2008年中国楼市：价格稳中有升 行业整合加剧

上期周刊我们刊登了著名房地产策划专家王志纲的评论文章——《中国房地产：伟大的博弈开始了》。王志纲的观点代表了目前相当多的一部分人对楼市的基本判断与看法。本期我们刊发另一篇与他的观点不尽相同的分析文章，以供争鸣。

对于中国房地产的走势，在我看来2007年四季度出现的只是市场的一个短期调整，我对2008年中国房地产市场的可能走势有两个基本判断：价格稳中有升和行业整合加剧。

一、价格篇：稳中有升

（一）供求不平衡催生价格上涨

1.住宅作为消费品，刚性需求旺盛。

中国是个人口大国，传统居住文化对国人的消费习惯产生了根深蒂固的影响。随着中国经济的发展，国民收入在迅速增长，老百姓希望改善居住条件的愿望也是非常迫切的，这是真实的自住需求。春节前后是住宅市场的传统淡季，今年1~2月，万科对少部分城市尾盘展开了淡季通常都会采用的系列优惠活动。这些策略在淡季中有不错的销售表现，正说明市场刚性需求没有改变。既然市场真实的购买力和自住需求依然是坚实的，只要定价合理，一定会得到市场的认可。因此，至少在2030年人口拐点到来之前，由于人口红利和中国经济发展，住宅行业仍有相当大的潜力。

2.住宅作为投资品，保值增值作用明显。

从去年开始我们就面临着通货膨胀的巨大压力，而目前银行一年期的基准利率是4.14％，银行实际利率为负。这就意味着老百姓把钱存在银行就会不断贬值。一旦大量的资金回流进入房市，必将催生新一轮的房产价格上涨。

3.供求不平衡短期难以消除。

2007年全国商品住宅销售面积同比增长24.7％，高于同期新开工面积增幅3.4个百分点，高于同期竣工面积增幅19.7个百分点。据40个重点城市1~12月统计数据，商品住宅批准预售面积同比增长10.9％，商品住宅登记销售面积同比增长24.43％，相差近14个百分点。商品房市场有效供应不足。

廉租房、经济房的覆盖面有限，商品房的供应量在年内不会有明显的增加，因此，今年的商品房价格在经过调整后，有可能仍会进一步上涨。假如低成交量压抑的时间过长，所积聚的购房能量过大，且在短期内被释放的话，房价重新出现类似2007年的新一轮报复性上涨的可能性将增大。

（二）成本推动下的价格上涨

1.土地交易价格明显上升。

土地的稀缺性和现行的土地供应政策决定房地产价格的上涨趋势。一方面是要坚守18亿亩耕地的红线，一方面是要继续加快推进中国的城市化建设，城市化发展对土地的大量需求将进一步促进土地价格的上涨。此外，目前政府对征地农民的补偿还处于低水平阶段，随着征地制度、土地使用制度改革和严格土地管理等措施的逐步深入，土地资源价值显著提升。

在土地供应结构上，政府扩大城市廉租房、经济适用房、限价房的土地供应，普通商品房和中高档商品房的土地供应明显减少，在市场有效需求不变情况下，有可能造成地价的进一步上升。据国家发改委公布的数据，2007年一至四季度，居住用地交易价格涨幅分别为8.9％、16.2％、17.4％和11.2％。2008年一季度，居住用地交易价格上涨21.7％，明显高于去年同期涨幅和住房价格上涨幅度。

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