如何认识青岛市区北部当前的房地产市场
我是这样认为的，青岛的楼市总有规律可寻的，从市北区市南区、90年代发展到东部为中心，这是一个发展的过程，现在又面临向北发展，青岛这几年越过市北区，到四方区，又到李沧区，李沧区现在是青岛的重点。
青岛市刚刚公布了9100万平米的100万套房子的五年住宅计划，在这个计划中，保障房、经济适用房、廉租房大概是不到百分之七点几，这个阶段可能量比较大，如果按一百万套房子来说，只能占到七万八千套，这是官方数字。可能长期过了这个阶段以后，这个现象会有所改变。
开发商如何选择开盘
我觉得每个区域怎么走，尤其是城阳集中放量，肯定有几年的镇痛，这是不可避免的。像银滩，一开始卖不出去，但是一直在建设，这个区域依然热销，可能在放量的某个阶段，肯定会遇到瓶颈，但放量以后，大量楼盘面市，一旦形成规模，可能这个区域的压力会小，可能形成一个比较好的情况。所以城阳肯定会有几年的镇痛，这是不可避免的。因为青岛9100万的量来说，城阳区比市区少不了多少。
市场一定要顺势而为
市场一定要顺势而为，因为好的时候可以引领市场，不好的时候一定要顺应市场。
畅销可以各自为战，可以按自己的个性来做
真正遇到滞销的时候，一定要形成板块带动、协调作战，一定是这样，那个时候不是惟我独尊，而是我这个板块要这样做。包括最近百通，正在做惜夏板块联动，天泰明天也要做温泉板块的联动，这种情况已经出现了。
四方、李沧楼市的走向
是青岛战略布局。大家知道青岛从发展初期到东部，2000年的时候市区提出“品”字型发展，青岛、黄岛、红岛，后来到杜世成时代，重点发展西海岸，等杜世成时代结束以后，现在又提出拥湾发展，这相当于过去的“品”字型发展。现在的力度更大了，来源于青岛从07年开始进入比较大的城市化进程的战略布局。这个战略布局带来大量的老城区的改造，老厂区的改造，工厂搬出市区，大量的工厂用地转化为住宅用地，还有大量的城中村改造。这样带来一个长期的建设周期，从青岛来说，主要是市南的西镇、市北的小港、四方的八号码头，以及老工业区。另外是沧口附近，沧口这个区和四方，可能发展的速度和规模可能要快于市南区的西镇和市北区的小港区域。
大家知道和记黄埔来很长时间了，一直没有很大的动作。因为像李嘉诚的企业不会贸然而动，在等待青岛市场的成熟，也在等待拥湾发展的力度有多大，也在等待青岛顺利的拆迁，才能使四方、市北、李沧得以面貌的改善。如果按照现在的状况，和记黄埔肯定不会入市，它不会贸然行事、不会独木成舟。最近西镇区拆迁幅度非常大，跨海大桥也在进行，另外新的周转站沧口站也在建设，这一切利好可能使和记黄埔的入市时间会提前。
由于这些利好，青岛市政府在土地出让方面，四方区和李沧区成为众多商家的必争之地。以前说到四方，很多开发商不会去，因为基础设施不完善，拆迁成本高，相对难度大一些。现在不一样了，现在四方区保利来了，万科来了，还有海信也有地，我相信未来还有更多的大牌开发商在四方、沧口区域有比较大的动作，为什么呢？因为时机成熟了。所以我说青岛市的战略布局，现在提出“拥湾发展”这个战略，在实施过程中，要远远强于从过去的品字型到西岸发展。所以现在的改造恰逢时机。
第二，还要看参与企业的实力到底有多大。青岛市本土开发商比较多，每年的开发量不是很多，现在不一样了，现在青岛一线的开发商著名的来了很多了，像保利、万科，中海也拿了三块地，卓越、万达也在做项目。由于很多大牌开发商的进入，这个区域的格局就会发生变化，中小开发商研发的力度就不一样了。
大家说以前在青岛海边建个房子就很好，以后不行了，在有限的资源下，你就要设计产品，如果达不到这个水平，就无法跟地产大鳄竞争。整个产品、消费群都会受到很大的影响，这样无形中促进本地开发商自身的提高，包括在产品设计方面，营销理念方面，会有很大的改变。
第三，我相信四方、沧口区域可能是未来市区广大的购房者购房的一个选择区域。它总是比李沧东部要近一些，配套设施要完善一些，它的区位总是比城阳要近一些，而价格又不会相差太多，而品质甚至有所超越。可能在相当长的时间里，价格略微适中的四方和李沧区域会成为购房的一个重要选择。
