[摘要] 凤凰家居携手中国房地产业协会、中国建筑装饰协会，青岛市房地产业协会，青岛搜房网全力打造的'2012中国（青岛）房地产精装修发展论坛'于2012年5月24日隆重举行。
凤凰家居携手中国房地产业协会、中国建筑装饰协会，青岛市房地产业协会，青岛搜房网全力打造的"2012中国（青岛）房地产精装修发展论坛"于2012年5月24日隆重举行。论坛主题为"引领·融通·互惠"，不仅探讨精装修的发展趋势以及精装修带来的变革性行业洗牌，更加为材料商、供应商提供一个与开发商直接对话的平台，以谋求更广阔的发展空间。国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹，中国城乡建设经济研究所所长陈淮以及开发商、材料商的代表都在论坛发表了精彩的主题演讲。
国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹发表主题演讲
国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹：大家下午好，今天会议的主题是装修房，我想我今天的发言不应该脱离这个主题。我有20的发言，发言的题目是房地产调控对装修房的影响。
应该说，这次调控是从2010年4月15号国十条开始的，到现在已经满了两年的时间。这样两年时间的持续调控，应该说市场局面发生了很多的变化。那么对房地产投资、买房，对开发企业开发房，对老百姓个人买房都算是投资，对这两种投资来讲，房地产投资也出现了新的变化，大致分为三个方面。
投资性购房得到抑制
个方面，对老百姓买房来说，投资性购房这种需求大大得到了扼制。投资炒房主要靠杠杆赚钱，现在国家的规定是，第三套房都不贷款，即使你买第二套房，提高首付提高利率，对住房的投资性需求，把杠杆就去掉了。去杠杆之后，应该说市场上剩下的是什么样的需求呢，应该主要以自住性需求为主，这部分群体应该说他对买什么样的房子，房子的质量如何，设计如何，位置如何应该是非常关注的，大大加剧了市场的竞争程度。过去为炒房存在的这部分需求他不在乎这些，他只在乎未来房子会不会上涨，只要上涨就买，不在乎房子盖得好不好，只要房价上涨就可以了。
证券化投资趋势明显加大
第二个变化，过去买房子，应该说中国这些年来经过改革开放三十年的发展，很多老百姓手头开始积蓄了一部分资金，投资渠道相对来说是非常有限的。有的时候出国参加国际会议我就有一个很深的体会，我觉得中国的百姓的确投资渠道太少，如果你到新加坡，你到美国，你到欧洲等其他国家去看的时候，你会看到他们的居民可以投资全世界，他们本国有无数多的投资品种，包括房地产，各种各样的基金，各种各样企业的上市、债券等等特别特别多，而中国呢，我们的确是很少。
过去老百姓看到房地产市场又有闲钱准备投资，怎么投呢？买套房子来投，买实物性投资，在这种被买房子的投资得到抑制的情况下，就出现了证券化投资，尽管证券化投资比较少，但是现在的需求量比较大。我做了一个图，这是房地产的信托，房地产的信托从2011年到现在增长速度还是很快的。如果不是监管部门对房地产信托一再有所控制，信托的增长速度还会增加。到去年年底，房地产的信托投资余额已经达到6800多亿，老百姓过去买房子的需求控制了，开始投资一些证券，还包括房地产私募基金。从去年我们看到人民币私募基金非常少见，我们在国内看到的房地产私募基金多数是外资的私募基金，现在我们看到的情况是人民币的房地产私募基金从无到有，从小到大，成长发展非常迅速，去年大概有上千支的房地产私募基金成立，他们融到钱，说明市场有这种需求。
在证券化投资趋势明显加大的情况下，对开发企业来讲，它的直接融资比重就大大提高了。过去看企业开发房地产需要钱，主要靠银行贷款，但是现在看到的是自筹资金里面大幅度的增加，相当一部分就是证券化的投资，这是第二个变化，虽然这个变化刚刚出现，我们看到它的苗头，但是我们相信它今后的发展趋势一定会越来越明显。
商业地产投资增加
第三个投资变化，就过去大家习惯投住宅，买房子的人买住宅投资，开发企业把大量的经历在投资住宅产品的开发。今后，随着住宅开发的量已经很大，所以在我们人均GDP已 过4000美金，随着我们城镇化已 过50%这样一些客观发展环境，我们现在看到的是商业性地产投资的需求和开发企业投资的比重都在增加。尽管商业地产它有更强的专业性，而且不同品种的商业地产在不同的地域有不同的发展前景，既有发展空间又有发展风险，但是商业地产的投资，无论是居民买商业地产，还是开发企业投资商业地产，这两个比重都在明显增长。
精装房市场面临四大机遇 三大挑战
机遇一：房企大浪淘沙 品牌企业和专业化强的企业将是市场主宰
我们说政府的要求调控政策不动摇，市场也出现了这样一些变化的情况下，我们的精装房市场面临的机遇和挑战是什么呢？我总结了四个方面的机遇。个，过去开发企业盲目扩张式的盈利模式正在发生改变。坦率地说，由于过去的十年，我们房地产市场面临着非常好的外部发展环境，所以所有扩张的企业都是挣钱的企业，都是获利的企业，都是发展壮大的企业。那么今后呢，我们的房地产市场发展的外部环境已经发生了变化，盲目扩张的模式必将得到改变。这个时候品牌和专业化能力强的企业，一定在今后的市场发展中占领先机。也就是说我们可以大致判断，我们中国的房地产市场未来市场空间比较大，增速会下降，我们去年卖了9亿平方米，我们今年再卖9亿，明年再卖9亿，这个住房是不是很大的空间？但是如果都是9亿的话，增长速度是不变的，你没有增速，市场空间大了，增速已经大大下降了。和前几年20%、30%的增速已经不可再现了。
