[摘要] 不少岛城开发商赶在“金九银十”这个传统的销售旺季赢得了“满堂红”，特别是主打刚需产品的项目更是销售火爆，“日光盘”重出江湖，李沧区的新房成交量在两个月迅速飙升。然而当我们把目光聚集到同一区域的高端楼盘时，其销售状况则是“冰火两重天”。
编者按：2006年，外来房企大鳄绿城地产落户李沧，大力兴建高端楼盘——绿城理想之城，随之而来的是万科、中海、万达等大品牌开发商的相继进驻，这让李沧区从此不再仅仅作为年轻刚需置业者的区域，一些宁愿远离市区喧嚣、追求娴静品质的改善型置业人群也打破传统的地域观念，纷纷向李沧这片新兴城区伸出橄榄枝。
理想之城的持续热销也让不少开发商开始大胆在李沧区定位高端，然而近日记者调查却发现，这些高端楼盘在该片区域的房地产市场反映并不理想，尤其是其中的小户型销售更是寸步难行。
购房者心理价格：李沧一万左右可考虑
不少岛城开发商赶在“金九银十”这个传统的销售旺季赢得了“满堂红”，特别是主打刚需产品的项目更是销售火爆，“日光盘”重出江湖，李沧区的新房成交量在两个月迅速飙升。然而当我们把目光聚集到同一区域的高端楼盘时，其销售状况则是“冰火两重天”。
“现在购房者普遍认为李沧区只是刚需市场，房价应该在10000元/㎡左右，如果超过这个房价值，便不会再做考虑，特别针对一些开发规模较小的高端楼盘，如此高昂的房价，购房者更是无法认可”，李沧某高端楼盘的项目销售经理王总这样告诉记者。
正如王经理所说，纵观李沧区在售楼盘的销售状况也确实如此，打着“低房价、高优惠”的刚需楼盘门庭若市，而同一地段的高端楼盘却无人问津。预备买个婚房的李小姐已经对李沧区的所有楼盘信息了如指掌，针对刚需产品和高端项目，她也向记者道出了自己看法，“李村商圈环境嘈杂，打着高端楼盘旗号也没有高端的环境，而且开发商号称的高端我们也确实没有看到，既然是同一地段、同一品质，我们为何要花大价钱？”
王大爷和老伴儿的想法与李小姐如出一辙，作为土生土长几十年的老青岛人，王大爷对李沧的印象并未完全转变，“在李沧买房，房价是我们老两口最关注的，如果房价超出李沧平均房价水平，我们不会再做考虑”。当记者告知李沧区也是有高端项目时，王大爷撇着嘴频频摇头。
在采访中记者不难发现，高端楼盘的高价格是导致楼盘无人问津的关键因素，多数购房者表示，如今李沧区的房价在1万/平方米左右最为适合，超出这个价格底线，便不会再考虑。
李沧高端项目陷入销售窘境 “高端小户型”最难卖
“说实话，即使在‘金九银十’的销售旺季，我们项目也卖得很一般，现在销售案场基本一天没有多少组来访客户，”，李村商圈核心一个高端楼盘的负责人王经理无奈地告诉记者，“由于房价原因，多数购房者看到价目表就会转身离开，根本不愿意对项目有进一步深入了解。”同样的情况，也发生在东李世园板块的一些暂未开盘的高端项目，这里的置业顾问告诉记者，“客户一看房价就不知所措了，多数购房者都表示无法理解李沧区如此高昂的房价”。
不得不承认，高端项目在李沧陷入了一种“尴尬境地”，其中表现最为明显的就是小户型高昂总价更是让大众购房群体难以接受，“项目自开盘以来，改善型购房者还是颇为看好李沧未来的发展前景，项目大户型卖的相当不错，剩余房源已经不多，而小户型销售则陷入困境，”，王经理分析，同一地段、同一户型面积，选择李沧置业的刚需购房者还是会考虑性价比较高的楼盘，无论是自住还是房产保值，低投资高回报才是刚需买房安家考虑的重要因素。
岛城置业人群单一 李沧高端楼盘寻觅营销改变
在近日组织的“关注2013展望2014”青岛房地产发展趋势高峰论坛中，业内专家林波曾表示，北上广深等一线城市涵盖了刚需型、改善型和投资、投机型等不同层次的购房群体，并且所占比例相对平均，因此一线城市低、中、高端楼盘销售状况相对均衡。而作为二线城市的青岛，其购房群体则较为单一，刚需置业者占据岛城房地产市场购房群体的绝大部分，刚需供需量大，导致刚需楼盘的需求量随之增加，特别是正在开发的李沧，一直被定义为刚需置业的聚集区域，短时间内无法改变购房群体类型。
为了尽快摆脱李沧区的这些高端项目面对的销售窘境，开发商也正在寻觅解决方案，“现在的项目销售不尽人意，我们也正在寻觅和制定另一种营销方案来补救，争取能够迎合目前的李沧房地产市场需求”，一高端楼盘的工作人员无奈的表示。
已开盘的项目正在积极应战，暂未开盘却定位高端楼盘的开发商开始也未雨绸缪，绞尽脑汁经过多方论证，也制定了多种营销方案应对李沧庞大的刚需市场，一家位于世园板块但暂未开盘的高端项目置业顾问告诉记者：“如今进驻李沧区的改善型购房人群多为养老，或是在李沧周边工作的中青年购房人群，他们更多考虑的是自然环境，无可否认，高端项目中的小户型相对难卖，我们曾考虑是否非毛坯来提高小户型的去化速度”。
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