搜房网单总：中国楼市处于“堰塞湖”时代

青岛搜房网单伟国总经理

刚才几位老总作为胶州房地产界的实战派，都阐述了自己的观点。我这里很荣幸做一个媒体方的代表，能够讲一点我们自己的，包括我个人的一些感受。

说起堰塞湖可能大家都会不由自主联想起来发生在一个月前的四川大地震，这里我不是和大家探讨地质灾害的名词，从我个人的感觉，我感觉中国楼市也同样处在一个“堰塞湖”时代。大家都知道，05年、06年，07年准确来讲是到秋季的时候，整个中国楼市一直处在一个高歌猛进的亢奋状态，可以说是年年涨、月月涨的状态。

作为住房一个最基本的功能，随着时间的流逝已经被异化了，尤其被一些投机客的置业理念，他不会考虑住宅的配套、建筑质量、规划等等要素，而是以能否很快增值，以房升钱作为自己唯一投资的理念。在珠三角地区，甚至说楼市的发展状况也可以用一种癫狂的状态来形容。到去年秋天，也就是在八、九月间，深圳楼市第一个在国内产生这种销售滞胀的状态，到今年春天，这种理性回归已经在珠三角地区表现得比较淋漓尽致了。

在2003年中国人民银行发布121文件后，整个从中国的调控已经持续了六年，在六年间包括银行的银根和地根在不断收紧，可能全国各个城市的开发商实业派都感受到宏观调控紧张的压力。经过我们搜房网从进入青岛这个城市，我们是05年春天进入的，我们逐月都对青岛的网上房地产交易数据进行了跟踪分析。从今年1—5月份的交易数据来看，我们发现整个青岛楼市也可以说在缓慢进入一个什么状态呢？就是价稳量减的状态，价格因为有很多内陆地区养老、置业的需求，还有北方居民休闲的状态，价格至少没有产生大的跌，但是量上，如果包括政策房，包括经济适用房还有限价商品房，还有廉租房这几块我们统称为政策房，如果是包括政策房在内，整个青岛春季的交易，没有出现我们业界预期的那种大涨，上个月是“红五月”，可是我们没有盼来常态的“红五月”。如果把政策房排除，我们还在测算，纯商品房交易可能比上年有所上升，但是幅度不会很大。

整个青岛处于这种状况，我想也是和全国房地产交易滞胀状况有必然的相关，就是说在中国房价高起的“堰塞湖”状况已经形成，作为房地产媒体，作为房地产界重要一环，作为房地产界人士，有必要和在座各位一起开发一条导流明渠做一个疏导，这样对整个青岛楼市做一个导流。包括90/70政策的严格执行，供求结构更直接、更快速的对接，包括楼盘价值的一些理性回归，我觉得都是非常有必要的。否则如果某一天等到整个楼市，前几年可以说是大起，未来什么时间如果产生大落的话，可能不是所有人愿意看到一个景象。

我们再回到今天的会议主题，胶州楼市的发展状况。我本人实际到胶州这边来的次数不是特别多，前面几位老总讲的胶州当地市场分析得非常透彻，我只能从媒体的感觉和角度讲一下个人的观点。

首先我们来看一下整个房价的排序状况，当然是抛除七区在五市的范围来看，整个胶南市场处于一个高位，其次应该是胶州市场，还有即墨市场，再后面是平度和莱西。整个胶州在没有大的城市辐射和依托情况下，目前的价位是3000—5000的价格，水平也不是特别低。刚才刘总也讲了本地消费有限，外地来的也不是说像胶南市场消费力那么多，再加上部分一些产品的类同，已经造成部分楼盘销售上的困难。

第二点，海景的一个吸引力和近距离融入青岛市区，眼下都存在一定的困难。胶州楼市前两年一直都比较火爆，新老城区有很多楼盘都供应出来，供应量非常巨大。从06年之后，黄岛和城阳市场逐渐异军突起，黄岛，也就是我们所说的开发区这个市场，因为有南隧北桥的原因，近期有数十家开发商扎堆开发，热点包括安子码头还有沿海一线海景部分，而胶南因为有滨海大道南端一个辐射，也搏得了广大内陆地区，有海景居住情结这些住房者的青睐。

第三点，刚才周总介绍了胶州整个产业集群，我感觉在胶州能够解决大量就业和带动消费的第三产业基础相对来说比较薄弱一些，胶州的优势主要是在制造业还有交通，制造业比如说在城东还有城北工业园有很多海尔、中集这些大型的制造企业，他们已经支撑起整个胶州工业的骨架。其中工作人员作为胶州楼市的一个购买的主要人群，在这里我建议一些小型的短期的项目，以这些人作为团购主力做一些操作。而胶州作为一个铁路的枢纽，交通业可以带动第三产业的发展，这个优势没有很大的发挥出效果。相对于即墨商贸物流业都不是特别发达，这是成为制约未来胶州经济发展的一个比较重要的一个因素。如果下一步作为胶州楼市能够激活这一部分的产业，我想对于我们胶州楼市未来的一个消化，也是一个比较有利的因素。

再一个讲一下少海新城这一块，在我们刘总讲的“未来梦想区域”，感觉这块少海新城将成为胶州对接“拥湾发展”战略的一个非常有效的一环和措施。它的价格感觉未来规划不一定是以价格来论，不一定很高。但是与城阳，还有主城区，就是青岛四方、李沧区的一些项目，要尽量在规划上形成差异化的东西。这种差异化的东西，才能为吸引胶州附近的，比如说山东附近的高密、潍坊等一些内地的消费有一些帮助。

最后一点，我讲一下板块的发展建议。在目前新的宏观调控的形势下，胶州房地产必须寻找一个新的发展思路，在产品上的差异化，营销上的新渠道，供应的准确和对接，都成为必备的发展方向。在搜房网中国房地产指数之内，把整个青岛分为六大板块，包括北部板块、胶州湾北部板块，东海岸板块、西海岸板块，市区北部板块和市区南部板块。作为胶州湾北部板块的重要一环，胶州市场必须对自己这个板块进行一些更详细的划分，个人感觉可能以老城区原居民的拆迁改造，是需要自住型的房子，价格要比较合适。三福河（谐音）以小康型居住为主，他们在教育、商业配套等方面有自己购买方面的价值要求。而目前还没有形成大规模住宅市场开发的这种少海新区，包括滨海片区，个人感觉应该以填海构建的方式，以外地移民主要消费力为主。

这是我个人的一个看法和意见，整体感觉和刚才张总讲得差不多，目前胶州这个市场是遇到了一定的市场困难，但是我想可能大家要换一个角度考虑问题，不要总把胶州当成仅仅是依附于青岛的一个区域型的这种消费为主，那个时候我们大家可能在营销、产品开发各个方面会陷入一个仅仅考虑青岛市区的消费为唯一思路的怪圈里。我建议大家可以站在一个更广阔的空间，比如从半岛城市圈，或者是从整个山东、华北区乃至中国这样一个大的角度，站在胶州的背后来放眼胶州市场来做营销，可能会对我们渡过眼下这一阶段会更有帮助一些。

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