[摘要] 3月1日下午，中国政府网发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，明确了扩大房产税试点扩大范围，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。房天下连线青岛太平洋房屋市场部经理郝银广解析新“国六条”的各项政策。
3月1日下午，中国政府网发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，明确了房产税试点范围扩大，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，这也证实了此前市场上的传闻并非空穴来风。
新“国六条”政策将改变二手房市场心理预期
对此，青岛太平洋房屋市场部经理郝银广分析认为，春节刚过政府就发布新“国五条”，这次被称为“史上最温柔调控”的新“国五条”仅是一个框架，而新“国六条”细则的出台将更严厉的调控中国的房地产市场。
郝经理认为，新"国五条"的出台，是在限购、限贷政策已经取得既有成效的基础上，2012年下半年出现的部分城市房价过快上涨，导致市场对房价上涨预期增强的大背景下，目的是从心理层面对市场预期降温。3月1日下午新“国六条”的细则公布，大方向仍然是促进房地产市场持续平稳健康发展。
政策打出“组合拳”体现出调控的强大决心
郝银广说，此次出台的新“国六条”细则，首先是完善稳定房价工作责任制，对执行不到位、房价上涨过快的要严厉问责，体现出政府调控的强大决心。
第二，调控基调依然是对购买首套房的刚需予以保护。同时，明确了限购范围要进一步扩大。限购区域要覆盖全部行政区域。限购范围扩大，配合4月1日起开始执行的契税上调，以及扩大房产税试点等，这几项“组合拳”的共同作用，将在短期内打压楼市成交量，郝银广分析称。
举例来说，细则出台后，调控明确了要坚决抑制投机性购房。对于拥有多套房产的业主，如果抛售房产，则要面临缴纳高达20%的个人所得税；如果继续持有房产，又必须缴纳高额房产税，这部分房主在卖与不卖之间左右为难。然而通过市场导向，高额的税费最终会导向买方，买卖双方各承担一部分：对卖房者来说，缴税之后相当于降价出售房产，而对买房者来说，缴税之后相当于以更高的价格购房。由于同时违背买卖双方的利益，会导致房产市场成交量短期内下降。
郝银广说，预计各城市针对二套房征税的细则将在三月底出台，那么未来一个月内，有可能会有一股恐慌性的购房小热潮出现。但同时也有相反的论调认为，因为购房者预期改变，会引发部分观望情绪，反而有利于市场稳定。
由于刚需购房者得到政策保护，未来刚性需求群体将成为市场成交的主力。目前二手房市场上那些夫妻双方拥有的满5年的住房，将更受欢迎、更加热销，郝银广分析称。
对青岛二手房市场来说，市南、崂山两区一直是多数改善性购房者选择的区域，预计这两个区域的二手房成交量将受到更大的打击。
严格监控房产市场 保护了真正有需求的购房群体
明确监管范围进一步扩大，除严格把控一手楼盘开发商商品房定价之外，对二手房中介、金融服务等服务机构也纳入监管范围，严把购房资格和信贷资格关卡。
郝银广分析说，新“国六条”中，两次明确提到中介机构。即“通过不法手段骗取购房资格的责令整顿”和“对房屋中介市场的专项治理工作”，他认为，虽然这在一定程度上会打乱部分中介公司的扩张计划，但更将严厉打击一些长期通过不法手段牟利的小中介，从长远来看，将有利于房产中介市场规范健康的发展。
最后，关于这次调控细则产生的效果，他总结说，限购令与限贷令已持续了2年多时间，此次新“国六条”细则将结果管理提升为事前管理，市场预期管理，将工作做在前面。确保房价在合理范围稳定下来。继续实施差别化调控，确保真正有需求的群体可以取得较优惠的购房条件。
调控的最终有利于房地产市场健康发展下去
对本次调控的预期，郝银广持乐观态度，他说，政策继续保护首套房刚性需求群体，且范围放大到更大的群体。通过完善基础工作联网互动，最终目的是将来充分利用市场手段，税收手段，而逐步削弱限购、限贷等强制政策，用房产税收取而代之。今后，通过政策措施加强对房产开发企业、房产中介以及金融机构的监管力度，都将有利于促进房地产市场健康平稳发展。
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