[摘要] 据房天下数据统计显示，7月青岛新房和住宅成交环比均下降，其中新房成交7808套，环比下降了8.70%；总成交面积达837664平方米，环比下降6.18%。其中，住宅成交了7137套，占总成交的91.41%，环比6月份下降了5.12%；总成交面积达739069平方米，环比下降5.78%。
青岛楼市上半年步伐飞快，成交业绩喜人，而下半年一开局就放慢了脚步不急不缓，就像龟兔赛跑中那只骄傲的“兔子”。据房天下数据统计显示，7月青岛新房和住宅成交环比均下降，其中新房成交7808套，环比下降了8.70%；总成交面积达837664平方米，环比下降6.18%。其中，住宅成交了7137套，占总成交的91.41%，环比6月份下降了5.12%；总成交面积达739069平方米，环比下降5.78%。
制图：青岛房天下资讯中心
同比来看，7月份青岛楼市新房和住宅的成交量下降降幅远大于环比降幅，是环比降幅的3-5倍。其中，7月新房成交套数同比比下降24.77%，新房成交面积同比下降23.98%；7月住宅成交套数同比下降24.97%，住宅成交面积同比下降22.24%。
制图：青岛房天下资讯中心
从总体趋势来看，7月青岛新房和住宅成交持续下降，7808套的新房成交数据和7137套的住宅成交记录分别刷新了年内新房和住宅成交“第二低”的记录。纵观今年1-7月成交数据，今年的成交点出现在2月份，也就是传统的楼市“春劫”。本该红红火火的7月楼市成绩却平平，显得有些暗淡。
众多业内人士分析指出，上半年青岛楼市表现不错，房企的销售业绩甚至达到去年同期的三倍之多，三季度青岛楼市将迎来一个“调整期”。此外，7月青岛房价继续坚挺、开盘量少、新增入市房源滞后等多重因素致使7月楼市成交数据不是很“漂亮”。同时，他们也指出，下半年青岛楼市还将处于上行趋势，房价下降的压力依然很大。
住宅成交分析：住宅仅成交7137套同比减少近2500套
据青岛房天下数据监控中心统计显示，7月青岛新建住宅共成交7137套，总成交面积达739069平方米。这一成交数据不仅创造了了年内新的”第二低”，同时也创造了成交套数和成交面积环比、同比均下降的记录。
（制图：青岛房天下）
有业内人士分析指出，今年上半年政策等不确定性因素对青岛楼市影响较大，致使3、4、5月份青岛楼市出现不正常的成交暴涨和大涨，这在某种程度上透支了楼市的购买力，造成下半年楼市成交“疲软”。此外，年中“钱荒”事件，这也成为7月青岛楼市“献丑”的推手。银行“缺钱”，个人住房贷款难，使部分购房者推迟购房计划，入市积极性也不高。
当然，成交量“不济”和岛城开发商自身也脱不了干系。7月各家开盘和加推新房源的积极性不仅不高，甚至有故意“捂盘”的嫌疑，造成市场匹配房源吃紧，成交不旺。有统计数据显示，6月底放话将有31个项目开盘，但实际履行诺言的在1/3左右。
7月1-7月31日青岛住宅成交套数及面积走势
（数据来源：青岛网上房地产制图：青岛房天下）
纵观7月份岛城单日住宅成交走势，不难发现，7月上半月岛城成交波动较大。成交高峰出现在7月9日，成交量接近350套；成交低谷则频频涌现，甚至有四天“交白卷”。不过，进入下半月以来，青岛楼市开始发力，住宅成交量也较为可观。从图中可以看出，下半月青岛住宅日成交量在250套上下浮动，成交波动较小，相对稳定。
区域成交分析：城阳卫冕 辅城区/郊区“反客为主”
统计数据显示，7月份青岛新房销售排行榜的前三名分别是城阳区、黄岛区（开发区）和胶州市。其中，城阳区新房成交1206套，成功卫冕区市销售；黄岛区（开发区）新房成交1159套，比上月多成交11套，晋级亚军；胶州市新房成交962套，环比也上涨，晋级季军。
数据来源：青岛网上房地产
需要指出的是，7月青岛楼市主城区被“反主为客”，排行榜的前五位中，有四席被辅城区、郊区占据。具体来看，7月青岛新房销售区市排行榜前五名分别是城阳区、黄岛区（开发区）、胶州市、李沧区和即墨市，主城区中只有李沧上榜。
