市，也是除了今年3月受国五条影响购房者恐慌性抢房之后楼市再次突破15000套大关。一方面受益于上月楼市开盘量较“金九银十”并无大变动；另一方面得益于十一届三中全会之后，青岛楼市调控政策仍未“加码”，楼市日均成交量延续上月趋势。
11月，青岛新房成交达15006套，领跑下半年楼市，也是除了今年3月受国五条影响购房者恐慌性抢房之后楼市再次突破15000套大关。一方面受益于上月楼市开盘量较“金九银十”并无大变动；另一方面得益于十一届三中全会之后，青岛楼市调控政策仍未“加码”，楼市日均成交量延续上月趋势。
11月青岛新房15006套 李沧区斩获“三连冠”
据房天下数据监控中心统计显示，11月青岛新房成交15006套，环比10月份的14613套上涨2.6%；总成交面积达1572873平方米，环比10月份的1463007平方米上涨10.75%。其中，住宅成交了13102套，比10月的13108套减少6套；住宅成交面积达1325049㎡平方米，环比10月的1306102平方米上涨10.14 %。
整体来说，11月成交量超过预期，数量上领跑“金九银十”。月初受到十一届三中全会政策影响，市场观望情绪有所增加，每日成交量较“银十”略降。到月中旬，在没有新的调控政策出台的情况下，住宅日均成交量超过400套，峰值达到592套。
图片来源：青岛网上房地产
区市成交方面来看，李沧区新房成交2248套较10月增加157套，成功卫冕“三连冠”；胶州市新房成交2189套，比10月1292套暴涨799套，位居第二位，强势威胁李沧区；即墨市新房成交2014套，较10月增长611套，闯进“三甲”。值得一提的是，11月新房销售“三甲”区市均在2000套以上，在年内也是罕见的。
图片来源：青岛网上房地产
各区域具体销售情况一览（来源：青岛网上房地产）
胶州、即墨作为上月成交量增幅显著地区域得益于区域内热盘国都名城、华侨幸福里等项目开盘热销，且去化率极高甚至售罄。此外，上月靠开盘热销拉动增长明显的区域还包括黄岛区，月成交量达1937套。据了解，购房者除了看重黄岛的环境、交通等，现房也成为购房者考虑的重要因素。然而不得不指出的是，随着全市楼市库存量攀升至17万套，西海岸作为库存大户“难辞其咎”，再加上现房产权缩水，待售的现房可谓“难上加难”！需要指出的是，近来，政府正在调研再次降低桥隧收费，又是一股推动“西海岸”去化的力量。
李沧区作为老牌刚需腹地，近来保持了量价齐增的趋势。从商业配套上来看，李沧商圈不断扩大，越发成熟，有势争岛城商圈的劲头；从交通规划上来看，作为岛城主要交通干线的重庆路、九水路全线通车，提升了李沧区的居住品质；从区域规划上来看，沧口交通商务区、北客站等方面规划也提升了区域竞争力……综合上述再加上李沧区较为刚需的价格使之成为青岛首置最为关注的区域。
此外，特别需要提到的是崂山区。10月份区域成交“一跃而起”达到1489套，一鸣惊人！对比崂山区10月、11月的数据不难发现，10月成交物业为100平米左右的普通住宅；而11月的均值为200平左右的商业及别墅类。事实上，随着区域内世茂拾贰府等热盘陆续网签，崂山区恢复常态，。12月，海信依云小镇将开盘，或助力区域成交量再次暴涨。
制图：青岛房天下
上图是青岛各区市11月成交环比情况，13个统计区市中，6区市成交环比下降，7区市成交环比上涨。其中，三甲中胶州、即墨涨幅突出；崂山区近两月暴增暴跌趋势最明显，上月跌幅，达到67.43%。
11月青岛楼市"波澜不惊" 市场变化莫测难以揣度
11月楼市无论是环比、同比来看都呈现出“波澜不惊”的状态。但是整体来说，对十一届三中全会以及调控政策加码的踹度使市场更难以预测。
制图：青岛房天下
上图是11月份青岛楼市成交环比、同比数据分析，整体来看，11月保持了与10月相媲美的成交量，新房和住宅成交量略有波动。另外，与去年同期相比，成交量略有上涨。笔者梳理了10年，11年及12年月度成交数据发现，比之“金九银十”，11月、12月才是青岛楼市真正的旺季，成交量比之前两月往往有更大的突破。岛城楼市分析人士曾表示，“青岛的市场和其它城市存在差异，从近几年的趋势来看，最后一个季度都是一年当中销量的时期，很大程度上依赖于开发商走量回笼资金的策略……”如此看来，即使11成交量走势高企，12月楼市仍然可期。
制图：青岛房天下
11月新房成交量仅次于3月，较“金九银十”仍略有起色。分析认为，首先，开发商想抓住年内最后一波热销潮，纷纷抢节点入市，同时，为了完成年度任务回笼资金，开发商还加大优惠力度促销走量；其次，受到多数二线城市楼市调控加码的影响市场上购房者或者走向观望和抢房的两个方向，楼市成交量随这两部分购房者心态变化结构性波动；最后，近来土地市场动作频频，房企囤地为后期楼市做准备，会加速操控在售楼盘节奏。同时，土地供应量直接影响后期楼市供求关系，购房者对后期供求关系的心理预期以及地价等因素将共同作用影响购房者行为。
总的来说，青岛楼市调控是否加码并不明晰，土地市场火爆、房产税扩围以及库存量持续走高等因素将影响楼市后期走势。
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