[摘要] 在房地产信托兑付风险步步紧逼之际，开发商借保障房的名义，大举进行信托贷款。
在房地产信托兑付风险步步紧逼之际，开发商借保障房的名义，大举进行信托贷款。
8月16日，云南城投（600239.SH）联合中投信托，为旗下融城金阶项目成立的“云城保障房建设基金（1期）集合资金信托”销售收官，并获得了7亿元的“战利品”，并凯旋而归。
“这笔钱大部分用于这个项目的保障房建设。”云南城投证券部一位工作人员告诉地产中国网：“除了部分保障房外，这个项目还有住宅、商业。”
尽管是保障房信托融资，但此笔融资成本并不低。据地产中国网了解，该信托的年率在8.7%-12%，发行成本不下15%。
众所周知，保障房项目的利润率一般在5%左右，那么，开发商为什么铤而走险，通过成本高昂的信托，为旗下保障房项目融资？
保障房信托突增
不只是云南城投，其实，今年以来，不少房企的保障房项目纷纷杀进了信托市场。
8月1日，浏阳现代产建投公司委托湖南信托，为旗下浏阳礼耕保障房项目发行了1亿元规模的信托，并以旗下3宗地作为抵押。据悉，该信托期限为24个月，年率逾9.5%。
而7月份，扬州市福扬建设投资公司，通过方正信托，为旗下保障房项目“古运新苑”发行了2亿元信托，期限为24个月，年率高达10.5%；此外，海威房地产近日通过北京信托，为旗下南昌市“长麦大街汇景新城棚户区改造项目”融资3亿元，年率为11%。
据不完全统计，今年以来，以保障房名义发行的信托，多达50几款，涉及资金接近300亿元。而去年全年，此类信托发行未超过6个，资金规模不足20亿元。
“一直以来，保障房资金就是一个非常大的难题。”一位银行高管告诉地产中国网：“加之调控背景下，地方政府土地收入大幅减少，因此，用于保障房建设的资金就更加紧缺了，在这样的背景下，只能通过社会资金启动这些项目，而信托融资就是其中之一，估计未来一段时间，保障房信托借款会越来越多。”
“我们每天都能接到有关保障房信托融资的电话，这块需求也非常大。”陕国投一位信托基金经理说：“只要企业有一定的资质，有当地政府的支持，一般情况下，这种信托都能发出去。”
借保障房之名融资
调查发现，以保障房名义进行信托借款的资金，并非全部用于保障房。
据云南城投披露，融城金阶项目总占地面积为96亩，总建筑面积31万平方米，由三栋超高层、三栋高层、两栋多层组成，将引入电影院、精品店、KTV、各种特色餐饮店，形成商业、办公、住宅一体的城市综合体，但并未披露保障房部分在该项目中的占比。
“这个情况我们不大清楚。”上述云南城投证券部员工告诉地产中国网：“但保障房一定是有的，政府已经规划好了，信托融资的部分资金用于商品房建设。”
“有些钱干别的项目，这些项目通常有底商，以后可做持续营业。”首创集团总经理刘晓光透露：“信托集资进入企业资金池后可混用。”
一语道破天机。据兰德咨询总经理宋延庆透露，绝大部分保障房项目，都是与商品房混合在一起的，这样一来，开发商可以将资产一起打包，然后作抵押，进行信托融资。
因此，尽管信托融资成本高昂，但资产打包在一起，与一般的商品房项目相差无几。“这些项目的土地成本比纯粹的商品房项项目土地要低得多。”刘晓光说：“总的成本下来，可能还低于商品房建设的成本。”
上述陕国投基金经理则透露，如果有一个项目有保障房，相对而言，把整个土地作为抵押，只要企业资质好，发行信托，要比一般的商品房项目快得多。“在成本上，一般会比纯商品房项目发行信托至少要低2%，发行规模也可酌情扩大，当地银监会都会放宽审批条件的。”
尽管如此，业内人士提醒，保障房信托亦暗藏着风险。
宋延庆透露，保障房信托主要是保障房、商品房以及土地一级开发的打包融资，甚至许多保障房信托以保障房融资之名，行商品房融资之实，专用于保障房的信托只是凤毛麟角。
“信托公司通过相应的设置来提高信托资金的，实际上保障房信托的是由配套的商品房拉上来的。”上述银行人士称：“目前不少保障房项目是由房产开发公司垫资先建，等到项目审计验收合格后，政府才会给付项目款的90%，而保障房项目的建造期一般都在两年左右，如果融资方（一般是房地产开发商）在其他环节的资金链断裂，完全有可能影响到该款产品的兑付。”
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