其实，随着青岛楼市不断外扩，北至城阳、即墨，西北至胶州、西至新黄岛，一条新的房地产活跃带正在青岛楼市形成。主城区被“反主为客”已成为既定的事实，并且这一趋势在通隧、通桥及青岛新区划调整之后变得更加明显。
制图：青岛房天下资讯中心
7月份岛城新房和住宅成交环比均微降，微观来看7月岛城各区市中新房成交涨跌各占一半。环比上涨的区域有黄岛区（开发区）、胶州市、市北区、莱西市、市南区和崂山区等6区市，其中涨幅的为莱西市达到47.23%，涨幅的是黄岛区为0.96%；环比下降的区域有7个，其中下降幅度的是平度市达到38.72%，降幅的是即墨市为1.59%。
住宅价格分析：万元以上房源成交占比继续扩大
7月份青岛住宅成交价格构成图显示，岛城住宅万元以下房源成交占比依然，达到78.9%。其中，6000-8000元档成交量，共成交2067套，面积占比达27.2%；8000-10000元档成交量排在第二位，共成交1291套，面积占比18.8%。
但是，需要指出的是，7月份6000-8000元档房源占比在减小，虽然每月占比减少幅度较小，但难掩下行趋势；8000-10000元档房源成交占比则比较稳定，各月浮动不大。与此同时，万元以上房源成交面积占比继续扩大，达到住宅成交总量的21.1%。成交量超过8000-10000元档，仅次于6000-8000元档。
图片来源：青岛网上房地产
纵观近几个月青岛住宅成交价格构成发现，低价房源依然是市场成交主力，但万元以上房源占比也在逐月加大。分析认为，7月份青岛房价继续坚挺，一些热门置业区域，比如李沧区，房价万元线已经逼近城阳交界处，城阳接棒“刚需腹地”后价格也开始上扬。随着房价的不断上涨，低价房源的主体地位将会被逐渐弱化，8000以上及万元以上房源占比将会持续加大。
住宅面积分析：60-90平成交套数居首 90-120平成交面积
7月份住宅成交面积构成图显示，7月份岛城住宅成交面积60-90平米的房源成交套数，达到2904套，面积占比32.5%；90-120平米的房源成交套数虽居第二位，共有2595套，但成交面积，面积占比达到34.9%；成交套数和成交面积均位于第三位的是120-144平米的房源，共成交943套，面积占比为16.7%。
图片来源：青岛网上房地产
总体来看，7月住宅成交仍以中小户型为主，市场刚需客户仍然是主流。根据对7月份市场开盘情况的监测，7月份卓越蔚蓝群岛、鑫江水青花园、海尔时代广场等多个“日光盘”，有一个共性——就是户型偏小，主力房源户型多为套二和小套三。
7月单盘销售排行榜：销售套数、销售面积、销售金额
7月份，岛城楼市受推盘节奏和受购房者关注等不确定因素的影响，岛城单盘销售排行榜发生了一些变化。中海国际社区、李沧万达广场等“常胜将军”在7月排行榜中或消失或排名靠后。
5月和6月青岛楼市均诞生了销售套数、销售面积及销售金额三个排行榜的“三冠王”，而7月份没有楼盘获此殊荣。成绩相对较好的项目有位于新黄岛的盛华未来城，分别摘得销售套数和销售面积的季军；位于李沧区的山河城二期伴山银河摘得销售套数和销售金额的两项亚军，同时也将销售面积的收入囊中；位于新市北的良辰美景则获得销售金额、销售面积亚军和销售套数季军。
需要指出的是，山河城•伴山银河是7月份的“日光盘”之一。盛华未来城也多次上榜岛城七日销售排行榜。
下图为2013年7月青岛城市销售套数排行榜10楼盘，根据图片显示7月销售套数排行榜10楼盘主要集中在城阳区、李沧区和新黄岛。其中城阳区有3个项目上榜，李沧区和新黄岛分别有2个项目上榜。新市北、莱西市和即墨市有1个项目上榜。
需要指出的是，7月销售套数排行10楼盘中，主城区楼盘表现比较抢眼，分别将亚军和季军收入囊中。
2013年7月青岛城市销售量排行榜[注：不包括经适房]
下图为2013年7月青岛城市销售面积排行榜10楼盘，根据图片显示7月销售面积排行榜10楼盘也主要集中在城阳区、李沧区和新黄岛。其中城阳区有3个项目上榜，李沧区和新黄岛分别有2个项目上榜。新市北、莱西市和崂山区有1个项目上榜。
