政策房对楼价走势、投资回报率等价值影响不大

随着经济适用房、廉租房、限价房等保障型住房及政府调控型住房产品不断推出市场，有些投资者担心，目前这些住房会不会影响对楼市的投资价值？不少业内人士及专家表示，保障型住房及政府调控型住房市场占有率比较小，楼价的走高或者走低来源于市场自身调节。因此，政策房对楼价走势、投资回报率等影响不大。

政策房只占市场小部分

据某机构统计数据显示，近几年以来，国家的经济适用房、两限房和廉租房占有率不到整个市场的6%，虽然从去年开始，政府加大了保障型房的建设及推广力度，但从整体市场来看，保障型住房及政府调控型住房的市场占有率仍然比较小。

广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，政策房影不影响楼市投资价值的关键因素是看供应量。从今年上半年供应量来看，经适房、廉租房、限价房等供应量相对来说比较少，就限价房而言，上半年仅推出几个限价房，市场占有率非常小，限制条件又比较多，只有少数特定人群才能去买，不会影响广州的整体楼市。

就投资价值而言，著名房产专家黎文江表示，限价房等是政府为保障中低收入群体的住房而推出的，不仅限制买家，价格、出售时间等都受到约束，即使合条件出售之后，卖回的差价仍然要交回政府。这就意味着保障性住房不仅不适宜投资，同时，销售价格也不会大涨大落，对投资商品房的价值影响比较小。

楼价回落源于市场调节

日前，不少人认为保障型住房及政府调控型住房左右着楼价，尤其是限价房，直接导致商品房销售价格的回落。韩世同认为，当前楼价的回落源于市场的自身调节，受限价房的影响比较小，即便没有限价房，楼价上升到一定高度自然会回落。

韩世同进一步表示，相反，如果商品房的销售价格回落到一定程度，将会影响到限价房的销售。如科学城，如果商品房降到6000元／平方米，那么该区域的限价房将不太好销售。如果商品房的销售价格降到了受保障人群都能买得起的时候，政府应改变政策，停止推出限价房了。

资深房产专家吴定金认为，保障型房影响的主要是中低端住房市场供求，因为其客户群与中低端住房市场有所重叠，并在一定程度上影响他们的市场预期，但对中高端商用物业影响不太大。对想换房一族或者投资客而言，这并不影响他们的投资、置业计划，楼价更不会随着保障型住房的价格变动而大起大落。

投资房产要多方面考虑

资深房产专家赵卓文表示，投资房地产不能单看楼价，还要看时机、物业性质等，要选择一些“变现能力”比较强的物业，买800万的写字楼，就不如买100平方米以上的大户型洋房单位；买郊区500万的别墅，就不如买中心城区的小三房。

黎文江则表示，房屋和其他商品不一样，属于固定资产，受地段影响较大。由此，商品房的价值主要体现在好的“地段”上。但对投资者而言，不仅要选择地段较好的物业，还要考虑房企的品牌影响力、产品质素、销售价格等附加因素，而这些因素正是商品房与保障性房的不同所在。

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