牛刀分析楼市：中国二线城市高房价走向分化

近几年来，中国二线城市房地产发展迅猛，房价也是一路高歌。发展太快，多少暴露出一些问题，也是正常的，只是不正常的是，我们忽视了房地产的居住功能，而一味的让房地产演变为一个庞大的投机工具，把诺大个中国楼市开成了一个无形的大赌场。这种现象在二线城市一样普遍。

如果仅仅从市场角度来说，二线城市还不是一个规范而成熟的市场。当然，政策、法规、管理基本都在一个体系内，城市与城市之间只是略有不同，但是市场情况却是千差万别。我们甄别一个市场是否成熟，有一个重大的考量指标，那就是房地产交易市场是否完善，尤其是三级市场是否形成。对三级市场没有形成的城市，是谈不上房地产市场化的。

中国的二线城市房地产业大多不到二十年，比深圳晚五六年，比香港晚九十多年。他们早先的商品房大多是各个机关单位和企业集体购买，产权证都没有，只是另一种形式的公房分配。我的第一套房子在南昌，就属于这种形式。到了九十年代初，商品房市场开始有了雏形。因此，发展时间太短，而成长有过于迅速，难免失之偏颇。

中国二线城市房价之所以在这两年猛涨，主要有以下两个原因：一是政治制度的原因。这些年来，以GDP的增长来考量地方政府官员的执政业绩，造成了地方政府圈地造区、圈地造城蔚成风气，以基建投资来拉动GDP的增长，并把房价高低作为一个城市实力的象征，房价越高即这个城市越有实力，反之，则是实力不行。结果呢？房价起来了，泡沫也来了，由于社会保障体系不完善，老百姓没房住了。

俗话说：不想当将军的士兵不是好士兵，同样不想当大官的官员也不是好官员。在GDP的拉动下，很多官员执政为民的思想观念淡薄了，代之而起的是与地产商一起合谋哄抬房价，美其名说：运营城市。中国运营城市的高手当属前新华社记者王志纲，以《谋事在人》一书闻名。不久前，王志纲先生指出：中国房价一定会跌去40%。作为高房价的始作俑者，也认为房价会跌去40%，可见，高房价是气数已尽了。

在这些二线城市中，大量的是副省级。作为官员的心态来讲，副省级干了一段时间后，面临转正，没有业绩怎么转正呢？前青岛市委书记杜世成就有句名言：房价不能倒。其实，很多城市都是这么做的，只不过没有这么明目张胆地说出来而已。试想，各个城市的官员都在捍卫房价，房价怎么可能不涨？

二是宏观经济的原因。关于宏观经济对房价的影响，我想许多经济学家已经谈了，但他们结合二线城市所谈不多。中国的二线城市地域性很强，沿海发展的路子不一定适合东北，而东北发展的路子也不一定适合西南，地域间非常不平衡。我们判断当地经济对房价的影响有两个基本的标准：一是人均GDP与房价的对应关系，一般认为，人均GDP达到一万美金的城市，房子的均价不应超过8000元人民币，比方说，深圳市统计局宣布2007年深圳人均GDP超过一万美金，那么深圳合理的房价是8000元人民币，而不是去年的近15000元，否则要么是结构不合理，要么是泡沫过多；二是房价收入比，按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3---6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。而我国目前几乎所有的二线城市，房价收入比都超过了10倍。

经济有其自身运行的铁的规律，对二线城市也不例外。香港的人均GDP是深圳的4.7倍，而我们的专家却在叫嚣“深圳的房价要和香港看齐”；台湾的人均GDP是上海的5倍，我们的专家却认为，汤臣一品一点也不贵，上海的房价要追上台北。何况，社会制度不同，社会保障体系不同，怎么可能房价就要相同呢？所以，不管网友处在哪个城市，一定要搞清楚这样两个数据，人均GDP和房价收入比。

好了，我们现在来看看二线城市房价，未来的走向究竟如何？因为政绩的缘故，二线城市的房价正在分化，今年成都的情况比较特殊，因为地震的缘故，各级领导的主要政绩应该是抗击地震灾害重建家园，顾不上房价问题，原则上来讲，未来半年成都房价有一个大幅下降的过程。目前，各主要二线城市官员属于履新阶段，在越南危机及国内通货膨胀加剧的情况下，地方政府迫于中央政府的压力，将加大社会保障住宅的建设，再加上银根紧缩，房价上涨的动能基本耗尽，现在要看各个城市官员怎么控制的问题，控制得好，房价会平稳下跌，也就是我们期望的软着路；控制得不好，不排除个别城市还将上涨。

在上面提到的六个城市中，出宁波、大连不确定因素很多，房价还将出现波动外，其他四个城市全部面临调整，有的城市会暴跌。这只是我的个人看法，欢迎批评指正。

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