青岛5年92.85万套商品房 开发商很慌买方很平静?

股市大跌难以上市圈钱、汶川大地震、青岛市住宅供应规划等一系列大事件，使得原本被认为“畸形发展、特色突出、不能以全国常理论”的青岛房地产市场骤然进入全国盛行的“观望调整期”，大部分开发商猝不及防，销售回款速度放缓甚至停滞，资金压力陡增，08年必然是“令人难过”的一年。

说到存量，必然涉及两个方面：土地存量和房屋存量，土地存量让开发商和银行很慌，房屋存量却让消费者很平静。

据《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》，至2007年底，全国房地产开发商囤地约10亿平方米；截至2006年底，房地产业沉淀在土地上的资金约2.4万亿元，这其中有1.32万亿元来自银行信贷。这样的数字，加之土地增值税及回收政策的推出，股市跌破2700点，全球经济衰退，美国的次贷危机，上市受阻少圈钱41％，以及今年以来深圳房地产降价超过30％、北京楼市变相降价成凤等信息，使得银行进一步紧缩银根，存贷款准备金率不断提高，加息声此起彼伏，第二套房贷款利率提高，开发商开发贷款和消费者购房贷款双管受阻，上市圈钱梦碎，使得开发商的资金链越发紧张，部分小型开发企业到处寻求合作，更有甚者通过民间借高利贷，整个开发市场似乎一下子慌了神，为某生存，一些开发商不惜降价快销，而这恰恰让消费者看到了价格方面的松动，观望氛围更加浓厚，一个不大不小的恶性循环悄然而至。

如何解套？专家、媒体取得了惊人的一致：降价。然笔者认为，最好的解套方式就是“回归理性”。

解铃还需系铃人，近几年的不规范操作、内功修炼不足、市场畸形发展，都是开发商“自作孽”。青岛的房地产由于优越的自然环境、宜人的气候条件、不断增长的城市价值，在行业快速发展的几年中，开发商只要建了房子就有人买，根本不需要考虑房子的品质，更不用说社区的品质，直接导致大量的建筑垃圾充斥岛城，开发商完全没有社会责任感，政府也在摸着石头过河，逐渐知道了该如何监管，可现在木已成舟，前几年的快速发展带来的后遗症开始显现。

随着万科、绿城、卓越、中海、保利等大开发商的到来，先进的理念也随之而来，本地开发商与大开发商的合作与竞争，也将改变上述的情况，学习和创新将成为下一阶段房地产市场的主调。笔者所说的“回归理性”有以下三重含义：第一，价格回归理性，什么样的地段、什么样的产品值多少钱，在老百姓的心里都有杆称，在保证一定利润的情况下，价格回归理性是皆大欢喜的结局；第二，产品回归理性，没有像万科一样的实力去研究新的产品，至少可以把别人好的产品借鉴过来，加上因地制宜的创新，使开发的社区从规划设计、景观设计、单体设计、户型设计到社区配套和智能配套等方面都提升一个档次，这样的产品消费者也更容易接受，即使价格略高；第三，操作规范化程度回归理性，从土地、资金、营销、售后服务等各个方面，都从阴暗中走出来，阳光操作，信息的对称对于买卖双方都是公平的，利润所得也会是公平的。慌解决不了问题，解决问题的根本还是要稳住，从自身做起，从产品做起，让“屋有所值”才是最好的突围方式。

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