政府、开发商各怀“心思”房价或将继续波动？

www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2009年04月20日08:53 来源：蓝筹地产

进入三月以来,楼市成交量明显反弹,数据显示,第一季度全国成交量达到8.2%的增长幅度。住房与城乡建设部人士上周告诉本报,成交量是政府关注的核心数据,其反弹说明政策效果正在显现,因此政府部门将对市场继续观察。

与相关管理部门的乐观相反,无论是开发商还是房地产顾问公司,都对目前的回暖持低调观望的态度。目前公布的包括仲量联行、戴德梁行等四大代理行的第一季度报告都对未来的住宅市场,尤其是高端住宅市场持怀疑态度。而大部分开发商着手准备的并不是马上提价,还是期待着尽快消化存货,储备资金,以应对楼市可能出现的再次波动。戴德梁行更是预计,今年年底房地产投资市场才能有所复苏。

开工、开盘量下滑

“反弹是正常的,预料之中的。”厚土机构董事局主席林少洲告诉本报,他同时透露自己企业做出的计划是“我们不会因此马上开新盘,新项目依旧不会开工”。早在去年底,林少洲就转手了手中的一个未开发的项目,以储备资金,集中力量于另一个项目。目前,该项目仍处在一期项目销售中,第二期没有加快赶工的计划。

之所以未根据市场反弹调整自己企业计划是因为,在林少洲看来,开发商不会因为楼市回暖就加速开工,只有把库存消化得差不多了,房价才能稳住。

在今年第一季度,房地产市场集中体现了成交的回暖、价格继续回落和开工开盘项目数量的减少。排除掉保障房因素,环比2008年四季度,北京第一季度期房商品住房成交套数上涨了52.3%,成交面积上涨了41.2%。尤其是三月份成交量增幅放大,成交套数达到了金融危机以来创纪录的12581套。

但是,开盘上市数量却在显著下滑。一季度北京市建委共批准预售许可证66个,环比2008年四季度,整体预售面积减少了35.8%,其中商品住房上市套数减少了28.5%。商品住房的预售均价下降了19.3%,降幅近两成。亚豪机构副总经理高姗分析认为,楼市交易在3月份骤然回暖,开发商措手不及,反应速度没有及时跟上市场环境的变化,导致取证入市项目量下降。

不仅入市项目量下降。最能反应开发商投资信心的开工量也仍旧处在低位。林少洲认为,对于开发商来说,只要不开工,少量的土地占用资金压力并不可怕。一旦开工,就要额外加上工程款压力,因此开发商对于开工都非常谨慎。现在都是以销定盘,根据存货的销量来确定下一期什么时候开工。

事实上,各种类型的开发商对楼市回暖的理解都相对谨慎。凯德置地环渤海区域总经理毛大庆表示,低潮期也是机会,但他明确表示,凯德置地要抓住的是土地价格下跌的机会。尽管凯德置地本年度在北京同步运作项目达到22个。但其中即将开发的项目并不多。

继续观望

事实上,尽管回暖本身看起来对各方有益,其实各方的立场和理解还是有较大不同。

住建部人士称,“成交量是政府关注的核心数据。成交量的上升显示政策的作用。”在上个月,住建部也曾乐观表示,全国楼市成交量在恢复。在大部分人的理解中,回暖是含糊的,既包括成交量也包括房价。实际上,对致力于确保经济增长的政府部门而言,成交量的上升是未来房地产投资增幅的保障关键因素,维持一个难以成交的高价位并不利于解决未来房地产投资不足的问题。这是一个平衡。在第一季度内,房价并未出现异常的反弹。统计局统计显示,3月份国内70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%,环比上涨0.2%。这已经是连续第四个月同比下降。

而在开发商看来,成交量的回暖是用价格杠杆调节换取的。对于回暖,毛大庆称,“利用价格杠杆调节买卖,恐怕还需要一定时间。”即使成交量维持增长,仍然需要一个较长的时间消化,房价才能够达到稳定平衡。即便是出现3月份较大幅度反弹,林少洲仍然认为,成交量有可能再次回落,原因是此轮回暖主要依靠刚性需求,单纯的刚性需求量难以支撑楼市较长时间。“它只是缓解了开发商的库存困难,这样未来房价可能就不会出现大幅下跌的情况。”

基于政府部门和开发商的不同立场判断,四大代理行的谨慎态度也在预料之中。上周四,戴德梁行发布了第一季度报告称,进入3月市场上逐渐出现了一些回暖现象,但这并不意味着短期内市场就会恢复到之前非常活跃的状态。其他各代理行对此判断基本一致。

“市场需求最终在何时,以及能够有多大程度的释放,除了取决于开发商能对价格做出多少让步以外,还有购房者的心理预期等其他因素来共同影响,”戴德梁行策略发展顾问部董事王晨表示,预计未来第二、三季度对整个住宅销售市场都是很微妙且关键的时期。

相对于住宅整体市场,高端住宅和商业写字楼更为严重。“第一季度,绝大多数的豪华住宅项目成交极其清淡,众多项目甚至‘颗粒无收’。”仲量联行北京研究部主管马安平表示。戴德梁行的报告也持完全相同观点。“鉴于政府似乎并不打算实施新的救市举措,众多潜在购房者继续持币观望。”马安平预计,目前的市场售价仍未调整到足够吸引潜在买家重返市场的水平。