开发商应对淡季出新招 经济型楼盘抢占青岛市场

每平方米逾万元，总房价动辄百万元的房子使很多消费者望而却步。近期，为应对房地产市场淡季，青岛开发商从各个方面进行了策略调整。日前，记者从业内获悉，为应对竞争激烈的市场形势，天泰新近推出“低总价经济型楼盘”，并且放弃了其坚持7年之久只做精装修楼盘的准则，开始开发毛坯房。

经济型楼盘预约火爆

据了解，天泰新近推出的新楼盘定名为“青国青城”，从该项目名称上可以看出，该产品主要为青年置业者准备，主力产品为70多平方米的套二户型和80多平方米的迷你套三户型。由于减少了装修，该楼盘可能放盘单价不超过每平方米5000元，每套房屋总价在30~40元万之间，首付在10万元左右。在此基础上，开发商还可能考虑分期首付，降低置业门槛。

一位业内人士分析，“青国青城”与周边的绿城、百通项目相比，房屋销售总价基本和经济适用房相当了，天泰此举降低了开发成本，抢占了市场先机。从青岛目前的销售情况看，像“青国青城”这样价位的经济型楼盘预约火爆，低价格、总价低的中小户型似乎已经成为开发商们在当前楼市竞争环境下的制胜法宝。天泰这次高调推出“低总价经济型住宅”，某种程度上放弃了过去一直坚持的高端路线，开始和百通等经济型楼盘企业直接竞争，也表明了青岛开发商的市场战略正在向中低价位的主流需求市场转移。

房屋总价降价有高招

为了降低房屋销售总价，开发企业不得不在毛坯房和精装修之间做两难选择。天泰地产执行副总裁刘志勇说，现在房屋的开发成本越来越高，比如土地、水泥、钢铁等建材、人工成本都在不断涨价，在这种涨价浪潮中，让房屋把价格降下来也是不现实的。一位业内人士说，降低房屋总价开发毛坯房是不错的选择，但是精装修是政府明令要进行的一个举措，这使得开发商的利润很难保障。如何在这两种矛盾中找到平衡点？他说，面对这种矛盾处境，一些房地产企业已经想出新对策，比如跟购房者签两份合同，一份是购买毛坯房合同，另一份是要求购房者与指定的装修企业签订的装修合同，这样，既能达到限价商品房要求的价格指标，也能达到政府要求的精装修住房规定。尽管在本质上说，开发商依然出售毛坯房，但最终装修责任还是要开发企业来承担。

民生市场催生经济房

北京大学房地产研究所所长陈国强认为，这些年越来越多外来企业，外来品牌进入青岛房地产市场，对于企业而言，过去很多企业是“机会”导向的发展模式，现在越来越多的企业转向战略导向，在产品战略转型方面，随着我们国家住房政策的重要调整，已经有好多企业顺应住房导向，参与到保障性住房建设中，同时也有越来越多的地产公司顺应政府政策的引导，落实“70/90”政策。中国社会科学院金融研究所研究员著名学者易宪容认为，现在的问题不是住房供给如何，而是房地产开发的经营如何。关键的问题是房地产开发企业要知道自己产品的客户在哪里，如果这方面认识清楚了，那么房地产企业就能够找到解决困难的方法。面对变化了的市场与政策环境。房地产企业要重新定位自己的产品，重新来定位房地产企业的客户对象，并找到适合的营销模式和企业新的发展模式。易宪容认为，目前房地产市场基本确定是一个民生市场，所以房地产的产品就应是绝大多数民众都有能力购买的住房。

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