在这种情况下，什么样的企业可以占有这个市场空间呢？品牌企业和专业化强的企业。我们看到搜房研究的房地产企业10，市场占有率从05年开始逐年提高，今后这个比例会逐年提高。我的看法是，市场的调整导致企业的大浪淘沙，没有专业化能力的这些企业，不懂得行业发展规律的企业，仅仅是有钱就搞房地产就想赚钱的企业，可能今后在市场发展的机会就大大减少了。在市场上，有专业化能力，有很好的市场口碑，有非常好的服务品质，有能够提供很好产品的这样一些企业，我们所谓的平台企业将会在我们所说的这个市场空间里占有越来越多的份额。不可否认的是，随着人们生活水平的提高，好精装修住房一定有很大的市场空间。所以，我想这是个面临的机遇。大家都在问这个问题，未来房地产市场到底什么样的情况，是什么样的市场呢？未来的市场一定是品牌和专业化能力强的企业所拥有的市场。
机遇二：购房者买房更理性 房企提升品质创新产品
第二随着市场竞争的加剧，购房者购房的理性开始升级，过去很盲目，大家恐慌性心理，不买的话房价就要涨了，理性程度不高。现在购房理性升级，全成本和全寿命的理念得以加强。这个时候企业它提升品质和创新产品将成为企业升级转型的一个重要切入点。企业你怎么赚钱？企业赚钱更重要的是应合市场的需求，所以这也是精装修房将来面临的一个机遇。
机遇三：十年累积 装修市场逐渐成熟
第三个机遇，在技术进步的催生下，经过我们十年来的积累，应该说在建筑物方面，建筑结构、屋面、外墙、内饰等一体化产品现在研发和成熟的程度越来越高，产品的品种越来越丰富。我最近参观了几家做外装饰和内装饰材料的和墙体结合在一起的这样一些材料商，研发的产品经过十年的积累，这些产品已经开始成熟了，大大为我们做精装修住房提供了可选择的成本相对来说比较低廉的经济实惠的产品，这是我们差不多十年来的一些积累，一些材料企业不断的研发所产生的这样一个结果。到今天，我们开发企业可以考虑，可以选择。
机遇四：高品质住宅市场需求越来越大
第四个机遇，在消费结构升级的趋势下，高品质住宅需求市场将持续扩大。随着收入的提高，人们对改善居住条件，希望住得好一点的这种需求一定是增加的，改善人民的生活，对住是生活中一个很大的方面。所以和全世界人类一样，人们收入提高了，就要改变居住条件。所以高品质住宅市场需求一定是越来越大的。什么是高品质住宅？可以说半成品住宅，可能在全世界在中国是的，在中国，更多是千家万户自己装修，而交钥匙工程，我们买了房子就可以入住，节省大量的装修的时间，装修的费用以及操心、费力这样一些好的装修产品，一定会越来越多的受到消费者的欢迎，这是我认为今后我们精装修住房可能有这么四大机遇值得我们关注。
挑战一：外表华丽的精美与内在品质是否一致
但是不可否认的是，调控之后的市场，精装修住房也面临着以下三个方面的挑战。个挑战，外表华丽的精美和内在品质的一致性，考验着我们的精装修房。应该说住房质量的检验，专业化程度是非常非常高的，我们在建筑的过程中，出现了一些质量的问题，如果被精美的装修表面所覆盖的话，那将来出现的问题在改造的成本是巨大的，比毛坯房改造还要大很多，它经营起来的难度也大大增加。所以我们如何让老百姓真正得到实惠，使外表看起来非常精美、华丽的装修和内在的品质一致性，这个是对我们开发企业的考验，如果你提供了装修房，能够达到这一点，经过实践的考验，经过了市场的考验，我想市场一定是认可的。而如果问题层层不断，不断在精装修房中出现问题，就不会有那么快的一个提升，这是个要求，个挑战和考验。
挑战二：如何在精装房中应用新技术？
第二个挑战，如何来保障建筑质量的前提下，使新技术、新材料、新产品、新设备在精装修的住房里得到有机的结合，这个非常关键。大家看看我们的精装修市场所提供各种各样新式的装修材料和设备，我们在精装修产品上，虽然我们做到了精装修，虽然我们的质量很结实，没有致命的问题，但是我们仍然用的是传统的、初级的、落后的材料的话，仍然不会得到市场的认可。我们的购房者好不容易买一套房子，买一套房子还要住几十年，至少在使用的环节中不愿意落后于时代，不愿意住这个新房子，看到里面装修装饰的风格，和现在居住的要求差别很大，我想这是第二个挑战。
挑战三：如何协调好产品创新，降低成本与市场认可
第三个挑战，如何协调好产品创新，降低成本与市场认可这三者的关系，非常的关键。要经过专业化、社会化大生产的模式来提高住宅产业化的水准，大幅度提高市场的认可度，这是很重要很关键的一个方面。从理论上来讲，企业提供的精装修房的装修标准，就是它装修的费用在同等标准下，它所发生的装修费用一定是比各家各户自己装修成本是低的，而不是高的。为什么？因为我们的企业集体采购，它大批量的采购，它采购材料的成本是低的，同样品质同样品牌同样型号，它由于大批量采购，所以它的成本应该是低。也就是说同样标准的情况下，用同样的材料，由企业集中集体装修的装修费用应该比各家各户装修成本要低，应该是这样。但是我想这和企业是否具备一个服务购房者，使我们的购房者得到真正的实惠这样一个发展的思路有很大的关系。所以，如何运用新产品，如何降低成本以及如何提高市场占有率，得到市场的认可三者的有机结合，这是我们装修房未来发展的又一挑战。
所以我借这样一个机会，谈一谈我对精装修房市场的四大机遇和三大挑战，仅供参考，谢谢大家。
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