[摘要] 限购、限贷政策使楼市的成交连续维持在低量，近来对楼市房价拐点的预判声渐成主流。位居一线城市的北京、上海施工面积均达过亿平方米，创历史新高，潜在供应压力正在快速累积，尤受关注，楼市拐点已日益临近。
限购、限贷政策使楼市的成交连续维持在低量，近来对楼市房价拐点的预判声渐成主流。位居一线城市的北京、上海施工面积均达过亿平方米，创历史新高，潜在供应压力正在快速累积，尤受关注，楼市拐点已日益临近。
有数据显示，截至10月，执行限购政策相对最严格的10个城市中，库存积压达到了6044.46万平方米，环比9月初上涨了6%，库存积压增加了28640套。截至今年三季度末，沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元，较去年同期大幅上涨了42%。其中，库存同比增长的公司多达112家，占比77.78%，库存环比增长的也有109家，占比75.69%。
北京及上海统计局数据显示，京沪两地1-10月在建商品房及住宅面积均创新高，分别达到了1.12亿及1.219亿平方米。住宅施工面积也已经达到了6742万平方米和7781万平方米，按照同期公布的1-10月签约数据推算，消耗潜在库存的时间分别需要将近10年和7年左右，均高于平均水平。特别是北京的商品房消耗时间达到了111个月。不仅这些，按照在建面积三年左右转化为可售的正常市场周期，预计2012年开始，京沪两市还将迎来更大的库存高积压期。最近几年大量的土地供应将继续增加在建面积。潜在供应巨大，但作为政策调控的重点城市，从目前看短期内放宽限购的可能性似乎不大。
中央对楼市将持续调控的明确态度，房地产企业现金储备持续减少，行业现金偿债能力的进一步恶化，使去库存已成为房地产界的共识。2008年房地产行业去库存曾耗时长达5个季度，业内人士认为，本轮调控房地产行业去库存过程将更缓慢，会持续更长时间。
在调控政策仍未放松、市场各方心态明显转变、市场供量大增的背景下，人们预期的房价“拐点”是否将快速到来？
中原地产的分析认为，在限购、限贷政策下，各个城市的住宅成交量已连续多月呈现平稳走势，即使供应量出现大幅增加，对成交的刺激作用也十分有限。这表明在目前的市场环境下，刚性需求已经主导市场。加上年末信贷额度的紧张，即使降价项目增多，预计年底前成交量仍维持低位。目前降价行为主要集中在供应比较充足的区域，真正的全面性降价尚未出现。对开发商而言，目前降价更多出于策略性选择，目的是完成年度销售目标或解决短期的资金问题。从短期来看，全面性的降价尚未到来。
中原集团研究中心认为，只有满足地价下行、开发商资金紧张、二手房降价这三个条件，楼市的拐点才会真正到来。而从目前市场环境及政策走向来看，这三个条件在加速形成，正促成拐点的到来。
地价出现下降，才能促使开发商心甘情愿的降价。目前从来看，地价下滑的现象只是个例，土地价格仍处高位。但是随着各地流拍率的增加，年度土地出让计划完成率的压力以及近期北京、上海郊区的部分地价已明显松动的示范效应，地价开始趋于下行已是大势所趋。开发商若能主动降价售楼，不仅可以自救，也可能有机会以低价来补充土地储备。
开发商资金状况日趋恶化，唯有选择降价促销。从目前整个房地产行业来看，衡量短期资金安全性的指标“现金与年内到期债务比率”已达1.1，逼近1.0的警戒线。虽然个别标杆房企的该指标目前可以达到1.56，资金链暂处安全范围，但该指标自年初以来不断恶化。如政策环境持续高压，或将加速整个行业突破警戒线，标杆房企亦难独善其身。
体现买卖双方真实心态的二手房价格出现下跌，则表示市场全面下调的来临。今年以来的调控政策对开发商的效果明显，但一线城市二手房的价格依然维持高位。虽然二手房成交量下滑幅度超过新房，但受限购政策影响，业主降价意愿平淡，主要城市中心区房价依然维持高位。然而，自10月开始，根据中原领先指数显示，上海二手住宅价格指数已步北京、深圳后尘，出现下跌，表明一线城市房价的真正松动已经开始。其他二线发达城市的二手住宅价格虽仍有微幅上涨，但涨幅也已逐月收窄。新房市场与二手住宅市场的互动影响，将促使全市场价格步入全面调整。
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国家统计局11月18日发布70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，10月70个大中城市房价平均环比指数年内首次出现负增长，平均环比下降0.14%。这意味着争论了数年的楼市拐点正式到来。
数据显示，有近半城市新建商品住宅价格环比下降，其中一线城市房价环比全面下降，京沪穗深四个城市降幅分别为0.1%、0.3%、0.2%、0.1%。此外，10月份70个大中城市房价同比价格涨幅继续收窄，为今年以来同比涨幅。
降价城市
70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有34个，持平的城市有20个。和9月份相比，10月份环比价格下降的城市翻番，增加了17个。而环比价格上涨的城市中，涨幅上限较9月再次收窄，均未超过0.2%。
70个大中城市中，10月份宁波和温州两个城市新建商品住宅价格出现环比、同比双降，出现双降的城市比9月份多一个。同比价格上涨的城市中，涨幅回落的城市有59个，同比涨幅在5.0%以内的城市有57个，比9月份增加了8个。
二手房方面，价格下降的城市有38个，持平的城市有19个，和9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了13个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过0.5%。
10月房价下降已经从一线城市向二三线城市有所蔓延，平均环比指数年内首次出现负增长。
“链家地产”首席分析师张月认为，短时间内突然出现性价格回落，主要是因为一方面“金九”失色后，房企仍寄托于“银十”，因此10月低价开盘项目增多；另一方面，房企销售压力倍增，上市房企急于达成业绩、中小房企急于资金回笼，价格开始出现实降和直降。
此外，龙湖、万科等实力房企掀起的降价潮，虽然仅存在于一线城市和重点二线城市，但对于市场整体带来的连降效应和消费者更加坚定的观望态势却快速弥漫，带动二三线城市价格的下滑。
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