[摘要] 楼市回暖明显 “去库存”成开发商当前要务
2012年的郑州楼市从年初受调控影响成交量低迷到“金三银四”、“红五”的一路攀升，楼市变化可谓“跌宕起伏”，楼市以还算良好的成交量和相对坚挺的房价告别2012年上半年。楼市就好比一个名利场，秀台上从不乏悲喜交集、冷热交替的生动表情。房价方面，虽然各大板块涨跌互现，但多个区域内的重点楼盘价格已经从“低点”爬了上来，而关于当初专家们预测2012年房价下跌10%～15%的预言也在开发商们努力的销量反转中破灭。
【政策】
“允许微调”但坚持调控不动摇
在过去两年调控政策密集出台之后，坚持楼市调控政策不动摇成为今年楼市政策中出现的词汇。2012年上半年调控政策基调并无动摇，但针对刚性需求的适度微调在各个地方逐步放开。包括一些地方政府出台的鼓励首置的政策、个人住房公积金贷款利率下调、人民币存准率3年多来首次下调等利好因素，让楼市看到的前途充满着曙光。
尽管一些新的利好政策微调得到允许，但中央依然多次强调对于调控政策稳定执行的决心并无动摇，目前房地产调控政策更注重“稳定”。相关部委纷纷表态继续严格实施调控措施，这些都说明以限购、限贷为核心内容的调控大方向没有改变。根据各个地方楼市情况各地政府出台相应的“治疗”方案，也体现了不同的楼市风向，如此看来差异化的调控政策倒是体现得淋漓尽致。
2012年的房地产市场在大家的猜想和各种微调博弈当中已经度过了上半年，之前就有业内人士称今年是楼市调控、房价能否回归理性的关键一年，下半年的房地产市场会朝着怎样的方向发展，地方微调能否持续上演，还有待考验，但至少，2012年上半年，刚需看到了购房的希望。
【市场】
“以价换量”各地楼市回暖迹象明显
据中指研究院7月2日发布的“2012年6月中房指数系统百城房价指数”显示，6月100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，这是自2011年9月以来新建住宅环比首次出现上涨。
总结2012年前六个月的业绩不难发现，在严厉调控的持续作用下，购房者期待已久的房价下降不再是梦想，“以价换量”俨然成为房企上半年最主要的营销方式，同时主打刚性需求的项目也成为市场的主流。
业内人士分析，房价不仅逐渐开始止跌企稳，而且已经存在上涨可能，就郑州本地的房地产市场来看，在经历了季度的冷清之后，4月、5月、6月步入了传统的销售旺季。数据显示，今年郑州的房价已经连续5月环比上升，从年初的5799元/平方米累计五个月上升至6436元/平方米。
在各种利好政策的促使下，郑州有多家银行将首套房贷款利率悄然下调至基准利率，近几个月来，更有不少银行给出了9折乃至8.5折的优惠。面对开发商调整价格策略以及信贷政策的刺激，更多的刚需购买力陆续浮出水面，促成楼市的回暖。
【供求】
“去库存”成为当前开发商的主要任务
尽管大量的库存给开发商带来了不小的压力，但从长期来看，在市场回暖的预期下，这些库存量在一定程度上有利于整体市场的供需平衡。据相关数据显示，2011年12月至2012年5月，郑州市区商品住宅的供应量分别为：26.57万平方米、33.29万平方米、9.46万平方米、47.06万平方米、107.18万平方米、133.87万平方米，而这一周期内郑州市区商品住宅每月成交量均小于供应量。
从郑州上半年商品住宅供应面积以及成交面积可以明显看到，季度供应量较少，出现了供小于求的市场格局，促成了库存的走低。从4月开始，供应量出现大幅增长，之后逐月放缓。今年开年，由于对市场走势的不确定性加上去年的超大库存，使得2月供应大幅锐减。随着市场成交的逐步回升，供求关系出现了逆转，4月成为供求转折点。值得注意的是，4月供求比出现失衡，也造成了库存的进一步抬升，5月、6月市场迅速调整，回归均衡。
据了解，自去年实施限购以来，国家对于楼市的调控政策一直未间断，政策打击了部分投资投机行为和二次住房需求，某种程度上使得购房群体有所减少。商品房供给量较多，而市场需求则相对较少，积累下来，便会出现如此大的存房量。
除此之外，分析人士认为，前两年房产市场的高位运行也是产生楼市存量的原因之一。近些年来，整个房地产市场一直处于高位运行中，多数开发商认为只要能拿到地、能开工就能销售，这是一种惯性运作，所以大部分人对于市场的认识不免还会停留在前两年高位运行的思维状态下，由此造成市场库存量较多。
7月，郑州楼市即将进入“下半场”。种种迹象显示，下半年更多开发商摩拳擦掌欲大展身手，同时，经历了半年的等待与观察后，诸多买房人也准备入市。
不过，扑朔迷离的楼市走势却让人多少有点担忧，而大批房源即将交付也对开发商的综合能力提出了考验。2012年的郑州楼市“下半场”，似乎是喜忧参半。
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