[摘要] “临近年底，无论是购房者还是开发商都非常关注限购令会不会取消，从中央经济工作会议释放出的信号来看，明年岛城持续执行限购令的可能性非常大。”青岛世联怡高总经理陈耀华说。
专家解读“明年将继续坚持房地产市场调控政策不动摇”
“临近年底，无论是购房者还是开发商都非常关注限购令会不会取消，从中央经济工作会议释放出的信号来看，明年岛城持续执行限购令的可能性非常大。”青岛世联怡高总经理陈耀华说。
盘点调控以来的岛城楼市可以发现，自去年以来，受楼市调控政策的影响，岛城房价终止了2008年以来的上涨势头，不少开发商迫于销售压力，有的大幅降低开盘预期 ，加大让利空间；有的干脆下调销售均价，以求快速回笼资金 。“根据我们的数据统计，受调控政策的影响，和2010年相比，市区房价普遍下降了两成左右。”青岛锐利数据总经理马光明说，李沧区的降价空间甚至逼近三成。
多位专家认为，高高在上的存量，加上中央明确释放出的继续从严调控的信息，将使明年岛城楼市面临严峻的挑战。“对普通购房者来说，房价的水平仍然处在高位，仍超出了一般家庭的购买能力。”市南区一家地产营销机构的刘经理说，经历了始自去年的楼市调控，今年的楼市先是陷入低谷，然后是小幅反弹，临近年底甚至出现了价格触底反弹的情况，像是李沧区的中海国际社区目前销售单价普涨了三四百元，若明年调控政策松动，楼市肯定会逆市上涨 ，这是中央不愿意看到的。“一方面，限购将会持续；如果限购令取消，政府将会出台其他的调控政策，包括此前早已试点施行的房产税等。”刘经理说。
区域分化将更明显
此外，保障性住房供应量的增大，将进一步解决更多住房困难家庭的住房难，依旧会对岛城的房地产市场产生冲击。根据此前岛城公布的保障性住房供应计划，明年将新开工建设保障性住房万套以上，而配租配售数量将在9000套左右。
“受行政区划调整的影响，同样面临一样的调控政策，明年岛城的楼市可能会出现更为明显的区域分化。”张百忍说，像是目前存量处在前三位的黄岛区、市北区和李沧区，明年的市场角力将进一步加剧，开发商之间的争抢将愈演愈烈，另外，受城镇化的影响，包括城阳、崂山、黄岛以及高新区和郊区县市，旧城改造及城中村改造的力度将相应加大 ，但这都需要一个前提：生活配套、交通配套要能够及时跟上。
■声音
未来调控手段更多元
16日闭幕的中央经济工作会议提出，中国将继续坚持房地产市场调控政策不动摇，同时要继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。
每年年末的中央经济工作会议被外界视为未来一年中国宏观政策的“风向标”。中国银行国际金融研究所高级分析师周景彤在接受采访时指出，中央此次放出的楼市调控持续的信号符合业内的普遍预期。
他认为，当前房地产调控政策面临新的挑战，未来不排除政策收紧的可能性。
周景彤解释说，新一轮楼市调控政策已持续超过两年半，虽成效明显，但房价水平仍然偏高，特别是与中低收入居民的收入差距较大 ；同时，住宅的供给结构仍需进一步调整，特别是针对中低收入居民的保障性住房供应比例仍然偏低；加之中国目前金融市场发展滞后，投资渠道有限，一旦放开调控，房价有可能出现剧烈反弹。因此，调控持续被认为是各方的共识。
此外，周景彤表示，随着调控政策的持续，政策效应有所递减，未来不排除调控收紧的可能性。周景彤指出，由于目前房地产市场调控的长效机制尚未建立 ，当前主打的行政管控手段的效果有限，未来调控手段料更趋多元化。
他说，明年“限购”等行政性调控手段仍将持续一段时间，但渐渐淡出市场是大趋势。房产税试点的增加和范围的扩大将是明年市场重点期待的内容。
分析人士认为，在中央政策、地方政府、金融机构等多方力量的博弈下，中国楼市在2012年呈现趋冷、反弹、微涨三个阶段，明年楼市持续稳中微涨的局面是大概率事件。
房价上涨“不可避免”
经济学家李稻葵认为，经济工作会议之前，一系列的会议都表达了一个比较明确的信号，也就是明年的增长速度会是相对比较稳定 ，或者比较高的，所以明年的增长应该是有一定的保障，除非出现重大的波及波动，这个情况下房地产市场会出现一定的上涨，这几乎是不可避免的，这个情况下各种各样的力量，预期的力量 ，资金的流动都在往房地产里面走，所以大型城市、高铁沿线房地产价格正在涌动着新的一轮的上涨，这是明年经济一个不确定性，或者一个需要考虑的一点。“所以我相信新一届政府在房地产方面，不仅会延续过去的一些调控政策，比如说限购，还会出台一些新的，比如说房地产税，甚至于在某些地区适当扩大土地的供给，用扩大供给的方式来应对价格上涨。”
李稻葵说：“明年的经济，我的看法是增长速度我不太担心，主要担心的一个是房价，一个是物价，因为毕竟今年物价是个小年，明年有可能是大年，到明年7月份的时候，物价有一定的，按同比价格会有一定上涨，这个时候是考验政策调整的功力了。”
