棋到中局艰难依旧 持币观望未有穷期

——2008青岛上半年楼市大盘点

自2007年以来，岛城楼市在外地大鳄纷纷进入的情况下，洗牌时代迅速到来，开发商分化加剧，楼盘销售虽然开始出现分化的局面，但总体来说，07年的青岛楼市还是出现了一个总体上扬的格局，无论价格还是成交量，都比06年有明显增长。

进入2008年以来，青岛楼市的变局呈现出继续深化的走势。对于青岛的众多开发商而言，08年的日子真是很艰难。如今时间已经过半，但盘点下来，商品房的销售出现很大下滑。只有开发商极少数能满意，大多数的日子只能是用苦熬来形容了。

从王石的“拐点论”到潘石屹的“百日剧变”论，到最后徐滇庆和牛刀的对赌，开始大家还在争论，后来发现形势真的和以前不一样了，地产巨头们的还真是先知先觉者。销售不畅加上银根缩紧，让众多开发商的资金链更加绷紧。在这样的转折时期，做一番青岛楼市总结盘点，确实很有必要。

盘点格局  双线形成 政策房超商品房

2007年初市政府的住房会议标志着青岛本地政策的巨大转变，在去年，青岛市区一共有1826套政策房公开销售，算是小试牛刀，整体对商品房市场影响还不大。但到了2008年，政策房的作用越来越明显，迅速形成与商品房并列的双线格局。而今年恰恰遭遇了商品房的低迷，所以在市内四区，政策房的销售总量远远超过商品房。全市上半年销售过300套的总共有11个楼盘。其中6个属于政策房。根据搜房网每月的统计，总计前六个月的销售榜，一共是2429套。而同期政策房的总量是3918套。

应该说，青岛市在建设政策房的力度上居于全国前列，解决了很多中低收入者的住房问题，绝对是一件泽被苍生的好事，但对已经把价格拉的很高的商品房来说，无疑是增加了一批强大的竞争对手！如此多的政策房无疑大大分流了众多楼市购买者，很多人去申请单价和总价都低、户型又比较实用的政策房。众多的项目使中低收入者选择的余地比较大，多次的申购机会使被摇中的机会也比较大，所以对商品房的冲击更加明显。而且不仅表现在影响市区，对郊区楼市也形成间接冲击。

盘点市场   销售艰难  持币观望者多

从2007年12月起，青岛市内四区的楼市就开始出现了一种低迷情况，当月只成交了585套，与前几个月动辄1000多套的月成交成绩相比大大下滑，而且在进入2008年后，市区几个月的商品房月成交都是四五百套，自今年一月楼市陷入低迷以来，青岛各个月的成交量就很让开发商头痛。无论市区还是郊区。几乎所有的楼盘都出现比较低迷的现象。而目前网上的待售商品房总量超过4万套、430万平（包含商业），所以下半年的销售压力将更加巨大。

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