胶州市房地产的现状和未来

青岛赛尔奥置业顾问有限公司的刘总在本次高峰论坛前可谓做足了准备工作，在胶州房地产市场现状的分析及对未来的展望方面发表了自己的看法，有理有据。

青岛赛尔奥置业顾问有限公司刘总

第一部分，胶州市房地产的格局。

从目前的情况来看，胶州市房地产板块分为三块，第一个板块叫建成板块，指的是老城区加新城区，在胶州市房地产建设的过程中，目前已经建成的主要是两个板块，一个新城区，一个老城区，这是我们命名的建成板块。

第二个板块叫做中轴区，也就是改建板块，沿海尔达到沿线以及扬州路沿线。

第三个板块叫做充满梦想的未来区，就是滨海新区。

这三个板块的特点是：第一个建成区，也就是现在的新城区加老城区，我们认为未来几年里，这个区域主要开发是零星的土地开发和旧城改造为主，特别老城区主要以拆迁改造为主。新城区以零星开发和完善商业配套为主。然后我们认为中轴区是胶州市未来5—10年胶州房地产市场的主战场，这个区域从政府层面上，可能除了完善配套，需要重点治理两条河，需要打造一条景观线、生态线和商旅线。特别是云溪河是胶州的母亲河，是一胶州一条重要的主渠道，到板桥镇的这样一条河道。

在未来10—20年整个中国城市化完成之后，未来胶州市的面貌，我们认为这样一个主轴线，特别是海尔大道沿线，可能是整个胶州市的沿线。还有一个是少海新城（谐音）板块，叫做未来区，短期启动可能非常困难，市场来源，消费群体从哪里来？可能5—10年内都很难有大作为，但是从长远来看定位来看，它的前景还是值得预期，但是短期操作很有麻烦。我们认为它的客户来源很大可能和比较现实的事情，可能是结合胶州湾产业基地的建设。胶州湾产业基地在原先的滩涂区建一个产业基地，是属于青岛高新区重要组成部分，它的定位以及规模，未来发展速度，比胶州市自己的开发园区的规模、速度、层次要高一些，它所带来的产业以及人口的增长，很可能是少海新城这样一个片区未来消费需求的来源地。

从整个层面来说，营海镇（谐音）未来的发展区域投资周期会比较长，从开发商看待这个区域，非常关注我们的客户从哪里来，所以我们把这个板块称为充满梦想的未来区。

我们现在非常关心的是中轴区，第一是土地资源比较多，第二它跟新老城区距离非常近，在城市规划、配套、改造过程中非常容易形成开发和市场需求。目前来看，海尔大道沿线的东湖星城项目是胶州地产商的项目，大部分取得了一定的效果，特别是鑫汇新都项目在胶州还是比较抢眼的。从鑫汇新都这个项目从05年运作到销售，经历了一个过程，从05年开始，胶州市空置率，在各个县市排第二，除了胶南在公开的媒体资料、统计资料也好，胶州市是空置率非常高，当时进入的时候也在反复衡量。第二，我们这个项目是工业区改造的项目，它的环境、资源可能比老城区要差一些，而空置率又这么大，再就是06年以后，投资客的逐渐撤出市场，在这样一个大的环境下，这样一块地段，开发什么样的产品还是费了很多的周折。从最终市场运作来看，还是达到了当时预期的效果。

第二，胶州市场一些具体的特点和未来的趋势。第一是区域市场，我们做市场最关心的是客户从哪里来，这个最核心的，一个项目能不能成功运作，这是一个必须研究的问题。从实际运作过程来看，05年以后，胶州市形成了以自住消费为主的房地产结构，从目前的客户统计来看，我们的项目90%以上是自住型客户。然后我们对胶州市消费者客户的特点，主要分成两个区域来看，第一个是新城区，无论是客户的层次，客户的消费能力，还是开发能力，特别是区域的环境来看，在胶州市被所有的胶州市民认可的。它的消费群结构，多以二次置业为主，年龄层稍微大一些。第二是大道沿线这样一些稍外围的一些工业区改造项目，我们认为是二类地段，这样一个地段消费群的特点是以一次置业为主，消费者的年龄层要偏低。我们的项目特点非常明显，可能跟沿线大部分项目是这样的。

可能还需要说明一些概念性的问题，我们所说的一次置业本地的这种消费，在我们的概念里，本地人的概念可能还需要说明，什么样的人算是本地人？我们认为不是说土生土长的那叫本地人，我们认为在本地工作的，在本地生活的人是本地人，可能他的籍贯不是这儿，老家可能是东北的，或者是山东内陆一些地区过来的，但是他不影响我们作为一个房地产项目对客户特点的分析。因为无论是来自哪里，第一他在这儿工作，第二他在这儿生活，他对房地产的消费特点，跟土生土长的当地人差别不是很大的。

结合全国房地产业趋势和胶州城市的特点，我们也认为主城区，刚才说的三个板块，一个建成板块，一个是中轴板块，未来消费主力也是自住型消费，这是我们的一个判断和分析。房地产开发增量和房地产消费增量会与经济发展速度相适应，也就是说过去这种大量投资型消费来支撑的大规模开发，这样一个阶段可能很难长远维持。胶州的特点非常明显，胶州新城区的开发是以投资型消费为支出的，我们进入之前新城区基本开发得差不多，主体已经成型。大量的消费者有接近60%—70%的消费者是从青岛过来的，那个时期几乎是全民投资的一个时代，从目前我们的客户群的特点来看，这已经是完全两个类型的市场。这两个不同类型的市场，就给我们的开发企业，这些专业公司提出了不同的要求，因为消费者不一样，他关注的点也不一样，需要你做的事情也不一样。

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