2013年7月青岛城市销售面积排行榜[注：不包括经适房]
下图为2013年7月青岛城市销售金额排行榜10楼盘，根据图片显示7月销售金额排行榜10楼盘分布比较均匀，市南区、新市北、崂山区、李沧区、新黄岛各有2个项目上榜。在销售金额上主城区楼盘占比达到80%。
2013年7月青岛城市销售金额排行榜[注：不包括经适房]
盛华未来城在销售套数和销售面积上取得了不错的成绩，但是由于楼盘所在地理区域房价整体水平较低，因此未能在销售金额上取得好成绩。此外，市南区和崂山区的四个项目，还有新市北的晓港名城等项目虽未在销售套数和销售面积量排行榜上斩获半分荣誉，但由于地处市南等黄金位置，单价较高，助力这些项目上榜销售金额销售10排行榜。
7月份房天下400电话评估报告
400电话是房天下为购房提供的免费接通各售楼部电话的一项服务，通过统计400电话的来访量，能真实反映购房者对于一个楼盘的关注度与倾心度。据房天下数据监控中心统计，7月份房天下400来电各区域楼盘中，来电量环比上涨的楼盘有6个，来电量环比下降的楼盘有4个。
来电量上涨的楼盘中，涨幅处于前三位的分别是城阳区的鑫江水青花园、位于新市北的海尔时代广场和位于莱西市的白鹭湖温泉度假别墅。其中鑫江水青花园环比涨幅，高达1092.5%；海尔时代广场和白鹭湖温泉度假别墅环比涨幅分别为287.5%、133.3%。
7月各区域楼盘
通过对比6、7两个月楼盘榜单发现，7月新市北、城阳区、即墨市和莱西市等四区域楼盘易主，房天下电商合作项目海尔时代广场和鑫江水青花园强势上榜，并且来电量环比涨幅排在前两位。
7月人气楼盘0
人气楼盘是依照来电数量进行排名的，直观地反映出购房者对楼盘的关注度。在7月人气楼盘0中，位于新市北新都心位置的海尔时代广场位列，并且人气指数仍处于上升势头。
7月人气楼盘0中，李沧区上榜楼盘，有4个项目；其次，新市北、城阳区上榜楼盘个数位居第二位，分别有2个项目上榜；海阳、崂山各有1个项目上榜。
7月成交潜力楼盘0
成交潜力楼盘排行榜是以购房者来电时长排序的榜单，反映此类人群对项目的关注度。7月成交潜力楼盘0中，李沧区的中海国际社区位列，来电客户的购买意向最为强烈；紧随其后的则是两个房天下电商合作项目鑫江水青花园和海尔时代广场。
7月成交潜力楼盘排行榜10中，城阳区上榜项目，有4个项目上榜；李沧区有3个项目上榜，新市北、崂山区和新黄岛各有1个项目上榜。
据房天下二手房数据监控中心的数据显示，7月份青岛全市二手房挂牌套数为151517套，较上月增加了13454套，环比上月上涨9.74%，同比去年7月（挂牌56134套）上涨169.92%，挂牌量再创历史新高。7月，青岛二手房市场成交2655套，环比上涨14.54%，同比去年7月份上涨25.29%，各区县成交量均出现同比上涨态势。其中，市北区成交套数占比，成交1029套，签约占比为39%，环比上涨14.72%，同比上涨13.70%。另据房天下二手房数据监控中心数据显示，7月青岛二手房挂牌均价14963元/平方米，环比6月下降0.21%。
下半年二手房开局稳定 大量保障房入市
7月份青岛二手房共成交2655套，创下2013年青岛二手房成交量的第二高，下半年楼市稳定开局。上半年3月份受国五条细则影响成交量暴涨，接下来几个月成交量基本上保持了较稳定的态势。虽6月底7月初银行“钱荒”爆发，但对岛城二手房市场影响并不大，除首周成交量稍有波动外，7月份二手房市场依然保持了理性稳定的发展，下半年或延续该发展趋势。下半年利好消息是青岛市2013年批保障房项目公开销售，首批经适房和限价房房源共计2732套，大都位于青岛市主城区各个板块的核心位置，地理条件优越。据了解，今年青岛市共计划配租配售不少于9000套，年底前计划再推出3000多套经适房和限价房，以及约3000套廉租房和公租房，保障房大量入市有效增加楼市供应量，圆了部分市民的“买房梦”。
二手房挂牌均价微跌 刚需房源价格坚挺
