[摘要] 自调控以来，岛城二手房市场受冲击严重一直难从低迷中复苏，来自21世纪不动产青岛分部的数据显示，11月份全市商品房总成交8920套，成交量环比10月增加了4.46%。
自调控以来，岛城二手房市场受冲击严重一直难从低迷中复苏，来自21世纪不动产青岛分部的数据显示，11月份全市商品房总成交8920套，成交量环比10月增加了4.46%。 其中住宅共成交8078套，比10月份多成交651套，涨幅为8%；相比去年11月份减少3396套，同比跌幅达到近30%。二手房11月份青岛七区共签约1153套，比上月增加了93套，增幅为8.77%；比去年同期的3325套，减少了三分之二左右。令人失望的“金九银十”行情，也预示着房地产市场真正的冬季来临。虽然开发商及时的进行价格调整，加大了宣传力度，销售情况仍旧起色不大。尤其是相对增加很大的上市量来说，销售增长的个位数，必然带来库存14万套的结局。随着商品房降价的“普及”，二手房市场的价格倒挂日益普遍，造成了成交减少和观望浓重现象。而11月份的小幅上涨的签约量，与10月份的促销攻势不无关系。部分降幅明显的房产，价格已经比较实惠，也激发了一定的购房意愿。
商品房11月份全市总成交8920套，成交量环比10月增加了4.46%。 其中住宅共成交8078套，比10月份多成交651套，涨幅为8%；相比去年11月份减少3396套，同比跌幅达到近30%。根据销售面积分析，90平以下占到超过60%的份额，90-120平也占到四分之一，部分大中户型虽有销售量的保持，但是比例在不断降低。根据销售价格分析，在3000-4000元每平米的销量，达到2587套，6000-8000元每平米的住宅销售量排名第二，超过8000元后，房屋销量便大幅下滑，在8000-10000元每平米价格区段的住宅11月份只销售了422套。刚需集中的中低价小户型仍旧是支撑市场的主力，但是部分大中户型在降价后也吸引了需求。
二手房11月份青岛七区共签约1153套，比上月增加了93套，增幅为8.77%；比去年同期的3325套，减少了三分之二左右。其中市内四区签约805套，比上月增加73套，增幅约一成；只有去年同期2147套成交量的三成。城阳区签约131套，比上月减少16套，降幅为10.88%，是出现下降的区域。李沧区增幅为41.57%，签约126套，较上月增多37套；其次崂山区签约71套，较上月多19套，增幅为36.54%；黄岛区本月签约146套，比上月增多17套，增幅13.18%；市南区签约251套，比上月增加26套，增幅为11.56%。四方区签约178套，比上月增多7套；市北区签约250套，仅比上月多3套，均为基本持平态势。
二手房成交的主力仍然是中小户型的中低价房，尤其是60平以下的房屋，占到了三分之一的份额，刚性需求在二手房市场更加集中。大中户型的房屋和高价房产，价格倒挂中受冲击，加上税费等因素，成交比例逐步缩小。市区内成交比例略有上升，再次体现出成熟配套对于自住需求的重要性。
一 成交量小幅反弹 房客源持续走低
连续下滑的成交量在本月小幅回升，但是幅度在10%左右，而且有上月的成交拖至本月的情况。李沧区在上月遇冷之后，本月反弹尤为明显，而城阳区在连续上涨后出现下滑。 根据21世纪不动产系统数据统计：买卖房源减少8.24%，租赁房源减少3.62%；买卖客源减少11.37%，租赁客源减少9.51%。无论房客源都出现了下降的趋势，除了年底淡季的原因，双方的冷淡意愿是主要原因。
二 新房促销压力大 价格松动更明显
商品房市场上打折促销的范围和力度都在持续增大，对于反应相对滞后的商品房冲击非常明显。虽然在中低价位的房产上二手房仍有优势，但是刚需的购买力也受到信贷限制。面对商品房动辄10%的让利幅度，部分希望出售房屋的业主也将议价空间扩大至5-8%。但是对于部分不急于出售的业主，索性坚定价格或者转售为租。在相对淡季的年底，房源增加致使租赁价格出现下降的趋势。
三 政策预期不放松 观望心理更坚定
近期政府对房地产市场的调控多次表态，加上宏观经济环境的压力，放松的可能性微乎其微。虽然有金融货币政策微调的预期，但是大多为中小企业融资为主要对象，房地产信贷的增量依旧不乐观。而对于价格下降的市场，购房者仍旧期盼更大的优惠，并未出现意愿明显增强的迹象。加上临近年关，很多需求客户将购房置业的计划延至年后，观望的心理也更加坚定。
虽然11月的成交量有了小幅的反弹，但是无论从数量还是质量都不能影响大势。房地产市场已经进入了下降通道，成交量的缩减已经比较明显，价格的下降的趋势也逐步明朗。相对比较稳定的二手房市场也难免受到影响，成交量下降更明显，价格也随之出现下调。但是“买涨不买跌”的市场心理，在价格下跌的初期也发挥了不小的作用。面对10%的降幅，能够引起购房者的关注，但是还不足以引起购房的冲动。毕竟现在的信贷和税收政策，无论从交易成本还是持有成本上计算，购房并不十分划算。何况市场成交冷淡，租售周期都会延长，有价无市或者变现困难的情况逐步出现。再加上年关将近，等待观望应该是未来一段时间楼市的主旋律。
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