结构性减税激活小微企业
16日闭幕的中央经济工作会议提出，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。实施积极的财政政策，要结合税制改革完善结构性减税政策。中国银行高级研究员、中国国际经济关系学会常务理事、中国外汇投资研究院院长谭雅玲在接受记者采访时解读称，以结构性减税为主要实施手段的税制改革，将成为近一段时间内以“调结构，促公平”为主要目标的经济体制改革的亮点。但中国经济发展很不均衡，贫富差距比较大 ，如果在基础均衡的基础上推进结构性减税，可能会有事半功倍的结果。
“这一届政府比较务实，但各项工作需要稳步推进。目前有的企业对政策期盼过高，这是并不可取的。企业还得从自身上下工夫，找到自己的特色和发展之路，通过努力提高员工的收入，在此基础上，如果再减轻税负，企业的道路会越走越宽。”
岛城银行理财师谭向荣认为，结构性减税对于目前的小微企业来说，又是一大利好消息。“3年前，青岛只有一家银行关注小微企业 ，现在，工行、农行、建行、交行、青岛银行、农信社都在争抢这一块大蛋糕。小微企业选择的融资渠道多了，成本自然就下来了。今年还有银行获批发行小微企业债，进一步降低了小微企业的成本。结构性减税，首先考虑的还是小微企业 ，毕竟大量的小微企业解决了大量的就业问题，小微企业的兴盛，对于居民收入的增加具有直接的作用。”谭向荣说，融资渠道增加，融资成本降低，再加上结构性减税的推进，小微企业的运营就不会像以前那样困难了。“多管齐下，很有可能彻底激活大量小微企业，而小微企业是中国经济的毛细血管，毛细血管舒畅了，血肉自然会得到充足的营养。”
■声音
货币政策组合可能会变化
16日闭幕的中央经济工作会议提出，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。对外经贸大学金融学院院长丁志杰16日接受采访时表示，中国明年将继续实施稳健的货币政策，但是具体货币政策的组合可能会发生一些变化，货币工具的选择会更多样一些。
今年上半年，中国央行两度降息，并两次下调存款准备金率。但自七月初以后，以调节存款利率和存款准备金率为主的货币政策手段均被“冰封”，转而以央行逆回购等公开市场操作为主要货币政策手段。
对此，丁志杰表示，从现在来看，在欧美量化宽松、全球货币环境不稳定的情况下，中国央行今年更多采取逆回购等公开市场操作是一个“权宜之计”。明年存款准备金率、利率政策运用应该会更多一些。
丁志杰表示，中国货币环境正在回归正常化，人民币发行和货币政策独立性逐渐增强，由此可以判断，明年货币政策对中国宏观调控的空间还是很大的。
大规模结构性减税启程
中国社科院学部委员、财经战略研究院院长高培勇16日接受专访时表示，中央经济工作会议肩负两大任务：一是宏观经济布局，其次是改革。就财税领域而言，其政策布局将最终落实为“结构性减税”。
他表示，当前中国经济形势尽管“有困难”，但已“筑底回升”。此外，中国扩张性经济政策已持续数年，不但“药效”在下降，对结构、物价也有一定副作用。由此判断，当前中国已不需要、也不可能再推出2008年那样大规模、超剂量的经济扩张政策。“当前，既有助于稳增长、又能尽量避免刺激经济的政策，就是实施结构性减税。”高培勇说。
高培勇认为，在当前中国，结构性减税是一个能够达成共识、歧义较少的政策操作。这一方面有助实施积极的财政政策、促进经济发展，又能通过民间可支配收入的增长推进结构调整，对扩大内需也有很好作用。
中国在去年中央经济工作会议上已提出要继续完善结构性减税政策。高培勇表示，目前中国已推出营业税改增值税试点。从试点经验看，“营改增”已经具备继续推而广之的基础，相信试点工作明年会在区域和行业间扩大。从这一角度，中国已经踏上了大规模推行结构性减税的道路。
高培勇最后强调，结构性减税将是2013年中国宏观经济政策“一个非常重要的线索”。具体而言，只要顺着“营改增”这条道路往下走，成果就会得到具体体现。本报综合整理
名词解释
“营改增”
营改增其实就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，简单说一个产品100元生产者销售时已经缴纳了相应的税金，购买者再次销售时卖出150元 ，那么他买来的时候100元相应的税金可以抵减，购买者只需要对增值的50元计算缴纳相应的税金，同样营改增就是对以前交营业税的项目比如提供的服务也采取增值部分纳税的原则计税。
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