据房天下二手房数据监控中心数据显示，7月青岛二手房挂牌均价14963元/平方米，环比6月下降0.21%，连涨三个月的房价稍有回落。不过从青岛各区挂牌均价上来看，房价下跌的仅是高端房源居多的崂山区，而其他五区挂牌价平稳上涨，刚需房源价格坚挺。近日，中央对房地产的表态，未提及楼市调控，而是提出“促进房地产市场平稳健康发展”。业内人士认为，政策层面正在对“调控”进行战略性淡化，下半年的政策面将基本保持平稳，而在政策影响淡化之后，市场供求将会对房价变化起到决定作用。虽然中央弱化楼市调控的行政手段，但若房价上涨过快，政府随时出台调控政策的可能性也很大，房价平稳上行或是下半年楼市主基调。
租赁市场持续火爆 租金价格节节攀升
7月岛城租赁市场持续火爆，毕业租房、租赁以及换房需求的增长，让租金价格节节攀升，近几个月内青岛市房租呈现明显上涨，在市南区、市北区的热门区域租金涨幅超过7%。对于即将到来的8月，业内人士纷纷认为房租将继续上涨，这次的租房主力为外地毕业来青工作的大学生和工作多年二次择业的青年人，相比刚刚毕业的大学生，这些工作一定时间的青年人手中的资金更充裕，对于租金上涨的承受力也明显提高。
二手房挂牌量
全市：7月挂牌量再创新高 环比上涨9.74%
据房天下二手房数据监控中心的数据显示，7月份青岛全市二手房挂牌套数为151517套，较上月增加了13454套，环比上月上涨9.74%，同比去年7月（挂牌56134套）上涨169.92%，挂牌量再创历史新高。
行政区：崂山区挂牌依然 李沧区环比上涨幅度
2013年7月，青岛六区挂牌套数均上涨，其中挂牌套数的是崂山区，挂牌51116套，环比上涨9.01%；其次为市南区，挂牌35883套，环比上涨7.46%；李沧区挂牌量涨幅为19.01%，挂牌23064套；开发区挂牌套数，挂牌5915套，环比上涨7.92%；市北区挂牌25158套，环比上涨6.47%，城阳区挂牌10381套，环比上涨11.75%。
二手房挂牌价格
全市：7月全市挂牌均价环比下降0.21%
据房天下二手房数据监控中心数据显示，7月份青岛二手房挂牌价为14963元/平米，环比下降0.21%，每平米下降31元。
行政区：挂牌均价五区上涨一区下跌
据房天下二手房数据监控中心的数据显示，7月份青岛六区二手房挂牌均价五区上涨一区下跌。涨幅的为城阳区，挂牌均价7180元/平米，环比上涨1.83%；崂山区挂牌均价下跌，环比下跌1.33%，挂牌价为21438元/平米；其他各区7月份挂牌均价如下：市南区20332元/平米（0.64%）；市北区14367元/平米（0.61%）；李沧区10543元/平米（0.29%）；开发区8535元/平米（1.08%）。
二手房成交量
全市：7月份二手房网签2655套 环比上涨14.54%
根据青岛网上房地产的统计数据显示，2013年7月青岛二手房成交套数为2655套，环比上涨14.54%，比上月增加了337套，同比去年7月份上涨25.29%，本月成交量创下2013年第二高。
行政区：市北区成交1029套 崂山区环比涨幅
7月份青岛六区二手房签约套数环比均上涨，崂山区环比涨幅，高达41.92%。各区签约情况如下：市南区网签376套，环比上涨5.92%；市北区网签1029套，环比上涨14.72%（其中原市北区网签610套，原四方区网签419套)；崂山区网签237套，环比上涨41.92%；李沧区网签368套，环比上涨12.88%；城阳区网签266套，环比上涨23.72%；开发区网签379套，环比上涨5.87%。
行政区：市北签约量 占比39%
7月份，市北区二手房签约量，签约套数为1029套，占全市签约套数的39%；开发区、市南区和李沧区签约套数接近，分别为379套、376套和368套；城阳区本月签约266套，占比10%；崂山区签约套数为237套，占比9%。
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