小产权房处置路径初现:区分小产权与合法宅基地

就在小产权房处理报告呈交国务院的同时，一则与小产权房密切相关的政策浮出水面。

7月14日，国土资源部正式公布《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(以下简称《通知》)，明确在2009年年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证工作，对于非法使用的宅基地不予发证。

一位接近国土部门的专家对记者表示，《通知》主要针对的是目前部分农村用地粗放利用严重的局面，目的是摸清农村建设用地“家底”，在此基础上加强农村宅基地的管理。

“这相当于对小产权房‘无证’身份的再次宣判。”由于小产权房与宅基地之间有着割不断的关系，《通知》立刻引起各方关注。上述专家表示，完成合法宅基地登记的过程，事实上也是在技术层面上将小产权房与合法宅基地区分的过程。“接下来，针对性的处理工作即将展开”。

“堵”字优先

在《通知》出台之前，国土资源部便针对农村用地粗放利用的现象进行了专项清查，陕西为一个重点。在清查过程中，国土资源部发现“小产权房几乎与农村用地粗放现象同时出现”。

据国土资源部网上的文字资料显示：陕西省人均建设用地和户均宅基地面积偏大，村民违规建房现象普遍，关中地区“空心村”现象突出，城镇居民在农村尤其是城乡接合部私自购买宅基地或住房问题比较严重。

“只有加强对宅基地的管理，才能有效杜绝小产权房现象的反复出现。”在上述专家看来，目前国土资源部对小产权房处理的总体思路是“先堵后疏”。“‘堵’是杜绝小产权房在今后继续发生，‘疏’是对历史遗留下来的小产权房研究分类、区分处理。”

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，此前建设和国土主管部门的专家对小产权房的问题往往着眼于前期遗留问题的处理上，“相信最终获批的处理报告也离不开这个的大框架”。

《通知》的下发，则被业内人士解读为“堵”的一个必要条件。通过登记合法宅基地，将过去一些处于政策模糊地带的小产权房直接归于“非法”，无疑为今后新发生的小产权房的严肃查处提供了政策依据。

《通知》同时也重点强调了几种宅基地违规现象：对农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理；对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。刘铭地产工作室首席顾问刘铭对记者表示，该两种方式恰是小产权房存在的两种基本形式。

对于国土资源部近期对小产权房问题的密集表态，北京联达四方投资管理有限公司董事总经理杨少锋认为，不应该从房地产行业的角度去看待这个问题。“小产权看似是一个房地产问题，实则包含在国家土地资源的总体利用控制规划当中，是一种必须被规范的无序现象。

顾云昌与杨少锋的意见大致相同：“小产权房事实上导致了农村土地的极大浪费。”

“疏”法难理

尽管对于新发生的小产权房要严肃处理的“堵”字诀已经形成共识，但如何“疏”？顾云昌对记者表示，小产权房产生的原因错综复杂，在处理的过程中，不仅要“合法”，还必须要“合理”，“两者如何做到最好的衔接至关重要”。

地方国土部门的一些意见与此大致相同。北京市国土资源局副局长张维日前也向媒体表示，小产权房的解决方案不可能一刀切。

杨少锋表示，从日前国土资源部对小产权房的表态来看，国土资源部对遗留问题的处理重点将放在追查开发牟利者上。“对于普通百姓购置小产权房的，可能会在流通环节设置障碍，但承认既定事实。”

顾云昌则认为，要彻底解决小产权房问题，需要制定一个城乡土地市场的正式流转机制。“就目前来看，各部门的工作重点仍旧集中在对新近出现的小产权房的‘堵’字上。” (宋尧)

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