龙总：看青岛的地图可以看出，发展先发展山前。比如开发东部，现在我们说东部很好。东部开发了十年，青岛这样一个城市，发展到五年就停了。像山东路大量的烂尾楼，为什么？93年宏观调控，开发商没有钱了，只能烂在那儿，把钱给银行了。所以市政府迁址失败是正常的，包括胶南、胶州。
再说山前山后，青岛老商圈在中山路，逐步延伸到热河路，那是老商业区。为什么有台东？老青岛人在这里做生意，外来人住不了西镇，太潮湿了。在其他区域住，生活成本受不了，只能在台东区域，全是拉个棚子，摆个烧烤店。台东是由外来人口进城，外来人不好找工作，只能做小买卖，所以带有很重的商业性。你去查老字号很少，但是存下来了，是自发形成的。
在山后的好处，青岛一到春天开始，吹的所有南风都是雾，一百五十多年在雾中，外来人受不了，现在看西镇很美，但是一住很辛苦，风大，全青岛市风的，因为三面环海。再就是台东，前面有太平山，一来潮气就越过去了。你再看看，哪里没有雾。所以宁住山前不住山后，是因为山前没有雾。
再就是浮山后板块，这个量非常大，一个市北区、崂山区、往北是四方区，这个区域非常重要，所以青岛市政府打通了银川路，还有一个想法在浮山打通一个隧道，在现在亚麦山城的地方，让浮山前和浮山后通起来，这样非常方便，但是从生态学来说，没有必要，所以这个方案没有实施。浮山后板块，当时拆迁的时候很多人骂，说迁了老城区的房子，给你五六十平方的房子，非常好。但是当时的配套不好，很多人在市政府门口闹事，导致青岛市以后不愿意做大面积的拆迁工作。所以青岛从浮山后之后，再也没有做大面积的安置。
但是浮山后这个板块特殊在哪里？它的东边连着崂山，因为崂山这个区域非常好，西面包括台东、山东路相连，南面又仅仅依托青岛市核心市南区东部，如果没有市南区东部，没有浮山后的今天。所以现在浮山后的价值在提升，现在只能做住宅，不能做商业，包括美特好、易初莲花非常惨淡，跟山前的大润发完全不一样，虽然区域很好，但是目前为止不合适。山前山后是居住环境问题，山前山后房价也差了很多。
另外青岛这个城市很小，突然放大有一个过程。我非常赞同吴主任刚才的话，你怎么有一个界限，是我住在市内四区，所以市南、市北、四方、李沧这个概念，你要出了这块，就是出城了，可能这个观念比较重。青岛也有流传，就像上海浦东浦西一样，现在转换也有一个过程。现在很多市民还有一个意识问题，存在一个城市、农村户口的问题。你在市区买房是城市户口，你在城阳入户不是城市户口，不一样。青岛市比较早的探索经济适用房，很多已经过期了，很多开发商又把时间延长了，可能住宅就给20年，到期怎么办？因为到现在为止国家没有这方面的法律法规，怎么办？各地政府按历史遗留问题处理，20年到40年，象征性地交钱。
龙总：现在国家有规定，03年国家有一个统一政策，之前是混乱的，住宅是70年，商业40年。所以工业用地以后转到住宅用地，当然转化时间要长了。 去过李村的人知道，李村到现在为止市区中山路板块、台东板块，李村商区是综合板块，什么都有，一直有这个历史。层次不一样，台东为什么火？因为是城乡结合部。美特好为什么不行？因为周边全是拆迁的，全是老市民，没有消费能力。因为李沧区还是市区，他在市内四区可以发展，但是在城阳不一样，我先进入主城区，超过主城区，哪怕在城阳，战略就不一样。所以很多大的外来商业，是占领哪里。
先说北京，非常大，就是摊大饼摊出来的。青岛如果90年来，哪是青岛？就这条香港中路，98年全部菜地和农村，青岛很小。所以为什么说时间在青岛非常重要，就是西部那点，干什么很近。现在突然放到东部，要二三十了。一个是有钱人在东部，很完善了，我宁愿在东部。青岛很小，突然放大，有一个过程，崂山位置不比东部差，相信以后会比东部还好。为什么崂山区还没有商家？谁都不敢进，都在等。必须是住宅先去，开发商必须忍受某一个阶段的痛苦，房子建起来了，人多了。包括四方区也是，现在谁去？没有人去，因为面积和比例没有到那个程度，所以不会大量地布局。等保利住宅一下子起来，几万平米的商业才敢做，一定是“住宅促商业，商业带住宅”。北京上下班一、两很正常，在青岛不得了。
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