[摘要] 去年年底以来，国内房产调控新政不断，若因房贷政策调整而导致购房合同不能依约履行，责任如何划分？近日，广州中院对一起因房贷政策变动而致不能履约的诉讼进行了终审宣判。对于不少贷款买房者来说，这起“2010年房贷新政后广州购房纠纷终审宣判第一案”不无现实意义。
去年年底以来，国内房产调控新政不断，若因房贷政策调整而导致购房合同不能依约履行，责任如何划分？近日，广州中院对一起因房贷政策变动而致不能履约的诉讼进行了终审宣判。对于不少贷款买房者来说，这起“2010年房贷新政后广州购房纠纷终审宣判案”不无现实意义。
房贷新政致合同不能履约
2010年8月，广州市民赵先生签订了一份购房合同，将其位于从化市江埔街的某房，以总价65万元出售给白先生。合同签订当日，白先生支付了定金6万元及首期购房款20万元。几天后赵先生交付了房屋。
按约定，剩余购房款39万元将由白先生的公积金贷款银行划入赵先生的指定账户内，并于2010年11月20日前支付。随后，赵先生、白先生及中介向中国建设银行从化支行申请了抵押贷款。
2010年9月16日，建行向赵先生出具《个人住房贷款意向书》，同意将该笔贷款直接划入赵先生的指定账户内。10月9日，白先生办好房产证，三天后他将房产证交给建行办理抵押登记手续，10月28日他项权证办好。
正常情况下，按建行的操作习惯，他项权证办妥三日内即可发放贷款。但因建行年底信贷规模压缩政策提前实施及受同年11月3日国家全面叫停第三套住房公积金贷款政策的影响，从化建行个人信贷业务全面停止，信贷网络系统关闭，直至同年12月初才部分开放，白先生的个人贷款业务也因此停止，直至2010年12月1日才将39万元发放给赵先生。
赵先生认为，白先生晚于合同约定10天付清房款39万元，且不愿用现金支付，违反购房合同，请求判令白先生在保证金6万元被没收后，向他补齐购房余款6万元，并支付付款违约金6500元。
违约责任该由谁来承担？
诉讼发生后，白先生是否应承担房贷政策调整带来的违约责任？从化市法院一审认为，白先生不能按期付款，是因银行政策突变导致，属于合同法不可抗力的范畴，白先生不应承担违约责任。
近日，广州中院二审认为，赵先生亦不否认迟延发放的原因系银行方面所致，因此，在买受人已获得银行贷款审批同意的情况下，赵先生主张白先生应另行选择现金的支付方式，显然有违公平、合理的原则。赵先生上诉提出贷款不批、迟批的风险是白先生可以预见和避免的情形，对此，因房贷政策导致的银行政策调整不属于双方当事人可预见的情形，因此造成的迟延付款行为，可免除白先生的违约责任。(记者董柳)
据新闻晚报报道，自从银行对个贷投放的闸口逐步收紧后，近日“要贷款购房就要先买房贷险”成为了新形势下部分银行闷声不响提出的 “条件”，这使得曾经一度在市场上销声匿迹的房贷险再次惹来争议。
曾为强制险今遭嫌弃
陈先生告诉记者，自己在申请房贷时银行工作人员将两份保险摆在了他的面前，一份是购房者本人的人身意外险，价格分为100元起到600元不等，保额680万元，均保一年；还有一份是房贷险，价格4000多元，保险期限为贷款还完为止。银行工作人员称，要拿到贷款的前提是这二份保险必须买一份。
有朋友告诉陈先生，传统房贷险都是以银行为受益人，作为借款人当然不愿意为银行买单，因此房贷险能不买不买；但也有朋友告诉他，如今房贷险是附加了还贷保证责任的，其功能类似于普通人身意外险，所以是买。不过，让陈先生颇为不满的是银行"强制推销"的态度，在贷款难求的环境下，陈先生似乎并没有选择权。
记者在市场上了解到，如今一份房贷险的保费大概都在4000元左右，并不便宜。但如果就此下定论“房贷险无用”也过于片面。其实，“房贷险”全称个人抵押商品住房保险，是一种保证保险。通常由“财产损失保险”和“还贷保证保险”两个保险打包组成。在2006年之前，办理“房贷险”是各家商业银行审批房贷时的一个必不可少的条件。但是由于房贷险免责条款太多让人觉得形同“鸡肋”，2006年年初起一些银行便陆续取消强制房贷险，房贷险也因此逐步退出市场。
但是，对于房贷险的松绑并不意味着对这个险种的否定。记者从平安、人保等大型保险公司了解到，虽然房贷险理赔率相对不高，可一旦被保险人意外身故，可豁免剩下贷款的功能。
“我去年买房申请贷款时银行没有强制要求我买，但考虑到我是家庭经济支柱，在静安一套550万元的房子贷了270万元款，作为主贷人我主动买了房贷险。 ”家住静安某小区的李先生告诉记者，“保险本来就是为了防风险，没事，就当烧香拜佛。 ”
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